房地产史诗级利好 房地产又回来了

　　5月17日，中国房地产市场迎来了一个重大的历史时刻。央行密集发布新政，宣布了一系列重磅政策，旨在应对当前楼市的深度调整，促进房地产市场的稳定和高质量发展。

　　内容涉及公积金贷款利率、房贷利率下限、首付比例，力度之大、影响之深远，均超出市场预期。受到政策调整预期影响，股市方面，房地产板块几天前就已经开启涨势，今天更是普遍大涨，其中代表性地产股——万科A涨停收盘。

　　似乎，一切又回来了!地产，要见底了吗?

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　　一、重磅利好政策有哪些?

　　1、住房公积金利率下调0.25个百分点

　　中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。更好满足住房公积金缴存人住房需求。

　　2、首付比例最低降至15%

　　对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　3、取消房贷利率下限

　　取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　去年8月，央行、金融监管总局统一全国房贷首付比下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。本次在上一次下调的基础上，再度下调首套房、二套房首付比例各5个百分点。

　　如今，首套住房贷款首付款比例最低15%，为历史上最低首付比例;二套住房贷款首付款比例最低25%，为近年来新低。

　　上述首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。

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　　二、利率下调同样适用于存量房贷

　　央行表示，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点;按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款等方式计算，总利息支出可减少7万余元。

　　政策齐出，不仅有利于新购房者，可以确定的是，也会利好存量房贷用户。

　　比如，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，除适用于新购房且用公积金贷款的购房者外，也同样适用于已购房且用公积金贷款的购房者，即在重新定价日，已购房且用公积金贷款的购房者的住房公积金贷款利率也会相应下调，至于具体的重新定价日期，还要依据各地政策及贷款合同而定。

　　从后续来看，动作快的地区和城市已经发布了公积金贷款利率下调公告。

　　例如，苏州发布通知，根据央行决定，苏州公积金贷款利率下调。对于2024年5月18日以前已经发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日开始，执行调整后的利率。

　　对于2024年5月18日前申请且未发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。

　　2024年5月18日后申请的个人住房公积金贷款，按照调整后的利率执行。

　　发布类似公告的还有河南省省直机关住房资金管理中心、郑州市、合肥市、成都市等，内容都是下调个人住房公积金贷款利率，按照最新的央行政策执行，即：

　　首套个人住房公积金贷款利率：五年期以下(含五年)由现行的2.6%下调至2.35%，五年期以上由现行的3.1%下调至2.85%。

　　第二套个人住房公积金贷款利率:五年期以下(含五年)由现行的3.025%下调至2.775%，五年期以上由现行的3.575%下调至3.325%。

　　并且，对于2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，都是自2025年1月1日起执行下调后的利率标准，2024年5月18日至2024年12月31日仍执行原利率。

　　对于已经受理且放款日为2024年5月18日(含)后的个人住房公积金贷款，执行下调后的利率标准。

　　总结就是：存量公积金房贷利率的调整要等到明年1月1日才开始执行下调后的利率标准，新贷款5月18日起就可以执行新政策标准。

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　　三、楼市收储，央行支持再贷款3000亿

　　除了上述三个方面的政策之外，央行5月17日还宣布，拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。

　　鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　权威人士指出，该工具有利于发挥市场机制作用，推动房地产业向新发展模式加快转变。此次推出的再贷款工具也是一次有益尝试，通过国企收购存量住房加大保障性租赁住房供给，推进“租购并举”，更好满足不同层次的住房需求。

　　据了解，新工具是对租赁住房贷款支持计划的延续。此前人民银行已设立租赁住房贷款支持计划，并在部分城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，试点在各城市有序落地，商业可持续的模式初步形成，此次政策调整也相当于是将试点经验推广至全国。

　　同时，今天的最新消息，住房城乡建设部表示，将和自然资源部、人民银行、金融监管总局出台相关配套政策文件：

　　一是搞好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险;

　　二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，对合规白名单项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求;

　　三是推动消化存量商品住房，城市政府坚持以需订购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房;

　　四是妥善处置盘活存量土地，对目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回、收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

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　　四、地产股集体暴走!房地产见底了吗?

　　地产政策频出，利好消息提振，房地产板块股票迅速拉升。

　　5月17日午后，房地产板块直线拉升，Wind房地产指数收盘上涨7.31%。地产板块，有20只房地产股涨停，其中特发服务上涨20%，我爱我家、绿地控股、荣安地产、金地集团等涨幅超10%。大市值个股中，保利发展、万科A两家千亿巨头双双涨停，招商蛇口逼近涨停，收盘时涨幅为9.3%。

　　热门ETF方面，地产主题ETF领涨，银华中证内地地产主题ETF上涨9.49%，华宝中证800地产ETF上涨9.09%。债券市场上，多只万科债、旭辉债涨幅居前，“22万科07”上涨11.53%，“20万科08”涨近10%。

　　近期，A股、港股地产板块同频上涨，多只地产股在短期内股价翻倍，上演强势反弹。自4月24日地产板块启动反弹以来，截至5月17日，Wind(万得)房地产指数(A股)上涨28.33%，恒生中国内地地产指数上涨36.81%，其涨幅均远超大盘。

　　个股方面，上述统计区间内，港股有19只地产股涨幅翻倍，其中，世茂集团上涨333%、易居企业控股上涨222%、花样年控股上涨206%、时代中国控股上涨199%，佳兆业集团、中国奥园、华南城、远洋集团涨幅均超160%，另有23只地产股涨幅在50%以上。

　　A股有41只地产股的涨幅在30%以上，7只个股涨幅超50%，其中，我爱我家上涨84%、特发服务上涨76%、滨江集团上涨74%、南国置业上涨68%、天地源涨58%。

　　这些都是对政策利好的积极反应。

　　此次政策组合拳，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。本次一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。

　　这些政策将有效提振市场信心，促进房地产市场的企稳回升。同时，政策的实施也将为银行房贷业务带来新的增长点，有助于银行优化资产负债结构。

　　未来，随着政策的逐步落实和效应显现，预计房地产市场将迎来更加稳健的发展态势。居民购房需求将得到进一步释放，房地产市场供需关系将得到改善。同时，政策也将引导房地产市场向更加注重居住品质和服务质量的方向发展。

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