《东莞市个人住房公积金贷款办法》1月26日起实施

　　《东莞市个人住房公积金贷款办法》1月26日起实施

 

　　东莞住房公积金贷款额度放松。昨日下午接近6时，东莞市住房公积金管理中心才放出消息，职工个人缴存公积金的，最高贷款额度由46万元调高至48万元，夫妻双方缴存公积金的，最高贷款额度由66万元调高至70万元。公积金贷款起贷额度为5万元。据了解，《东莞市个人住房公积金贷款办法》(下称《办法》)将于2015年1月26日正式实施。

 

　　查看贷款政策，此次发布的《办法》一是缩短了贷款申请对缴存期的要求。缴存时间要求从目前正常汇缴满12个月缩短为6个月，即开户时间距申请贷款时已满6个月，连续足额正常缴存公积金满半年且当前缴存状态为正常的，就符合贷款申请条件。

 

　　二是可贷额度使用新的计算公式。取消了可贷额度不超过职工缴存账户余额8倍的计算方法，采用新的可贷额度计算方法，即：可贷额度=个人公积金账户余额×(缴存时间系数+收入调节系数)×流动性调节系数。其中，个人公积金账户余额是指职工申请贷款时的公积金账户余额；缴存时间系数是指申请时往前倒推的正常汇缴月份数所对应的列表系数，出现中断的，前面汇缴的月份不纳入计算；收入调节系数表中的月缴存额是指个人缴存额和单位缴存额的总和。

 

　　三是提高最高贷款额度。职工个人缴存公积金的，最高贷款额度由46万元调高至48万元，夫妻双方缴存公积金的，最高贷款额度由66万元调高至70万元。公积金贷款起贷额度为5万元。

 

　　四是取消装修贷款。职工购买、建造、翻建、大修我市范围内的自住住房可申请公积金贷款。五是调整了异地贷款取消珠三角八市互贷，统一规定在其他城市缴存公积金且为东莞户籍的职工可在本市申请公积金贷款。六是调整大修自住住房的最长贷款期限。大修自住住房的贷款期限最长由不超过20年缩短为不超过10年。

 

　　家庭最高贷款额提高至70万

 

　　据悉，2012年东莞出台了“史上最严”公积金新政，规定个人公积金贷款金额不得超过账户余额8倍，限制了很多购房者的需求。去年8月，东莞制定了新的公积金政策并征求意见，拟取消8倍余额政策，采用新的可贷额度计算方式。即：可贷额度=个人公积金账户余额×（缴存时间系数+收入调节系数）×流动性调节系数。

 

　　与“征求意见稿”相比，本月26日将正式实施的新政中，上述计算公式维持不变。不过，新政将职工个人最高可贷额度从46万元调高至48万元，夫妻双方缴存公积金的，最高贷款额度则由66万元调高至70万元。公积金贷款起贷额度为5万元。

 

　　其中，夫妻双方正常缴满6个月的，分别计算借款人及配偶在不超过48万元范围内的个人公积金贷款可贷额度，家庭最终可贷额度=借款人可贷额度+配偶可贷额度，且不超过70万元；配偶正常缴存但未缴满6个月的或缴存状态不正常的，其可贷额度不予计算，且家庭最终最高可贷额度不超过48万元；配偶正常缴存但未缴满6个月的，其缴存基数纳入家庭收入计算供收比。

 

　　此外，公积金贷款门槛也将降低。新政规定，申请公积金贷款的缴存时间要求从目前正常汇缴满12个月缩短为6个月，即开户时间距申请贷款时已满6个月，连续足额正常缴存公积金满半年且当前缴存状态为正常的即符合贷款申请基本条件。

 

　　异地互贷有了户籍限制

 

　　两年前，户籍地在广州、在莞工作并缴纳社保的王女士，利用异地公积金贷款，在莞买下了一套商品房。据悉，目前公积金八市互贷的政策为：广州、佛山、珠海、惠州、中山、江门、肇庆等珠三角7个城市的职工，具备东莞户籍；或已婚职工、且配偶在东莞缴纳满1年以上的社保；或单身职工提供在东莞近1年以上的社会保险缴纳证明，均可在莞申请公积金贷款。

 

　　不过，今后像王女士这种情况的市民，将无法在莞申请异地公积金贷款了。因为新政取消公积金八市互贷，统一规定在其他城市缴存公积金且为东莞户籍的职工可在东莞申请公积金贷款。

 

　　也就是说，一方面，异地互贷的城市从珠三角七市拓展到了国内所有城市，地域拓宽了；但另一方面，申请者必须是东莞户籍人士，户籍限制比以前严格。

 

　　装修不能提取公积金

 

　　新政还规定，取消公积金装修贷款。职工购买、建造、翻建、大修东莞市范围内的自住住房这几种情况，才可申请公积金贷款。

 

　　“一直以来，就只有‘一次性付款购买毛坯房’这一种情况下，可以申请公积金贷款装修房屋。但这部分人群很少，所以就取消了。”市住房公积金管理中心主任李庆星解释称。

 

　　此外，新政还对大修自住住房的最长贷款期限进行了调整，从最长不超过20年调整为最长不超过10年。

 

　　对话市住房公积金管理中心主任李庆星：

 

　　因为房价在上升 提高最高贷款额

 

　　记者：与“征求意见稿”相比，即将实施的公积金新政里，个人和家庭最高贷款均有提高，这是基于什么考虑？

 

　　李庆星：我们主要是考虑在东莞的房价在上升。家庭最高可贷70万元，按照首套房首付三成计算，也就是说家庭利用公积金贷款，最高可买下一套总价100万元的商品房。

 

　　记者：为何要取消珠三角八市互贷？

 

　　李庆星：这是按照上级文件来执行的。

 

　　记者：很多外地户籍职工，都不能申请异地公积金贷款了，那政策受惠面是不是缩小了？

 

　　李庆星：互贷城市不限地域，应该算是条件放宽了。不过，受惠面到底是扩大了还是缩小了，就不好比较了。

 

　　相关新闻

 

　　记者了解到，公积金新政或涉及新的贷款额度计算方式、最高贷款额的提高。而去年“9·30”央行新政松绑改善性住房的认定，或也将影响东莞公积金新政对于二套房贷的认定和贷款限制。日前东莞市公积金管理中心的咨询人士表示，新政或于本月15日左右出台。

 

　　去年的8月初，东莞市出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》后，当月月底，东莞市政府发布《东莞市个人住房公积金贷款办法》并向社会公开征询意见。9月中旬公积金中心发布了与个人贷款额度相关的收入调节系数和缴存时间系数，也就是说新出台的公积金新政涉及新的贷款计算方式，取消贷款额度为公积金账户余额8倍等严政限制。东莞市公积金中心相关负责人表示，新政将重点支持中低收入职工、长时间缴存的职工，使用公积金贷款购买普通自住住房为出发点，考虑资金安全、资金平衡、放贷情况、职工缴存情况等因素。

 

　　绝大多数公积金贷款和部分商业贷款 均会出现此现象 2月起月供会开始下降

 

　　去年11月央行降息，由于房贷多数“一年一调”，按理说本月起房奴、车奴们的月供会“减负”。然而，眼下却有个奇怪的现象，绝大多数公积金贷款者和部分商业贷款者，本月月供不降反升，2月开始月供才会减少。

 

　　对此，市住房公积金中心均解释称，由于在跨年房贷分段计息，以及等额本息还款方式下，利率降低后本金增加等因素影响，一部分贷款者的确会出现月供不降反升的现象。

 

　　记者走访获悉，商业贷款则相对更加复杂，各家银行做法不一。在多数银行，等额本息还款方式下，本月月供会比去年略增。业内人士提醒借款人应事先了解本月月供额，以便足额还贷。

 

　　　公积金贷款：绝大多数贷款人本月月供增加

 

　　去年11月央行降息，但由于银行贷款利率是一年一调，因此房奴们的月供从今年起才开始减少。不过，市住房公积金管理中心负责人称，由于2015年1月月供额需跨年度分段计息，含新旧利率计息，月供额反而偏高，2015年2月份起，月供额相对于2014年将有所降低。

 

　　对于本月月供额偏高的原因，市住房公积金中心给出了三方面理由：跨年房贷分段计，由于2015年1月的贷款利息包含去年12月的部分日期和本月的部分日期，其中属于去年12月的时间段，适用降息前的旧利率，属于今年1月的时间段，采用新利率，因此1月用新的低利率计算的应还利息其实只占利息一部分，降幅并不大。

 

　　其次，由于跨年房贷分段计息，计息天数为31天，比正常每月计息天数（30天）多了一天；此外，等额本息还款方式下，根据计算公式，在同等剩余本金、剩余期数下，利率调低，本月应还本金比去年12月增加。

 

　　“当适用新利率时间段所降低的利息不能抵消计息天数增加及应还本金增加的影响时，本月的月供额将高于去年12月的月供额。”上述负责人称，由于公积金贷款只有等额本息一种方式，因此本月，绝大多数的公积金贷款人都会出现月供高于去年的现象。

 

　　商业贷款：多数银行等额本息月供增加

 

　　记者咨询了东莞建行、农行、招行等多家银行，虽然各家银行都执行分段计息的方式，但由于借款人与银行签约时可约定还款方式和调息周期，且各家银行做法不同，因此商业贷款下本月月供存在很多种情况：

 

　　等额本息还款方式下

 

　　在多数银行，本月月供会略有增加；而等额本金还款方式，有的银行贷款本月月供会减少，有的则增加；此外有个别银行称，不论哪种还款方式，本月月供只会减少或不变，而不会增加。

 

　　招行东莞分行、农行东莞分行个贷部人士均告诉记者，与公积金贷款类似，等额本息还款方式下，借款人本月月供会略微比去年高，到2月开始下降，全年月供以2月的为准；“这在降息后次年首月，是银行界比较普遍的做法。”招行个贷部人士告诉记者。与招行类似，东莞多数银行都执行类似做法。

 

　　等额本金还款方式下

 

　　农行东莞分行相关人士介绍，等额本金还款，借款人本月起利息会略有下降，整体月供也就比去年低；而招行东莞分行个贷部人士则称，不论等额本息还是等额本金，本月月供都会有所增加。

 

　　建行东莞分行的做法则与上述银行都有所不同。该行个贷部人士称，借款人不论是选择等额本金还是等额本息还款方式，本月的月供都不会出现增加的现象，“而只会减少或不变”。“如果还贷日是15日前，那么本月月供就与上月一样；如果还贷日是15日后，则本月月供会比上月低。”

 

　　算笔账：

 

　　公积金贷款：

 

　　例如张先生的一笔公积金贷款，剩余本金294150.32元，剩余期数209期，每月9日扣款，现在刚刚还完2014年11月，原来的年利率为4.5%，将会在2015年1月1日降低到4.25%。那么在2014年12月9日、2015年1月9日、2015年2月9日的月还款额计算如下：

 

　　1、2014年12月9日那期，由于新利率还没有启用，计算月供款额时使用旧利率，使用非分段计息的计算公式，月供2031.77元；1月9日这期由于已经启用了新利率，计算月供时使用分段计息的方式，月供为2074.75元；2月9日那期适用降息后的新利率，不需要分段计算，月供下降为1993.35元。

 

　　商业贷款：

 

　　市民吴女士的商业贷款总额为36万元、期限20年，选择等额本息方式还款。降息前，她每月月供约2700元，按照新利率她的月供将降至2624.78元，不过本月她的月供却达2751.8元，是她还贷以来的“最高月供”。

 

　　链接

 

　　1月月供跨年度分段计息

 

　　市住房公积金管理中心特别发布了《关于公积金借款人2015年1月份月供额增加的说明》，像沈小姐一样申请了公积金贷款的市民需要注意了，虽然贷款利率下降了，但是1月份涉及到分段计算的问题，1月份的月供不降反升，到2月份开始就是真正的全部按照新的利率计算，月供下降。

 

　　2015年1月1日开始，2014年11月22日前发放的个人住房公积金贷款调整利率，五年期以下（含五年）贷款利率由4%下调至3.75%，五年期以上贷款利率由4.5%下调至4.25%。

 

　　公布的说明中提到，由于2015年1月份月供额需跨年度分段计息，含新旧利率计息，月供额反而偏高，2015年2月份起，月供额相对于2014年将有所降低。

 

　　2月份的月供就会比去年少了

 

　　为什么分段计算月供不降反升呢？市住房公积金中心作出了解释。

 

　　1月份月供额偏高的原因有多重，最重要的是分段计息。由于2015年1月份的贷款利息包含2014年12月份的部分日期和2015年1月份的部分日期，其中属于2014年12月的时间段，适用降息前的旧利率，属于2015年1月的时间段，采用新利率。

 

　　另外，分段计息天数为31天，比正常每月计息天数（30天）多了一天；其次，在等额本息还款方式下，新利率启用后，2015年1月应还本金比2014年12月增加。

 

　　当适用新利率时间段所降低的利息不能抵消计息天数增加及应还本金增加的影响时，2015年1月的月供额将高于2014年12月的月供额。

 

　　提醒公积金贷款用户，虽然今年开始贷款利率下降了，但是1月份的月供还没有降下来。如果发现1月份还款比去年还多了一些大家也不必紧张，从2月份开始月供就会比去年的下降一些。

 

　　算账

 

　　市住房公积金管理中心也给大家算了一笔账。比如一笔贷款剩余本金294150.32元，剩余期数209期，每月9日扣款，现在刚刚还完2014年11月的月供，原来的年利率为4.5%，将会在2015年1月1日降低到4.25%。

 

　　经过计算，在2014年12月9日、2015年1月9日、2015年2月9日的月还款额分别是2033.31元、2074.75元、1993.35元。

 

　　1月份的还款额比原来还多了41.44元，不过到了2月份就比去年12月份下降了39.96元。（来源：东莞阳光网综合）