东莞严禁新的“商改住”行为 一经发现按“两违”查处

东莞严禁新的“商改住”行为  一经发现按“两违”查处

 

发现新增商业办公用房擅自加层、增加面积或者改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的，移交属地“两违办”查处；对新增的“商改住”实行零容忍，一经发现，依法对项目开发商予以严厉惩处，并计入征信，情节严重的限制或禁止参与土地交易市场……

 

4月3日，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局四部门联合发布《东莞市严控商业办公房改公寓工作方案》（简称《方案》），向市场释放出我市坚决遏制新的“商改住”行为的明确信号。

 

我市有关工作人员表示，我市将完善商业办公用房全链条管理，杜绝新增“商改住”项目。对于出现新增“商改住”行为的项目，责成开发商限期整改，并停止剩余用房的销售和办证手续，直至整改到位。

 

《方案》明确，对存量与新增商业办公用房实行分类管理。存量方面，加强建筑安全监管。增量方面，严格新增商业办公用房的管控，强化属地镇街（园区）和部门相关行政审批的协同监管，加大惩处力度，多管齐下，坚决杜绝新的“商改住”行为。

 

一直以来，我市禁止“商改住”行为，但尚未形成全流程协同管理的制度。截至目前，全市只出台了一份由原城乡规划局、住房和城乡建设局、原房产管理局于2017年联合印发的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，从建筑设计规范上提出了限制“商改住”行为的措施，但仅对施工、验收、销售等环节作出了相关要求。

 

“一份文件未能形成系统的管理机制，未能遏止我市的‘商改住’行为。”我市有关工作人员表示。

 

此次东莞出台新措施，四部门及属地镇街明确各自责任，形成政策监管组合拳。在业内人士看来，将有效打击“商改住”的擦边球行为，更加有效规范非法商改住行为，遏制市场乱象，进一步维护购房者的利益。

 

业内人士分析，此前商改住之所以受到部分购房者追捧，因为面积小、总价低，吸引了部分经济实力有限的购房人以及投资客上车。东莞四部门联合发文，遏制新的“商改住”行为，与目前东莞商办类项目违规销售现象不无关系。

 

销售方面，开发商诱导消费者，声称所售项目具备居住功能，避谈规划用途，通过底价为噱头，并以附加合同中免除装修费为诱饵，诱导消费者购买。

 

装修方面，并无主管部门进行行政审批，导致开发商和物业公司成了“最终审批部门”。所以开发商一般会在销售环节将装修合同捆绑销售以实现“商改住”，既避开行政审批，降低部门责任，使得双方“都能接受”，又能将法律责任转移到购房者身上。

 

我市有关工作人员举例介绍，开发商向购房者展示装修为住宅样式的样板间，来暗示或者虚假宣传项目的居住功能，并采取购房合同与第三方装修公司签订装修合同捆绑签订的方式，将“商改住”行为转变为业主自行委托的装修和改建，而此类装修工程按规定是无需向相关部门报建及验收的。

 

“‘商改住’项目擅改建筑结构，通过虚假宣传误导消费者，冲击房地产市场健康运行，在建筑安全、消防安全等方面存在风险隐患，容易引发社会矛盾。”我市有关工作人员表示，商办用房土地开发强度大、建筑密、日照少，不利于居住。

 

开发商一般以商业办公用途进行立项、报建、施工、验收等合规审批，后期通过改建、二次装修、虚假宣传等方式销售“商改住”用房，规避了行政审批。据介绍，近年来“商改住”的投诉纠纷中，集中在商住混合用地，投诉原因包括公寓升值较慢、小区管理混乱、小区公服设施分配不均、无法落户入学等，影响社会稳定。

 

由于用途与设计不匹配，“商改住”项目普遍一层多户、公共通道窄，且可能商住混杂。消防部门认为，这属于典型的“三合一”场所，其防火分区和消防设施大多未做相应的改建，极大增加了火灾、疏散等安全隐患。

 

同时，商办用房属于公共建筑，设计标准和消防要求，明显区别于居住建筑，后期加建夹层、加装管道燃气等违法行为，容易产生建筑安全和消防安全隐患。除此之外，部分商、住混杂的项目，人员复杂且流动性高，相互干扰、管理难度大，存在治安风险。

 

“商业办公楼一层常有20多个单间，住宅项目一层一般为4-6户。‘商改住’后，其消防疏散能力有限，一旦出现紧急情况，不仅存在消防隐患，还可能出现踩踏事件。”我市有关工作人员说。

 

随着“商改住”项目的增加，规划上与实际上的用地功能结构、居住人口、公共设施需求等方面存在差异，导致片区公共服务设施、交通设施、市政基础设施错配，影响相关领域部门的科学决策和实际管理。

 

我市有关工作人员表示，商办项目用于企业经营，目的是提供持续税收能力。因此商办项目用地土地出让价格较住宅项目土地出让价格要低很多。由于价格优势和不限购，“商改住”项目必然会吸引部分有住房需求的购买者，影响市场公平性，也对住宅产品销售造成冲击，一定程度上影响了我市土地供应。

 

从产品类型来看，“商改住”项目一直以30-80平方米的小户型为主。从库存情况来看，40平方米以下、40-60平方米的占比均为36%。据调研，开发商近几年为迎合市场需求，开始推出大户型乃至超过200平方米大平层、商墅类的商改住“豪宅产品。”

 

为杜绝新增“商改住”项目，《方案》将完善商业办公用房全链条管理，进一步优化商业办公类项目的建筑设计管控措施，包括但不限于平面里面设计、最小套内面积、建筑层高、功能井布局等方面，压缩“商改住”的操作空间。

 

“销售和装修，是开发商实现‘商改住’的关键环节。”我市有关工作人员介绍，“商改住”项目从立项到后期监管，涉及多个行政部门审查审批环节。开发商严格按商业办公用途立项、供地、方案审批、规划验收后，一般会选取监管力度较为薄弱的装修环节实现“商改住”。

 

根据《方案》，我市将完善建设工程设计方案审查标准，加强建设工程施工阶段的监管，规范房地产销售管理，完善装修环节监管。

 

销售管理方面，督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准及配套建设指标。加强开发企业和销售代理公司发布的销售广告、宣传活动、样板房的检查力度，在购房合同中与购房人明确项目的商业办公属性，告知购房人严格规划用途使用，不得擅自改变用途，对虚假宣传的依法予以查处。

 

装修监管方面，建立健全既有建筑装修管理制度，加强对装修各方责任主体监管，从严查处开发企业、装修公司、业主等主体的违法违规行为。发现商业办公用房擅自加层、增加面积或者改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的，移交属地“两违办”查处；发现危及建筑结构安全和消防安全的，分别移交属地住建、消防部门查处。

 

《方案》强调，商办用房应按照规划许可载明的内容办理不动产首次登记，凡发现结构、面积、布局与规划许可内容不一致的，不予办理不动产首次登记。一经发现新增“商改住”行为，依法对项目开发商或业主（改建人）予以严厉惩处，并计入征信，情节严重的限制或禁止参与土地交易市场。

 

商住混合用地，是东莞十多年前遗留下的商业习惯。制度设计的初衷，是在比较大的商住小区，规划商业用地，用作小区生活配套，建设大型商超等等。位于莞城的东湖花园、位于东城的世纪广场，就是采取此类设计。

 

传统的商住混合用地泾渭分明，低层为商超，中高层为住宅。上述工作人员表示，10多年前实体商超“吃香”，商住混合用地大型商超的价值，绝对不低于住宅。但近年来实体商超不景气，用于建设公寓反而销售得更快。因此，目前的商住混合用地，往往是一栋高层商业办公楼（公寓）配套几栋住宅楼。

 

事实上，商务办公类项目违规进行变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑进行出售的行为在各大城市常有出现，即便是一线城市，曾经一度在市场交易中占据一定比例。

 

2017年左右，以北京、上海为主的一线城市出台严厉政策打击非法商改住，诸如北京规定新建商办类项目最小分割单位不能少于500平方米；不能出售给个人，只能是企事业单位、社会组织。2019年，佛山规定，商务办公类建筑每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）。

 

对于东莞而言，目前市场上商业、商务办公类产品库存高企，政策收紧无疑将增加当地项目的去化难度。

 

我市有关工作人员表示，我市将加强规划实施时序管理，实行商业办公用房去化周期与规划调整、项目审批相挂钩的管控方式，针对去化周期过长的镇街，暂不予以批准商业办公用地，减少商办类土地供应。

 

据了解，《方案》的出台，旨在进一步规范商业金融用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅房地产项目的管理，有着更长远的考虑。

 

根据《方案》，我市坚持应居则居、应商则商，从源头上加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理，从源头上把控商业办公用房的合理供给量。

 

结合市场需求和库存情况，引导三旧改造项目、轨道站点TOD地区及其他不适宜规划为商业金融业用地、商住混合用地的，调整为刚需型商品房、保障性住房、公共设施等用地。优化土地用途管制，设立配套型住宅用地，加大我市保障性住房用地的供给，满足新市民、青年人的住房需求。（东莞+）