深圳客再次选择来莞置业 东莞置业版图再扩容

　　深圳客再次选择来莞置业 东莞置业版图再扩容

 

　　从2007年前后大举杀入东莞投资，一年后受金融危机房价跳水逐渐淡出，多年以来，深圳客一直在东莞楼市中忽隐忽现。直到近几年，受深圳高房价持续上涨压力，被挤压而出的深圳客再次选择东莞置业，除凤岗、塘厦等邻深镇街楼市成交持续火热外，大朗、东坑和洪梅等多个镇街也出现了深圳客的影子。

 

　　“随着今年上半年深圳房价暴涨，深圳客向东莞镇区渗透力度明显加深，除了传统的凤岗、塘厦、长安等接壤镇区之外，虎门、沙田、松山湖等区域深圳客比例均比往年明显增加。”中原地产市场策略研究部总监车德锐表示，根据成交客户来源统计，目前凤岗、塘厦、松山湖和长安镇深圳客比例已超过五成，而虎门、清溪和黄江镇深圳客比例已达到三成，并在不断增加。除了上述靠近深圳的镇街外，大朗、东坑和洪梅等镇部分楼盘也有不少深圳客的影子，其中洪梅中熙项目深圳客比例也达到了六成以上。

 

　　外溢深圳客成新房市场成交主力

 

　　从2008年房价暴跌撤出东莞楼市后，此后几年间鲜有深圳客投资东莞楼市。不过，在时隔五年后的2012、2013年，随着深圳房价不断上涨，置业无望的深圳客开始再次将目光投向北部的莞深结合部。也正是此时，看中商机的房企开始扎堆进驻邻深市场，并根据深圳客户的需求打造社区，至此，深圳外溢客户置业大潮再次掀起。

 

　　“邻深板块楼市成交向好，主要购买力就是外溢的深圳客群，不过今年似乎更加凶猛，不仅仅是凤岗、塘厦和樟木头镇，黄江、松山湖和虎门等镇深圳客明显增加了不少。”合富辉煌市场研究部分析人士表示，自今年3·30新政出台后，楼市逐步回暖，感受最为明显的还是邻深区域，上半年成交套数最多的镇街几乎全部为邻深镇街，楼市供求表现十分强劲，贡献了全东莞约七成的增长，且领涨东莞房价。

 

　　该分析人士还表示，按照今年前7月月均去化速度计算，当前去库存压力最小的区域主要为邻深片区、松山湖片区，而上述区域正是深圳客最集中的地方。“毋庸置疑，今年深圳客对东莞楼市的贡献十分巨大，现在只要主打深圳客的楼盘，成交都表现不错。”中原地产市场策略研究部总监车德锐表示，受深圳房价大涨，邻深板块的房价也有了较大的涨幅，如7月份凤岗镇住宅签约均价为13500元/平方米左右，同比大涨35%。而长安、清溪和樟木头等镇的价格涨幅也在14%- 33%之间。

 

　　凤岗塘厦邻深镇街二手房成交活跃

 

　　除了不断搅动新房市场外，二手房源市场交易中深圳客的身影也越来越多。根据对最近几个月二手房源网签数据梳理，除新房供应稀缺的城区外，邻深片区镇街交投量持续活跃，特别是以凤岗、清溪和塘厦为主的邻深镇区需求旺盛，月成交量多保持在400套上下，同比去年大涨五成左右。“邻深片区镇街中，购买二手房源的客户多以深圳的外溢需求为主，升幅在两到三成之间。”合富置业市场部经理梁燕明表示，自第二季度楼市回暖以来，邻深镇街的二手住宅交投量持续活跃，樟木头、凤岗等镇月均成交400套，而靠近宝安等地的长安、虎门镇，二手住宅也逼近200套。

 

　　“诸多重大政策利好的持续发酵，买家购房意愿增强。其中迫切性首置刚需入市速度有所加快；首改换房需求也有所增多。”梁燕明表示，根据合富标准指数监测，7月份二手房源的成交量，较以往的三成五左右小幅上升。其中，深圳的外溢置业需求明显增多。数据显示，7月份以承接深圳外溢需求的凤岗、清溪、塘厦等镇区，二手交投增幅较大。

 

　　多为刚需客，看重项目升值潜力

 

　　“受高房价挤压，不断外溢的深圳客在东莞置业时，仍有较强的投资观念。但与此前纯投资的心态不同，目前购房的客户在买房时多以解决自住需求，同时也看重片区价值前景，项目升值潜力等因素。”车德锐表示，根据其对市场个盘进行研究后，发现深圳客在莞买房具备以下特征，客户自住比例提高，关注因素中交通通达性和配套排在前两位。

 

 

　　“在莞置业的深圳客户，多来自松岗、沙井、公明、福永、龙板片区等企业员工和小个体户，置业多以自住为目的，价格和低首付是其重要参考因素，交通距离占比决策较重，一般可接受一小时以内车程距离。年龄段普遍以28- 40岁中青年为主，钱不多，但要么结婚，要么有子女老人需要置业。”车德锐表示，与此前纯投资性目的不同，目前来莞置业的深圳客多以解决自住需求为主，但仍有较强的投资观念，比较看重片区价值前景和项目升值潜力等。

 

　　“虽然在深圳买不起房，但随着莞深融城，特别是城轨与地铁接驳后，东莞的房子仍有升值潜力，我们所以选择在这里买房。”此前在接受记者采访时，已在碧桂园翡翠山置业的小黄表示，因承受不起深圳的高房价，他们就选择到交通越来越便利的莞深结合部置业。

 

　　购房故事

 

　　三年前投资城区刚需洋房目前单价上涨2000元/m2

 

　　虽地处莞深结合部的镇街楼盘，早在三年前就有大批深圳客购买，但在深圳某文化公司工作的小甘，2013年初仍选择位于东莞南城区的某精装楼盘用于投资。“当时购房可以享受低首付政策，只需一成首付就可以，我当时的积蓄也不多，在深圳买房不太可能，就干脆选择邻近的东莞。”小甘说，当时买房也没有明确的投资目的，只是觉得9000元/平方米的价格能够接受，且楼盘所在的区域规划亮点较多，过来看完样板房就出手了。

 

　　“我在深圳上班，每天往返居住也不太现实，现在看投资的意味更多一些。”小甘说，当时也有部分同事选择购买惠州等地的房子，但三年过去后，他购买的这套房子升值更好一些。据小甘表示，当时他买房时实际成交单价约9000元/平方米，等到该楼盘最后一期推出市场时，单价已上涨至11000元/平方米，单价增幅22%左右。

 

　　“当时买房还有个想法，即使我不住，可以租赁出去或给父母住，现在看起来这个房子买得还算划算，虽然房价涨幅拼不过深圳。”小甘表示，目前他已离开深圳去到三亚工作，但房子短期内他还不打算出手。“再等等看吧，东莞城区目前新房源较少，未来还有空间。加上未来地铁通车后，或许还有一波上涨。”小甘说，因目前从事的工作流动性比较大，说不定某一天真的回到东莞安家居住了。

 

　　看好莞深交通一体化选择黄江买房给父母养老

 

　　今年刚过而立之年的沈先生，目前已在深圳龙岗安家定居，事业也稳步向前。

 

　　不过，在年初随着央行降息、二套门槛降低后，深圳房价开始出现新一轮上涨。长期保持关注房地产市场的他，也迅速行动起来。

 

　　“我现在在深圳有套房了，买二套更多是为了将来给父母养老用，所以看到房价出现上涨情况后，就赶紧到莞深结合部的黄江、凤岗等地去看房，这里目前房价比较低，且离深圳很近，交通也越来越方便了。”沈先生表示，经过一段时间的踩盘后，他最后决定将房子买在靠近光明新区的黄江镇。

 

　　“这里的楼盘都在高速公路出口，目前梅观高速已经取消收费，以后还有深莞惠城轨在这里设站，我就直接下定了。”沈先生说，因自己购买的小区刚处于开盘，价格比较低，他就选择了一套160平方米的大户型，将来让父母居住。

 

　　沈先生表示，虽在看房时也会有投资意识，但更多是考虑小区是否宜居。“家里老人喜欢大社区，而深圳当时100万元左右只能购买小户型，住着不舒服。”沈先生说，考虑到随着莞深融城加速，后续房价可能还要上涨，他就赶紧出手了。

 

　　目前，该套房源单价涨幅在1000元/平方米左右，虽升值幅度远远低于深圳楼盘，但老人看了房后很喜欢，他也觉得买值了。

 

　　五年前在万江买了两套房如今单价涨幅2000多元/m2

 

　　陈先生是江西人，在深圳做生意，之前也在深圳有过购房投资的经验。随着深圳房价的逐年攀升，陈先生将目光投向了东莞。2010年8月，万江盛世华南最后一批单位出售，均价仅4800元/平方米，一口气买了2套。陈先生买的都是100平方米出头的单位，比较好出手。

 

　　如今5年过去了，盛世华南二手毛坯房的价格已经涨到了7000元/平方米。“5年时间每平方米涨了2000多元，其实涨幅算是一般，并不大。”陈先生说，之前他在深圳投资房产时，有过两个月涨价2000元/平方米的情况。

 

　　陈先生表示，东莞的房价向来比较平稳，除了2008年金融危机，一般起伏波动不大。特别是市区价格较为稳定，投资客较少。陈先生建议，如果要投资东莞商品房，尽量还是选择邻深片区。虽然现在不少邻深片区房价已经涨幅非常大，但还是可关注一些将来有交通利好的价格洼地。

 

　　数读

 

　　深圳客东莞置业调查

 

　　1

 

　　东莞置业区域

 

　　为了解深圳客在莞置业情况，东莞中原研究中心对购买其代理楼盘的深圳客户进行调查。根据成交客户来源统计，目前凤岗、塘厦、松山湖和长安镇深圳客比例已超过五成，而虎门、清溪和黄江镇深圳客比例已达到三成，并在不断增加。除了上述靠近深圳的镇街外，大朗、东坑和洪梅等镇部分楼盘也有不少深圳客的影子。

 

　　2

 

　　购买优先考虑因素

 

　　调查结果统计发现深圳客在购房时，最先考虑的是价格、是否有轻轨、交通便利程度以及配套成熟度和升值潜力。年龄段普遍以28-40岁中青年为主，以自住为目的，价格和低首付是其重要参考因素，此外交通距离占比决策较重，一般可接受一小时以内车程距离。

 

　　3

 

　　客户购买意图

 

　　随着深圳房价高企挤压，选择到东莞买房的深圳客户，自住比例已大幅提升，超过六成的深圳客表示买房用于自住。即使购房用于自住，但他们仍有较强投资观念，看重片区价值前景和项目升值潜力等。只有不足四成的深圳客表示，买房只用于投资，目前没有自住的意愿。

 

　　业界前瞻

 

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐：城镇化改革下广深挤出效应令东莞长期受益

 

　　自今年第二季度以来，随着深圳房价暴涨，深圳客向东莞镇区渗透力度明显加深，除了传统的凤岗、塘厦、长安等接壤镇区之外，虎门、沙田、松山湖等区域深圳客比例均比往年明显增加；此外，随着麻涌、中堂等水乡片区楼市供应增多，广州客在当地楼盘所占比例也是明显增加，目前占比接近5成。

 

　　其中，深圳客目前已成为新房市场的购买主力，凤岗镇今年连续多月住宅成交量排名区域第一，足以说明邻深片区的畅销程度。随着城镇化改革，广深将严控人口规模，在工业企业面临可利用土地少、当地土地竞争加大、用地成本增加等问题，很多广深企业在异地扩张和产业转移方面，基于交通、产业基础、区位等原因，都将房价洼地的东莞作为首选之地。目前，深圳客买房不仅限于靠近龙岗的山区片，而松朗、滨海片区深圳客开始不断增加。在8月份，主打深圳客的南部湾万科城、星城翠珑湾、金地仟百汇都取得热销，去化率在九成以上，说深圳客已称霸东莞楼市毫不为过。

 

　　未来，除传统邻深板块继续走高外，交通更加便捷、土地储备较多，品牌房企云集的虎门将吸引更多深圳客，未来深圳客在虎门买房逐渐成为新常态。除了虎门外，有着轻轨利好的洪梅也有较大比例的深圳客，所以未来深圳客将是东莞楼市主要购买力之一。

 

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲：深圳客到莞置业多是投资自住相结合

 

　　在目前东莞楼市成交中，深圳客的确是一支不可忽视的力量。随着深圳高房价挤压，越来越多的人选择到东莞、惠州等地置业。而位于莞深结合部的镇街，近几年楼市成交一直居于高位，长期交投热烈。

 

　　相比此前深圳客大举渗入的2007年，目前市场环境已完全不同。2007年，全国楼市均处于火爆的态势，经济环境向好，股市一片飘红，市场投资热情高涨，那个时候深圳客户不仅仅局限在邻深片区，在东莞的城区、经济较为发达的各个区域都有大量的深圳投资客。

 

　　而目前，深圳客选择到东莞凤岗、塘厦甚至松山湖等区域置业，更多是投资、自住相结合。与2007年相比，今年房地产市场已完全不同，全国楼市开始区域分化，房地产泡沫破灭，房价也逐步趋于理性化。深圳客置业目的也不同，2007年的时候深圳客置业纯投资占比80%以上，而目前自住与投资各自占70%和30%左右，已实现逆转。

 

　　根据统计，随着塘厦、凤岗等地供应量逐年降低，深圳客户已经开始转移到松山湖片区和虎门等滨海片区，目前深圳客户占比在20%-40%左右。除了长安、虎门、松山湖区域深圳客比例较高外，大朗、寮步、大岭山、厚街等镇也有深圳客的身影。

 

　　未来，随着轨道交通及城市配套的升级完善，莞深同城化将日趋明显，深圳客户购房需求外溢至东莞的量将越来越大，且渗透的区域也不再局限于邻深片区，而是遍布东莞的各个角落。为迎合深圳客户，加快深圳客户的进入，东莞房企将不断学习和创新，引进新思路、新思想、加大在深圳的营销推广力度和资金投入力度。目前，在深圳客户占比较高的区域，区域的整体均价都会呈现不同幅度的上涨，且上涨幅度均高于无深圳客户或者深圳客户较少的区域。深圳客户的进入使得原本供大于求的供需结构被打破，市场出现供不应求的局面。

 

　　菁英荟投资集团总裁郭海：深北地区将是外溢客户置业热土

 

　　深圳房地产市场的供需关系长期紧张，极其有限的土地资源已严重制约其经济发展，土地面积与人口数量的严重不平衡，这种不平衡直接导致深圳房价水涨船高。从目前深圳的现状来看，几乎没有新增土地供应，同时，三旧改造成本过高。总面积1953平方公里的深圳，在三十年左右的开发后，如今已经面临巨大困境，未来，深圳供求长期难以改善，价格也将持续保持高位，预计深圳房价还将进一步上涨。

 

　　长期来看，深圳住房供应量严重不足，这就意味着深圳客户外溢始终是未来的主基调。大量深圳客户受高房价挤压，外溢到周边地区，这里就包括东莞、惠州等地区。仅2015年上半年，深圳人在东莞买房已超过10000套，金额超过百亿元，这一数据已经接近2013年全年的水平。特别是在深圳的价格洼地不断消失的情况下，随着莞深融城的进展，莞深交通一体化，轨道交通接驳，未来这一趋势只增不减。在深圳人强劲的购买力下，东莞邻深片区房价也将在挤压下持续走高。房地产作为一个周期性行业，总是沿着“初创-扩张-稳定-衰退”几个阶段循环推进，在扩张时期，房价快速上涨，超出长期均衡水平，刺激新项目开工、贷款大幅增长，开发商利润高，拿地也更积极。就邻深片区而言，随着深圳房地产市场已经趋于饱和，但同样有大量需求无法满足。外溢的深圳客将逐步填平深圳周边的价格洼地，像黄江、塘厦、凤岗、清溪这些镇区未来十年依旧是深圳人置业的热土。（来源：南方网）