业主因消防不合格楼盘要求退房

　　业主因消防不合格楼盘要求退房

 

　　周先生向报料：汇景世纪双子公馆在未取得竣工验收备案表、消防验收不合格的情况下催业主收楼。周先生说，自己去年5月买下汇景世纪双子商务公馆一套40㎡公寓，今年8月，终于等到了合同约定的交楼时间。在收楼过程中，他发现很多问题，如开发商无法提供竣工验收备案表、消防验收不合格等，更令他感到惊讶的是该物业的收费标准居然高达6元/㎡。据周先生了解，二期跟他一样拒绝收楼的业主约有50户。同样对于拒绝收楼的还有汇景世纪双子商务公馆一期的业主张先生。张先生说，“由于开发商延迟交楼、消防验收不合格等多重因素考虑，我正在和其他两位业主去走法律程序，希望能退房，现正在起诉当中。”

 

　　1、未提供竣工备案表就交楼

 

　　周先生告诉记者，“我是8月中旬到收楼现场的，不过了解情况后就书面拒绝收楼了。”理由是开发商未能提供竣工备案表。

 

　　周先生说，在收楼前查询过相关法律，其中国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定，楼盘未取得 《竣工验收备案表》（以下简称《备案表》）不能交付使用。

 

　　东莞某不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示，虽然国家法律规定的交楼标准的确如上所述，可实际上，开发商往往会与业主在《商品房买卖合同》的补充协议中约定，楼盘只要获得出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等“五方”出具工程竣工验收报告就可以交楼。

 

　　物业回应

 

　　房屋已达合同交付标准

 

　　汇景物业服务有限公司总经理赵春华在接受记者采访的时候解释，之所以通知业主收楼，因为房屋已达到合同约定的收楼条件。6月1日，汇景公馆已经经过了建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位等“五方”验收合格。

 

　　在业主与开发商签署的购房合同中，第八条规定的收楼条件是“该商品房经验收合格”。和合同附件五的第五条有关于对收楼条件的补充说明“本合同第八条第一款第1项所称的该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程验收报告为准）。”

 

　　赵春华说，“按照合同规定，只要‘五方’共同验收合格即可交楼，我们的房子不存在质量问题。”

 

　　律师说法

 

　　可等出示《竣工验收备案表》再收楼

 

　　不少业主提出疑惑，当合同约定与法律规定之间有出入时，以哪个为准？

 

　　对此，东莞沃金律师事务所王强文律师表示，广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确：《广东省商品房买卖合同》（示范样本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。“也就是说，合同约定的”该商品房经验收合格是指“五方验收合格”后，并取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》。

 

　　王强文律师表示，合同约定的交楼标准低于国家的强制标准，因此应以国家强制标准为准，必须取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，方可交楼。买房人有权等待开发商取得并出示《竣工验收备案表》之后才收楼。

 

　　2、房屋消防验收不合格

 

　　业主反映，除了不能提供竣工备案表，汇景公馆还未通过消防安全验收。记者在公安部消防局官方网站查询得知，汇景公馆的确未曾通过消防验收。

 

　　查询结果显示，汇景世纪双子项目在2014年6月17日消防验收不合格；2014年8月18日再次验收不合格。

 

　　物业回应

 

　　正在重新申请消防验收

 

　　赵春华说，“这是事实，我们承认，并且已经就消防局的意见进行多次整改。”

 

　　为何消防多次验收却没通过？赵春华解释道，由于汇景世纪双子由汇景公馆、商场以及酒店三大部分组成，报建的时候是整体报建的，但是由于项目开发节奏的问题，项目的商场部分未建设完毕，整体的消防验收自然未合格。

 

　　“我们现在已接受消防局的建议，把这三部分的物业拆分去申请消防验收，相关工作已在进行，应该很快可以通过验收。”赵春华如是说。

 

　　不过当记者问及消防验收合格是否有明确的时间时，他表示，要等相关部门的回复。

 

　　部门说法

 

　　消防验收结论为不合格

 

　　对此，早在9月5日，东莞市公安消防局给予业主回复，“关于汇景公馆消防行政许可办理情况的回复”显示，该项目已经消防验收，验收结论为不合格。

 

　　该项目验收不合格主要存在5大问题，分别是“裙楼现场平面布置、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防烟排烟设施、防火风区等现场设置与竣工图不符；建筑首层现场平面布置与竣工图不符；建筑首层部分区域未设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等消防设施；地下室现场平面布置与竣工图不符；申报资料不符合要求。”

 

　　3、物业收费达6元/㎡不合理

 

　　周先生说，令他觉得惊讶的是，物业管理人员告诉他，“将收取业主6元/㎡的物业管理费。”

 

　　他翻阅过东莞物价局的公告，一则2012年5月7日发布的《关于厚街汇景公馆物业服务收费标准问题的复函》（东价函{2012}120号）上显示，汇景公馆物业费的收费标准为3.5元/平米，该收费标准从2012年6月1日起试行两年。在小区成立业主委员会之前，上述收费若调整需向我局调整。

 

　　周先生认为，物业公司的做法违反了物价局的规定并侵犯业主的利益。

 

　　物业回应

 

　　业主已签署过同意书

 

　　“开发商在卖房时就与业主签订了前期物业管理协议，合同中有标明收费标准为‘6元/㎡’，这个收费标准是经过业主同意的。”该项目的运营方高汇资产管理有限公司总经理雷长青解释，可能很多业主在签相关合同的时候没细看，现在才提出异议。

 

　　“之所以收6元/㎡，因为我们提供了酒店式管理，如提供无线WIFI、酒店大堂经理服务、物业人员三班倒24小时值班等服务。”雷长青说，“由于汇景公馆大多数业主都选择三年返租的模式，选择返租的业主收楼的三年内不需交物业费。而自住业主比例很少，他们也认可我们的收费标准。”

 

　　根据相关规定，对于物业费用高于政府指导价的部分，物业公司需向东莞市发展和改革局报告并核定。不过，汇景物业公司却未曾上报，雷长青的解释是，“因为有三年返租期，暂时没做这方面的工作。”

 

　　部门回应

 

　　物业费超指导价需发改局核定

 

　　新建住宅物业都处于前期物业管理阶段。东莞物业管理协会秘书长邓笑华介绍，所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。

 

　　在现行的规定中，前期物业服务收费也执行政府指导价。但由于存在个别前期物业服务成本偏高的现象，政府指导价难以覆盖所有物业服务类型。邓笑华说，为了保证个别前期物业的正常运营，早前就有规定，允许新建商品住宅房的前期物业管理突破政府指导价，但也要经过市发改局的核定。（来源：东莞时报）