东莞市住房公积金贷款取消“8倍余额” 限制

　　东莞市住房公积金贷款取消“8倍余额” 限制

 

　　 住房公积金贷款取消“8倍余额” （贷款最高额不超公积金账户余额8倍）限制，贷款额度将与个人缴存时间挂钩。

 

　　上周五，《东莞市个人住房公积金贷款办法》在中国东莞网公开征询意见，这个备受关注的政策终于露出“真容”。

 

　　代替“八倍余额”规定的个人最高的贷款额度计算方式，将与个人缴纳公积金的时间长短挂钩，同时公积金部门还通过“控高保低”的收入调节系数以及全市个贷率水平等多项调节系数，确保公积金个人贷款更趋公平。此外，征求意见稿对贷款限额作出了相应规定，每笔贷款最低5万元，最高不超过66万元。

 

　　A公积金缴存中断不超3个月可累计计算

 

　　现状：申请公积金贷款，需足额缴存住房公积金满12个月以上。

 

　　调整：仍需要满足缴存满12个月的条件，但如果因单位原因中断缴存的，只需要达到：申请贷款时前5个月按月足额缴存；申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月（含）、累计终端缴存未超过5个月（含）且已办理补缴。

 

　　解读：这一政策调整更显公积金贷款政策人性化一面。公积金中心相关负责人接受媒体采访时曾表示，此前有市民投诉由于单位原因中断缴存的情况，使得贷款人不能申请公积金贷款，调整后更体现政策公平性与灵活性。

 

　　B个人最高贷款额度与缴费时间挂钩

 

　　现状：2013年2月份，东莞出台了《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，这一通知中明确规定个人贷款最高额度46万元，家庭共同贷款最高66万元，与此同时还贷款额度不能超过公积金账户余额的8倍。

 

　　调整：虽取消了8倍余额限制，但同样对贷款额度实行了限额，每笔贷款最低金额为5万元，同时规定属于单一借款人的，贷款最高限额为46万；属于家庭共同借款的，贷款最高限额为66万。

 

　　按照房贷比计算的最高可贷额度：不超过抵押物价值的一定比例。其中，首套贷款比例最高为70%，二套贷款比例最高为50%。

 

　　对于职工个人最高可贷款额度，其计算方式与多项因素挂钩。其中包括个人的缴存时间、收入调节系数及全市个贷率水平。

 

　　职工个人最高可贷额度计算公式为：公积金贷款可贷额度Y＝个人公积金账户余额B×（缴存时间系数T 收入调节系数I）×流动性调节系数L。即：Y=B×(T I)×L。

 

　　解读：缴存时间系数、收入调节系数征询意见稿中都没有详细规定，不过基本原则都是更大限度保障中低收入以及缴存年限长的职工权益。

 

　　公积金中心相关负责人表示，东莞住房公积金有充分的资金保障，不用担心余额告急，因为高收入人群可以申请到的最高金额在下调，形成了一种平衡。因此流动性调节系数的变化幅度短期内不会有大幅变化。

 

　　C二手房贷款期限不超20年

 

　　现状：一般不超过20年，且不得超过借款人法定退休年龄后5年。

 

　　调整：贷款最短期限为1年，最长期限控制在借款人法定退休年龄顺延5年内。共同借款的，按其中贷款期限较长的确定，但最长均不得超过抵押房屋土地使用终止年限，并不得超过30年，其中购买二手房的贷款期限最长不得超过20年，大修自住住房的贷款期限最长不得超过10年。管委会授权公积金中心调整和公布贷款最短期限、最长期限。

 

　　解读：细化了贷款时间规定，针对不同形式的贷款年限都有具体的规定。

 

　　D提供虚假资料骗贷5年内不予贷款

 

　　现状：购买“双拼房”申请住房公积金贷款的，按照购买第二套及以上住房认定；购买“多拼房”的，不予贷款。

 

　　调整：明确借款人提供虚假资料骗贷的，5年内不受理其贷款申请；借款人隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，5年内不予受理其贷款申请；虚构提取条件,或持伪造资料提取公积金的，5年内不予贷款；购买“双拼房”、“多拼房”申请贷款隐瞒不报的，不予贷款；购买“多拼房”的，不予贷款；已使用公积金贷款购买住房的，如再次购买该套住房的毗邻房产，公积金中心可提前收回该笔贷款。

 

　　解读：双拼房、多拼房高峰出现在2008、2009年。现在开发商顺势而为，减少双拼房的研发。“因为双拼房贷方政策比较麻烦，客户接受度比较低。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示，近些年这类型房源减少，影响范围有限。

 

　　请你提意见

 

　　目前这一政策正公开征求社会各界人士的意见。您如果有意见，可以在2014年9月1日前将书面意见以传真、邮寄或电子邮件的方式反馈。

 

　　邮寄地址：东莞市鸿福路99号东莞市法制局邮政编号：523888

 

　　传真：22831352电子邮箱：dgsfzj@126.com

 

　　政策影响

 

　　将刺激二三类镇街楼市成交

 

　　“肯定会促进楼市成交。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，看到征询意见稿之后，他的第一反应就是如此，“总体来说是公积金贷款政策的放松。”

 

　　收入调节系数则按照“控高保低”的原则，抑制高额缴存职工投资、投机性住房贷款需求，保障低额缴存职工满足普通自住住房贷款需求。

 

　　“‘控高保低’会不会导致一些人不愿意缴较高的公积金，这是比较感兴趣的点，可惜没有具体的细则。”对于这一计算公式，李兴旺认为计算比较复杂，不过总的来说蓝领阶层受益更多。

 

　　“因为贷款额度有限，一类镇街房价还是很高的，如果要在东城、南城等地购买一套房子，最高不能贷款66万元的情况下，个人需要付的首付比例太高，一般的蓝领阶层没有办法承担。”李兴旺说，主要受到政策影响得更多的是二、三类镇街。

 

　　市统计局公布的7月份楼市房价显示，东城、南城均价远超一万元每平米，市民如果在南城购买一套100平方米的住房，以12000元/平方米的价格计算需要120万元，在夫妻双方共同申请贷款66万元的前提下，购房者仍需要付近60万元的首付，压力仍不小。

 

　　而7月份仍有11个镇街的销售均价低于7000元/平方米集中在二、三类镇街，新的公积金政策更有利于刺激这些镇街的楼市成交。

 

　　链接

 

　　近几年东莞公积金政策变化

 

　　1、2011年5月1日《关于调整住房公积金贷款若干政策的通知》明确规定：首套个人住房90平方米以下，贷款首付比例不低于20%，超过90平方米，首付款不得低于30%。

 

　　第二次使用住房公积金贷款，仅限于购买房屋建筑面积在144平方米以下的自住房，贷款首付款比例不得低于50%。

 

　　个人缴存住房公积金，贷款最高额度为46万元，夫妻双方缴存住房公积金的，贷款最高额度为66万元。

 

　　2、 2011年7月4日施行商业个人住房贷款转公积金贷款，试行范围为莞城、南城、东城、万江四个街道办。

 

　　3、2013年2月8日，《关于调整东莞市住房公积金贷款部分政策的通知》明确贷款最高限额，个人不超过46万元，夫妻双方不超过66万元，同时贷款额度不能超过个人公积金账户余额的八倍。

 

　　4、2013年3月22日开始，公积金贷款商转公业务全面放宽，申请范围不再限于市区及虎门、石龙、塘厦、厚街、常平等镇，而是放宽至全市所有镇街。

 

　　公积金贷款计算公式

 

　　公积金贷款可贷额度Y＝个人公积金账户余额B×（缴存时间系数T 收入调节系数I）×流动性调节系数L。即：Y=B×(T I)×L。

 

　　缴存时间系数（T）是鼓励职工长期持续缴存的贷款额度调节参数。调节的原则是缴存时间越长，对公积金制度贡献越大，享有的贷款权益越多。

 

　　收入调节系数（I）是体现公积金制度住房保障功能和政策性贷款特性的贷款额度调节参数。调节的原则是“控高保低”，抑制高额缴存职工投资、投机性住房贷款需求，保障低额缴存职工满足普通自住住房贷款需求。

 

　　流动性调节系数（L）是根据公积金满足缴存职工资金使用需求能力的不同情况制定的贷款额度调节参数。其中：流动性过剩：个贷率＜60%，该系数为1.2；流动性正常：60%≤个贷率≤80%，该系数为1；流动性不足：80%＜个贷率＜90%，该系数为0.8；流动性紧张：个贷率≥90%，该系数为0.6。公积金中心应按月向社会公布个贷率。

 

　　当公积金资金流动性情况发生变化且个贷率连续3个月保持在同一区间时，公积金中心应及时向社会公布，并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。

 

　　借款人贷款额度计算公式套用的流动性调节系数，以向公积金中心业务系统登记受理贷款申请的时间为准。（记者 张欣仪）（来源：东莞时报）