数说东莞中心区之争

　　数说东莞中心区之争

 

　　新一轮的东莞城市总规草案，刚刚结束了公示。公示期间，关于东莞“中心区之争”的问题，成为社会热议的话题。南城赶超东城成中心区老大，寮步在市区圈待了才三年就被踢出，莞城万江日渐边缘化，厚街纳入中心区话题重提………看似风平浪静的几大镇区，在暗涌中铆足了劲，中心区之争的背后，实际上是对未来公共资源和发展契机的竞争。对于像李洁这样的普通市民来说，中心区崛起的好处是，至少让她能在若干年后，面对外地同学“来东莞去哪里玩”的问题时，能从容地给出满意的答案。

 

　　东莞在哪里？东莞在镇里。很多人不知道东莞市区在哪里，却知道虎门长安在哪。在松山湖待了7年多的华为高管姜晓梅，甚至没来过市区，也不知道市区有什么好玩的。

 

　　“东莞现在是把5个手指摊开的，如果适当地捏紧的话，可能会更有力。”4年前，东莞首次提出“强心”战略时，市城乡规划局局长欧阳南江曾这样形容这一战略的重要性。

 

　　喊了多年东莞就缺一颗“心”

 

　　李洁的烦恼在于，每次外地同学问她“来东莞去哪里玩”时，“我觉得我都找不到一个比较综合的地方”。在她看来，东莞缺乏“中心”的问题，由来已久。即使是东莞官方，也并不避讳这一短板。“东莞以前是32个镇街都在发展，导致在城市形象中没有一个核心，没有一个可以派得出去的‘代表’。”欧阳南江这样说。

 

　　东莞新一轮城市总体规划草案，上个月刚刚结束了公示。上周，规划部门也就总规草案连开四场座谈会，听取企业代表、市民代表和政协委员人大代表的意见。无论是在公示期间还是在座谈会上，关于中心区的话题，关注度仍然是最高的，由此可见东莞缺“中心”的饥渴程度。

 

　　越扁平的地方越需要“大哥”

 

　　“东莞跟其他地方相比，经济总量很大，但是确实没有形成一个中心，所以我们有时候感受不到东莞中心城区的存在。”中规院的邹鹏，是东莞新一轮总规草案的负责人之一，他坦言，在做这一轮总体规划时也曾反思过，对于东莞这样一个扁平化的地方，总规意味着什么？中心城区对东莞又意味着什么？最后得出的结论是：“越扁平的地方越需要有一个大哥做榜样。”

 

　　这个“大哥”，指的就是东莞缺失已久的“中心”，也是欧阳南江口中可以派得出去的“代表”。有了这样的代表，除了能解决李洁这样普通市民的烦恼，也能让姜晓梅这样的华为高管，不再担心员工能否安心待在东莞的问题。提到东莞缺“中心”的问题时，姜晓梅说：“华为很多员工来东莞7年多了，从来没有来过市区，因为都不知道市区有什么吸引人的地方。如何聚集重点打造城市品牌，这很重要。”

 

　　东城VS南城

 

　　赶超东城当老大南城凭什么

 

　　谁来当这个“大哥”呢？在上月新总规草案公布以前，东城和南城被公认为市区的“双巨头”。从经济总量、房价、人口等指标来看，东城稳坐城区“老大”交椅已多年。

 

　　不过，在新总规草案公布以后，这一局面开始被打破。总规草案首次提出，南城将成为东莞未来的城市主中心，东城则和莞城、万江一道，被划入到城市副中心的圈层。对于南城来说，这是一次升级，而对于一直被视为城区老大的东城来说，将或许有点失落。

 

　　然而，对比最新的经济总量、房价、人口等各项指标，南城并未赶超东城。即使是规划在建的地铁、城轨站点，东城也比南城多出1个，有8个规划站点。一下子被戴上城区“老大”的帽子，南城凭什么？

 

　　“城区主中心不是那么好当的，对南城来说有点负荷，它不一定撑得起32个镇街的中心地位。”中山大学财税系主任林江认为，东城和南城是东莞4个城区中的双巨头，可以说不仅存在竞争关系，更有一股无法言说的“瑜亮情结”。“东城变成副中心，我还是有点可惜和惊讶的。”林江认为，东城近年来的发展速度不容小觑，速度和布局不会比南城差多少，双主城区的规划可能会比较好。

 

　　尽管在各项指标面前败下阵来，但在公共设施规划上，南城比东城占据的优势不可比拟。除了已有的行政文化中心、玉兰大剧院、图书馆等重大公共设施外，规划在建的南城国际中央商务区、南城总部基地、鸿福路中央商圈，也是南城下一轮飞跃发展的“大杀器”。

 

　　南城国际商务区是东莞政府近年来着力打造的重点区域，从规划到招商，已经用了十年的时间。不过，直到目前，招商进展仍然不温不火。业内人士指出，在这次总规中，南城商务区被划入特别政策区，南城又升级成为城区主中心，对南城房价和国际商务区招商来说，都是一大利好。“一个城市的中心一定要承担政治经济文化科技金融交通的中心，从这些角度来看，中心老大必须是南城。”中原地产策略研究中心主任车德锐认为，如果说南城和东城比有劣势的话，唯一不占优势的，是商贸消费领域。

 

　　对此，业内人士则认为，在东城世博商圈、星河城、万达等新旧商圈不断扩容的同时，南城商圈近年来开疆拓土的速度和成绩也不容小觑，加上鸿福路中央商圈和CBD的规划，南城成为中心区“老大”，指日可待。“谁能想得到10年前，行政广场附近还有人放牛呢，看看现在的南城，”10年过去了，南城早已变成凤凰，成了东莞的政治、经济、文化中心。在经济总量上，南城也是直追东城，两者的差距逐年缩小。今年上半年，东城G D P170亿元，南城164亿元，南城9.3%的增速让东城望尘莫及，东城的经济总量被南城超越只是时间问题。

 

　　寮步“出局”

 

　　被踢出中心区寮步何去何从

 

　　新总规草案公布后，几家欢喜几家愁。在很多人眼里，寮步一直是东莞市区东拓的主战场，甚至在一定程度上，已经和市区融为一体。或许也正因为如此，寮步7村被纳入了市中心区规划。令人意外的是，在这次公布的《总规》中，已经被纳入市区的寮步7个自然村，已经被从东莞中心城区的版图“清出”。

 

　　这也意味着，在“市区圈”里待了三年的寮步，将不得不重回原来的位置。在新版总规的中心城区版图中，中心城区的面积也从现在的237.6平方公里缩减至222.4平方公里，只保留南城、东城、莞城、万江4个街道。

 

　　“我认为，寮步没有把握好这个机会。如果三年内，政府能积极挖掘寮步的潜力，同时又跟莞城、东城等市区其他街道有所区别，那顺理成章就会留在市区。很可能没有做这些努力，寮步还是三年前的寮步，或者是一味想着从市区获利，而没有对市区作出贡献。”林江这样分析寮步被“清出”市区的原因。

 

　　对于寮步来说，最直接受影响的，莫过于房地产市场。车德锐表示，影响最大的当属寮步西和东城东交汇的楼盘，其中最有代表性的楼盘是鼎峰尚境。“按照这个地段来说，生活配套和舒适感、中心感都很好，靠近东城和市区，不卖个1万3都对不起这个地段。”可是划回寮步行政区后，房价也不得不调回“寮步价”。“毕竟买房涉及入户和学位，寮步的教育配套跟东城比，相差就太远了。”

 

　　尽管如此，在六大争夺中心区的镇区中，寮步的房价并不低。以中原地产监测的今年第三季度成交数据为例，寮步第三季度成交均价为8810元/㎡，比厚街、万江的成交均价还高，也是六大区中成交套数最多的。车德锐表示，寮步的可供房地产开发的存量土地，也是最多的。这也被认为是寮步发展的优势之一。相比万江和莞城，寮步还多了一个莞惠城轨的途经站点，加上刚刚搬到寮步的新篮球中心，都是寮步未来发展的重要基石。

 

　　也正因此，处于发展上升期的寮步被踢出“市区圈”，还是引来不少市民的惋惜。在上周的总规草案市民座谈会上，来自水乡片区的本地居民伦福东，就“中心区扩容”问题，替寮步发声：“我觉得寮步应该重新纳入市区，既可以方便市民的生活出行，还可以避免人口、医疗、教育、交通在四个城区的过度集中。”

 

　　万江&莞城

 

　　日渐边缘化万江莞城怎么办

 

　　“这一轮的规划，轨道交通不要再绕过莞城了，你们不要把莞城这个老城区忽略掉了。”在总规草案座谈会上，东莞市轨道交通有限公司吴俊泉这样说。从六大镇区规划的地铁、城轨站点来看，莞城是其中唯一一个没有规划任何站点的镇区。即使是不属于城区范围内的寮步和厚街，都分别规划了1个和5个站点。

 

　　四个城区中，在东城南城迅猛发展势头的映射下，发展稍慢的莞城万江，出现了日渐边缘化的趋势。从2014年六大区经济总量来看，不在中心区范围的厚街和寮步，把莞城和万江狠狠甩在了后面。莞城和万江G D P甚至没有进入200亿梯队，在全市排名分别为15名和19名，相比排名分别为2名和4名的东城、南城，差距实在不小。

 

　　“万江是中心城区最弱的一个区，主要是因为滨水这块的资源，一直没有好好利用起来。”市规划局有关负责人表示，万江是东莞滨水城市的载体，未来将着力将它打造成东莞滨水城市的重要空间。这一点，从近年在建和规划的龙湾湿地片区也能看出，万江未来的发展，将在“水”上大做文章。

 

　　而身为老城区的莞城，也将继续担当“文化”上的“代表”，下大功夫打造文化莞城。根据规划部门拟定的总规草案，未来振华路、可园片区，将被重点保护和统一规划建设。

 

　　厚街“入伙”

 

　　厚街离中心区还有多远

 

　　在上周举行的总规草案座谈会上，厚街纳入市中心区的话题再次被重提。市政协委员、广东正中联行土地房地产评估有限公司张学勤提出，东莞的中心城区特点不明显，他建议，如果能够把厚街并入中心城区，整个中心城区就可以成为东莞最有吸引力的中心城区。这样一来，即使会展中心被拆，会展业转移到厚街也能确保会展业仍然留在市区。

 

　　实际上，这并不是第一次有人提出这样的想法。2011年8月，市规划局组织专家学者和网民开展《〈东莞市总体规划（2000-2015）〉实施评估》的研讨会。会上，中山大学规划设计研究院总工袁奇峰就曾提出“厚街纳入南城及中心区”的设想。

 

　　“这么多年公共财政一直往南走，那么是不是可以干脆把靠近南城的厚街纳入。既然大量向西南前进，是不是未来的东莞市区可以以南城为中心，同时纳入厚街？强强联合之后的市中心区，肯定会很厉害。”袁奇峰说。

 

　　新总规将是东莞塑造“中心”的最好契机。市规划局负责总规编制的有关负责人表示，这一轮总规编制的思路，就是要改变以往平均用力的状况，就相对重要和有潜力的地区，提出“强心育极”的战略。“中心城区并不一定要做大做强，跟下面镇区形成父子关系，而是希望形成一种兄弟关系，做一个示范和榜样，让其他镇区学习，提升城市品质，让更多的优质人才聚集在东莞工作和生活。”（记者　龚萍）（来源：南方网）