宅基地上建房出售　所签房屋买卖协议无效

　　宅基地上建房出售　所签房屋买卖协议无效

 

　　签了房屋买卖协议，给了20万元的预付款，黎先生却得知自己买的是农村宅基地上的房屋，土地属于集体性质，按法律规定并不能随意出让。因此，黎先生要求卖方退还20万元预付款，但对方坚持认为房屋买卖协议有效，拒不退还。无奈之下，黎先生将屋主告上法庭，请求法院判决房屋买卖协议无效，要求屋主返还20万元。

 

　　昨日，记者从东莞市第一人民法院获悉，该院审理认定，涉案房屋的土地属于集体用地，其土地使用权不得转让。法院最终判令双方所签订的房屋买卖协议无效，判决屋主向黎先生退还20万元及利息。

 

　　今年1月5日，黎先生与企石镇东山村村民姚先生达成一项房屋购买意向，约定黎先生以133万元的价格购买姚先生位于村里的一栋房屋，并须预先支付20万元。

 

　　1月5日和6日，黎先生分两次共转账20万元至姚先生的账户。姚先生的妻子赖女士出具了一份收据给黎先生，确认收款事实，并写明“自收到预付款后协议正式生效”。

 

　　然而，当黎先生前往律师事务所咨询办理房屋买卖合同的拟定及见证事宜时，律师告诉他，上述房屋是宅基地上的房屋，属于集体性质，无法办理房屋买卖和买卖合同的见证事宜，“按照法律规定，该买卖合同无效，不受法律保护”。

 

　　黎先生说，得知该房屋买卖合同无效，他担心自己的权益无法得到保障，于是告知姚先生不买这房子了，并要求姚先生返还房屋预付款20万元。但姚先生主张合同有效，黎先生几次前往对方住处索要上述款项，对方都不愿意返还。

 

　　于是，黎先生将姚先生夫妇告上法庭，认为对方明知他并非本村村民，仍将自己名下的集体性质的宅基地及地上建筑物出卖给他，根据相关法律的规定，双方的房屋买卖合同无效。黎先生因此请求法院判决姚先生夫妇返还支付的预付款并赔偿损失。

 

　　庭审中，姚先生夫妇辩称，涉案土地不是宅基地，而且黎先生在购房时已得知涉案房产没有任何权属证明。姚先生夫妇称，黎先生是自愿与他们达成房屋买卖合同的，买卖合同是有效的，因此不同意退还预付款。

 

　　法院经审理查明，涉案房屋属于自建房，涉案房屋所在的土地是姚先生夫妇从同村人手中买来的，该土地来源于村集体。

 

　　法院审理认定，原、被告双方虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但双方的房屋买卖合同关系成立。

 

　　法院认为，根据姚先生夫妇提交的收据，涉案房屋买卖合同的标的物应是指涉案房屋的使用权，姚先生夫妇没有提供相应的证据证明涉案土地及地上建筑物的性质，其应承担举证不能的法律后果。由于涉案房屋没有相关的权属证明，而房屋的土地属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，姚先生夫妇将集体土地使用权转让的行为应属无效。

 

　　因此，法院认定双方之间的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属无效合同，姚先生夫妇需向黎先生返还20万元及其利息。

 

　　东莞市第一人民法院石排法庭陈志彪法官提醒，合同一旦违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为无效，不能因当事人愿意有效而成为有效合同。

 

　　根据法律规定，宅基地转让应同时满足以下条件：1.转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；2.同一集体经济组织内部成员转让；3.受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为征得当地集体组织同意；5.宅基地使用权不得单独转让，地随房走。

 

　　有以下情况则转让无效：1.城镇居民购买宅基地；2.向非本集体组织成员转让；3.转让人未经集体组织批准；4.受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。（记者　龙成柳）（来源：广州日报）