东莞计容新规引爆地产变革　得房率超100%成市场新宠

 

　　2025年政府工作报告首提"稳股市楼市"战略目标，直指房地产市场"止跌回稳"核心任务。东莞作为改革先锋，以《关于进一步优化房地产相关政策的通知》为切口，率先突破传统容积率计算框架。新规从风雨连廊、半地下室到阳台飘窗，全面松绑"偷面积"限制——阳台开敞率25%即享半面积计容、飘窗进深放宽至0.8米、封闭阳台可按开敞规则计算等政策，直接改写房企产品设计底层逻辑。这场由政策驱动的空间革命，正在重构楼市价值坐标系。

 

　　政策红利催生房企"军备竞赛"。保利·天珺作为东莞首个新规项目，开盘即创98%去化神话；民盈高田国贸府通过卧室改阳台、全屋转角飘窗设计，将实际使用率推至100%以上；万科中天世纪水岸光境更以14.4米南向面宽、33米采光周长的数据碾压同行。更值得关注的是旧盘"逆袭"潮：滨海润府二期望雲以"3+X"弹性户型杀入市场，旗峰润府、未来天空之城等存量项目紧急启动产品升级。据瑞城搜研究院监测，目前东莞超七成在售项目已启动新规产品规划，部分项目得房率较旧规提升30%以上。

 

　　当建筑面积约111㎡户型实现四房布局且得房率107%，东莞购房逻辑发生根本转变。中原地产数据显示，新规项目成交均价较周边传统项目高出8%-15%，但套均总价因空间利用率提升反降5%-10%。"这相当于用三房价格买四房产品。"合富研究院高级分析师李兴旺指出，购房者开始用"每万元买得房面积"替代传统单价评估体系。万科某项目销售人员透露，客户现场计算飘窗改卧室的成本收益已成常态，甚至有改善型买家要求开发商出具《面积优化说明书》。

 

　　计容新规正在重塑行业格局。头部房企组建"新规突击队"，保利设计院专门成立东莞政策研究室，华润置地引入BIM系统模拟极限空间设计。中小房企则陷入两难：某本土开发商透露，传统高周转模式在新规项目面临3个月设计周期延长，但若不跟进将丧失定价权。瑞城搜王斌警告："未来两年东莞楼市将现明显断层，得房率低于95%的项目或被迫降价15%以上清仓。"更深远的影响在于，这场空间革命倒逼房企重构成本模型——当赠送面积成为合规操作，精装标准、智能系统等真实产品力成为新战场。

 

　　狂欢背后暗流涌动。东莞住建局近期约谈多家涉嫌"过度承诺"的房企，某项目因将设备平台改造纳入销售说辞被暂停网签。业内人士透露，部分项目实际交付存在飘窗承重结构隐患，阳台开放式设计在南方雨季面临考验。更严峻的是，二手房市场已出现价格踩踏，南城某次新房因得房率仅78%，挂牌价较同地段新规项目低25%。车德锐提醒："政策窗口期不会超过三年，当所有项目完成新规适配，市场将重回地段、配套等本质价值较量。"