“十三五”到来之际东莞镇区商业将如何走？

　　“十三五”到来之际东莞镇区商业将如何走？

 

　　打开零售业专业网站，满屏都是关于“中国连锁业会议”的报道。看完多个媒体对这一盛会的报道，东莞一零售业龙头负责人林刚（化名）关掉网页，摇了摇头陷入迷茫的沉思。

 

　　在整个行业步入低潮期时，这个每年一度的零售业盛会也笼罩着“迷茫”的气息：企业家们从以往的经验分享，到现在以“迷局时代的逻辑”为主题讨论接下来到底该如何做。事实上，今年以来东莞零售界大佬们的这类抱团探讨的聚会颇为频繁。尽管在“十二五”期间东莞商业取得了较大的改变，但在“十三五”到来之际，新的挑战迎面而来，在这一形势下，东莞镇区商业将如何走下去？

 

　　1 五年之变

 

　　每天傍晚华灯初上，走在厚街康乐南路上，你能迅速感受到厚街作为制造强镇的人流和活力。街上人流接踵摩肩，各式各样的服装店、超市、饭店等等配套能够让工作劳累的人们在这里得到放松和休闲。

 

　　说起厚街镇的商业中心，许多人首先会想到厚街的中心商业区康乐南路，这条双向4车道的内街并不算特别宽敞，却是名副其实的寸土寸金，荟萃了娱乐、购物、休闲、美食等商业业态。

 

　　卢锐超是厚街白濠人，在他的回忆中，儿时厚街的商业中心是距离康乐南路不太远的新房路。据厚街老人们回忆，10年前，新房路是厚街最繁华的商业街。在这条街上有餐饮、服饰、日用百货、水果等各类商铺。几乎厚街各地的居民要作大采购，都首选新房路。

 

　　在卢锐超看来，厚街的商业氛围很浓，在许多商场超市都感到人流很旺，一些饭店稍晚一点去，会发现楼下停满了车，车位一位难求。

 

　　10多年前，月租金还不足千元的80平方米铺面，现在已涨到11万元。近几年来，租金每年以10%-15%的幅度增长，转手费则一直高企。除了老牌商圈康乐南路之外，厚街还有万达广场、厚街富民商业街、大润发等区域商业中心。这些规模较小的商业中心不但给厚街消费者提供了更多的选择，更是方便了附近的居民。例如大润发超市开业之后，周边也迅速形成了一定规模的餐饮业集聚，方便了附近的居民消费。

 

　　金牛皮革集团董事长刘志军回忆说，2000年他刚刚来到厚街时，厚街只有厚街大酒店等3个规模较小的酒店，但十多年后的今天，得益于会展业和制造业带来的巨大客流量，厚街享有“世界上酒店最密集的地区之一”和“中国高档酒店最多的乡镇之一”的美誉，现有酒店、旅馆130多家，其中五星级酒店5家，星级以上酒店24家，全镇客房总数超1.3万间，年接待旅客逾200万人次。

 

　　这仅仅是东莞镇区商业发展的一个缩影。

 

　　在“十二五”期间，东莞市政府发布了《东莞市城市商业网点规划修编（2011—2015年）》。文件中详细规划了东莞各镇区商业的发展定位，并指出要构建以“一主八副”商业中心为核心的多中心、多层次、均衡分布、相互补充的组团式商业网点布局。东莞市商务局相关负责人告诉南方日报记者，目前来看，东莞城市主、副商业中心分布特点逐渐鲜明，初步形成了以莞城、东城、南城和万江四个区域为核心的主商业中心，虎门、厚街等八个副商业中心为支点的商业格局。

 

　　总结此前几年的发展，各镇街给出的成绩也颇为亮眼。

 

　　厚街镇相关负责人称，按照此前打造“以家具业、酒店业和会展业为主的商贸重镇”的思路，目前厚街镇商业中心商业功能相对完善，能够满足该镇域居民消费需求和支持镇域产业发展。

 

　　同样，按照此前的思路，近几年来长安镇依托五金模具产业集群的特色，优化提升五金模具及机械专业市场的服务功能和管理水平，先后建设了五个机械五金模具专业市场和一条五金饰品专业街。

 

　　“在长安镇五金模具市场内，能够买到当前市面上所需基本所有的生产设备等。”长安镇一家民营模具企业负责人肖先生告诉记者，发达的五金模具机械制造行业催生了最为完善的交易市场，企业能够在五大市场内采购到所需的产品配件。

 

　　镇区商业中，不得不提的便是虎门服装。虎门服装在全国闻名，根据东莞“十二五”规划，虎门是珠江三角洲地区区域性商业中心城镇，商业发展以服装展示交易为突出特色，定位为“珠三角地区重要的服装集散地”、“广东休闲服装国际采购中心”。

 

　　过去几年的成绩，虎门数据也较为抢眼。目前虎门镇仅服装服饰加工企业就有2300多家，配套企业1000多家，年产值超过300亿元。虎门服装产业基础雄厚，在国内首屈一指，不仅促进了服装产业链的完善，还带动了当地服务业的发展，“目前全镇从事电子商务的企业及个体户超过8000家。”公开数据显示，2014年虎门全镇通过第三方平台实现的网上销售额达295亿元，同比增长34.7%。

 

　　2 待解难题

 

　　尽管目前电商发展的形势是一片光明，但经济大环境的下行以及国内电商竞争愈演愈烈，也对电商造成了一定的冲击。一名不愿透露姓名的主管电商件的物流人士告诉记者，综合同行的反映来看，今年下半年开始，电商的快递件数与去年相比均有不同程度的下滑。

 

　　电商增速放缓，线下实体商业的日子也并不好过。

 

　　11月6日中午，深秋的常平步行街显得有些萧瑟，人流也较往年明显减少，部分商店门可罗雀，店主无聊地玩弄着手机。家住常平的小伙子小郑也是店主中的一员。1年多前，他在常平步行街路口的商业旺地，拿了一家店铺，卖起了手机配件。“当初在这里拿铺，出于两方面的考虑：一是常平日常人流比较多；二是步行街街口的位置，做手机配件特别适合。”

 

　　小郑还给档口起了个吉利又好记的名字：“one two three”，寓意生意蒸蒸日上。但令小郑意想不到的是，这一年来，受经济大环境的影响，常平的人流不断减少，每月的生意额也在不断下滑。据小郑介绍，他这家不到十平方米的小店，每月房租水电要4000多元，但每月的生意额只有8000多元，除掉各种开支，所剩无几。

 

　　一直以来，坐拥两个火车站的东莞东部中心镇——常平，商贸业发展一直风生水起，尤其是以常平大道、中元街、振兴街为主的10多条街道，商业氛围尤为浓厚。各式餐饮、珠宝、茶叶、电器、家居等商铺星罗棋布。然而，近年来外来人口迅速减少，昔日十分繁华的中元街等地，已开始冷清和萧条，中元街上，有数家商铺大门紧闭，贴着转租通知。

 

　　在常平火车站主楼大厅一楼开外贸服饰和箱包店多年的黄先生，也切身感受到常平近两年来人流的急剧减少。黄先生告诉南方日报记者，早些年商业高峰期时，一趟九龙直达常平的动车，会下来近百位客人选购产品，这半年来，有时一趟车才下来十几位客人。黄先生说，许多店面的租金开始下滑，30平方米左右的店面，租金降到每月3000元左右。

 

　　小郑和黄先生的遭遇，正成为不少商家的共同困惑。整体市场低迷，租金成本、人力成本等持续上涨，再加上竞争同质化、电商等冲击，不仅中小商家日子不好过，今年来，不乏有大型门店、知名国际连锁倒闭的消息。

 

　　不过，市商务局方面给出今年的一组数据并未如此悲观。市商务局称，2015年前三季度，全市商贸流通市场运行基本平稳，1-9月全市社会消费品零售总额约1556.58亿元，同比增长9.7%。“在国际和国内经济下行的大背景下，我市居民消费日趋谨慎，中高端消费意愿受到一定程度的影响，但大众消费仍然畅旺，总体呈向上小幅增长趋势。”

 

　　尽管形势并未像外界所传的严峻，市商务局调研的情况也显示，镇街商业仍存在一些待解难题。“一是商业资源相对分散，镇街发展差距明显；二是部分小规模商业企业经营理念落后，经营业态定位模糊。”市商务局方面称，个别镇街商业特色不够明显，还有就是个别镇街商业专业人才相对缺乏，现代科技应用度还有待增强。

 

　　　3 继续探索

 

　　“十三五”即将开篇，面对这些待解难题，镇区商业如何借势打造更为广阔的商业版图？

 

　　依靠优势产业，打造特色商业是必走之路。

 

　　值得关注的是，在近日的常平镇班子会议上，正式通过了《东莞市常平镇商业网点规划》（2015-2025年），该规划将常平发展定位为“华南活力商贸名城”。在上述规划期内，将把常平重点打造成中国金银珠宝文化名镇、东莞现代生产性服务业重镇、东莞电子商务专业镇和东莞休闲旅游精品镇。新一届常平政府也开始认识到，挖掘车站商业潜力必须重新认识车站商业的价值。

 

　　“在新的规划周期内，常平将加大与深圳、香港经贸合作，引进新的商贸管理经验与发展概念，全面推动常平生活性商业转型升级，促进常平现代生产性服务业大发展。” 常平镇委书记黄庆辉说。

 

　　其它镇街接下来的主要动作之一，也是借产业优势带动商业发展。以鸿运鞋材城为代表的厚街鞋业，也是厚街特色产业的一个代表。鸿运鞋材城已经从1期发展到3期，结合“三旧改造”的项目，目前在多个点布局。在整体行业低迷的情况下，鸿运陆续尝试推出免租商铺、O2O免费创业商业模式等，有意打造创业孵化中心。

 

　　“依托五金模具产业集群的特色，优化提升五金模具及机械专业市场的服务功能和管理水平，强化展贸结合，努力打造广东五金模具国际采购中心。”长安镇政府相关负责人说，除此外，随着万达、万科两大商业综合体的投入运营，以长青路为核心的中心商圈也在逐渐壮大，已经向莲湖路及省道S358方向扩展。

 

　　紧随“一带一路”热点发展商业，也将是接下来东莞商业的发展方向。目前常平镇政府已按照“一河两岸八功能区”的城市发展格局，重点加快旧中心 商业街区、东莞火车站商务区、火车东站商住区等“八大功能区”的规划建设，大力推动铁路商圈成型。而虎门镇方面也称，接下来将重点打造北部交通枢纽新城。“目前正大力推进高铁虎门站及站场周边环境整治，虎门高铁站地区城市及景观深化设计方案已编制完成，将建设虎门高铁站城市交通综合体。”

 

　　镇港拟打造广深莞周末休闲目的地

 

　　据了解，镇港美丽幸福村居示范区位于镇港中部地区，规划总面积12.65平方公里，与穗丰年湿地公园乡野段交叉，涉及民田、福禄沙、大泥、穗丰年、西太隆、义沙等6个村的18个自然村落。区域内多为耕地和水塘，有一定的农业和养殖业基础。

 

　　其中，河流水系面积约7.15公顷，耕地面积377.5公顷，鱼塘面积219.4公顷，机耕路约15公里。区内已初步建成穗丰年湿地公园，整体肌理较好，拆迁量少，建设难度相对较低，可塑性强。

 

　　镇港拟以美丽幸福村居建设为契机，以提高村民收入、改善居住环境、增强幸福感为目的，重点完善区内供电、给水、排水等基础设施，加快休闲健身等公共夫妇设施配套建设，解决设施的功能性问题，推进垃圾处理、环境整治、水体治理、绿化美化，改善村容村貌。

 

　　在加快基础设施建设的同时，镇港将统筹整合区内资源，结合初步建成的穗丰年湿地公园，融入传统疍家文化民俗、艺术画廊，利用周边鱼塘耕地，大力发展有机生态农业，开发乡村农耕体验等休闲旅游项目，推进一、二、三产业联动发展，实现一村一品，主办打造成广深莞周末休闲目的地。

 

　　据了解，该项目力争于2016年春节前完成第一期基础设施、水系整治、景观整治等工程，并引入社会资金开发建设旅游观光农业及基础旅游配套产业，2017年春节前基本形成以体验观光农业为主题的休闲度假区，2018年春节前全面达成建设目标。

 

　　穗丰年湿地公园是东莞市重点打造的10个水乡特色发展示范片区之一，穗丰年湿地公园曾用名穗丰年水道疍家文化体验园，在上个月开展的“东莞最美乡村”评选活动中，沙田镇、虎门港申报的穗丰年水道成为八个“东莞最美乡村”之一。南起狮子洋畔的西大坦围垦水闸，北至东江南支流旁的杨公洲仁和特色村，依托纵贯镇港南北、连接内河外海、总长约14公里的穗丰年水道，以线带面，结合水道周边6个行政村、18个自然村落的美丽幸福村居建设，以淳朴、自然、生态为定位，发挥河流、绿地、田园、村落等资源优势，将镇港8条主干河流及69条大小河涌全面贯通、连为一体，构建绿色生态水网，形成总面积近15平方公里、辐射11个村和4大安置区的大湿地区域，打造成为融生态修复保育、特色文化展示、农耕鱼耕体验、商贸旅游休闲于一体的镇港城市湿地公园。

　　■部门声音

 

　　商业改造：

 

　　优化为主新建扩建为辅

 

　　市商务局认为，经过5年发展，八大副中心商业网点体系发展及商业设施建设日益完善，商业街发展特色鲜明，商业业态呈多元化发展趋势，结构不断优化。依托特色产业的发展，八大商业副中心的商圈迅速崛起。

 

　　例如，服装重镇虎门，逐步形成了以富民时装城为中心的1平方公里的服装成熟商圈、博美路段面积约1平方公里的10大面辅料市场的服装配套商圈，以富民服装商务中心为核心的虎门服装新商圈。“又如石龙的西湖商圈，拥有五金批发、电脑城、国际电子城、家私城和众多服装批发市场在内的商业项目，该商圈已是石龙商贸发展最具潜力的核心。”

 

　　市商务局方面透露，接下来将加强商圈建设的统筹规划引导，推动核心商圈高质量发展。通过城市轨道通道、过江隧道等，加强商圈之间的联系，强化主城区四大商圈之间的互补和关联，逐步发展为高密度的城市核心商圈。

 

　　“以改造优化为主，新建扩建为辅。”市商务局方面提到，核心商圈商业基础设施已基本完备，未来应重点改造和提升已有商业设施，优化商业布局。依托“退二进三”、“旧城改造”工程，新建、扩建商业设施，配套停车场等服务设施，完善核心商圈商业配套服务体系。另外，还将促进全市制造业和商贸流通业的互动发展。　　

 

　　记者手记

 

　　尴尬的“商业网点规划”

 

　　一座城市商业发展的繁荣程度，某种程度上决定着这个城市的国际化、现代化前景。然而在一些零售业人士的眼中，在东莞这个制造业大市，相对于其它产业而言，政府层面对于商业的扶持和关注还有待加强。

 

　　最近几年笔者跟东莞商业领域人士接触频繁，业内人士常见的吐槽就是扶持力度和规划力度不够，同类型商业开发越来越多，导致同质化竞争严重，生意越来越难做。

 

　　这一感受并非空穴来风。从此前官方层面发布的信息来看，每次说到东莞商业领域存在的问题，就会提到“同质化竞争严重，打造特色商业”等目标。笔者实地走访时也发现确实存在这类问题。

 

　　但是，说官方不作为，似乎也有点说不过去。以《商业网点规划》（以下简称《规划》）为例，几乎每隔5年左右，包括东莞在内的各城市都会发布《规划》，各镇街也会按照这些纲要再详细编制镇级商业网点规划。

 

　　为了力求《规划》的深入全面，市级层面还专门请国内的专家团队进行调研并组织采写，有的镇街还在网上进行公开招投标来找专业团队制定《规划》，百度就会找到各种关于东莞镇级商业规划的内容。笔者翻阅各镇街的《规划》发现，这类规划大多篇幅较长，对于各种优劣势以及如何发展均有详细说明并进行规划。

 

　　然而与之不相称的现象是，笔者在与不少商业负责人士闲谈时发现，他们对于这类规划的具体内容不了解，有些甚至并不知道每个镇街会有这类《规划》存在。在笔者提供资料阅读后，业内人士给出的评价大多一致：规划很美，但似乎落实力度不大。

 

　　落地力度不强，恐怕真的是让这类《规划》陷入尴尬境地的主要因素。

 

　　回顾“十二五”这几年可以发现，东莞的商业确实有很大的改变，但也同时出现了不可忽视的问题。比如随着房地产的开发，各种社区商铺越来越多，这种“人造”的商业街由于缺乏人气、没有商业沉淀，空置率较高。由于前期的无序开发，东莞商业街目前大多仍难有起色，盘活力度不够。究其原因，在于各种错综复杂的利益阻碍，或许还有相关部门执行力度不够所致。

 

　　事实上，不止是东莞，国内其他绝大多数城市也存在商业网点规划难以落实的难题。曾经有“两会”委员指出，特别是对于大型商业网点的准入还缺乏有效监管手段，在商业项目引进、规划审批、竣工验收等环节上，主管商业的部门却说不上话。“虽然商业有规划，最终却无法监督。”

 

　　看来，如何让《商业网点规划》不再陷入这种尴尬境地，这个问题还不是一时半会能解决的。但是，再难解决的问题也会有突破口。比如在制定相关规划时，是不是要考虑从更能实现的角度入手，比如重点放在如何盘活并提升现有的商业经营与整体素质上等等。只有盘活了现有的商业，让其焕发生机，才可能有燎原之势，到达更为宏伟的目标。（来源：东莞阳光网综合）