五一期间东莞楼市呈现“冰火两重天”

　　五一期间东莞楼市呈现“冰火两重天”

 

　　“4·10”楼市调控新政出台后，没有缴存一年社保或个税的深圳客不能在东莞购买首套新房，东莞楼市出现逆转——去年火热的临深片区变得冷清，原本因为供应稀缺而平静的市区楼市则人气火热。

 

　　在今年首个楼市旺季五一期间，东莞楼市呈现出这样的“冰火两重天”。

 

　　这个五一，以本地购房者为主的市区楼市和主要依靠深圳客的临深片区楼市，在东莞密集出台的楼市调控政策面前，人气发生逆转。

 

　　原来人气爆棚的临深片区五一期间受到冷落，而原来人气相对平淡的市区楼盘则出现了人气火爆的局面。

 

　　据介绍，五一前后，仅有富通旗峰公馆一个楼盘全新开盘，该楼盘推出91~106平方米的三房产品，带装修出售，均价约为2.2万元/平方米。楼盘位于莞城，开盘当天去货率达到七成，客户以主城区购房者为主，其中莞城购房者约占五成，东城、南城购房者占了三成，其他区域购房者占了两成。

 

　　记者了解到，该楼盘位于莞城旗峰路，周边商业、生活配套成熟，且属于学区房，这也吸引了不少本地购房者。

 

　　购房者刘先生告诉记者，他选择买这里的房子主要是为了孩子能够就近读书，接送方便。“莞城的教育配套还是比较好的，买这个房子主要是为了将在南城的户口迁到莞城来，将来好让孩子进入莞城的公立小学读书。”刘先生说。

 

　　4月29日，位于南城的万科中天·城市花园开放样板房、营销中心和示范区。据开发商统计，当天有超过2500人次到访现场，截至5月1日，活动3天合计超过5000人次到访。记者在踩盘时发现，市区多个楼盘现场人气都十分火热。

 

　　有房产咨询公司监控的数据显示，五一前后共有7个项目进行加推，其中以本地购房者为主的楼盘去货均较理想，而临深片区和松山湖片区的去货率则较低，有的甚至不到一成。

 

　　获得的数据显示，临深片区的融创清溪一号推出95~120平方米的户型，仅成交17%。

 

　　值得注意的是，在“4·10”新政出台前楼市十分火热的松山湖片区去货率大幅度下滑，原来依靠着深圳客成交十分理想，去货率在八九成以上的楼盘，在“4·10”新政后，去货效果并不理想。如大岭山的融创松湖澜园，均价约1.68万元/平方米，成交约22%；光大山湖城和万科金域缇香两大楼盘推货量分别为260套和108套，但是去货率均只有8%左右。

 

　　从五一前后推货的多个楼盘的现场情况来看，原本占据着主导地位的深圳客几乎不见踪影，本地购房者则成了主要购房群体。

 

　　合富研究院（东莞）认为，总体而言，对深圳客依赖程度较大的区域，五一期间人气普遍较淡，反之，对深圳客依赖程度较小的区域，在新品供应的刺激下，人气均较好。

 

　　其中，市区由于长期处于“饥渴”状态，五一期间多个新盘亮相，人气爆棚。

 

　　受新政影响，五一期间新品入市较少。合富研究院（东莞）认为，“4·10”新政为东莞楼市套上“紧箍咒”，市场观望氛围渐浓，客户上门量整体下滑较明显，楼盘客户储备计划受阻。另外，政策从严预售管理，开发商以“延”待“严”，多种因素综合导致多数项目延迟入市，五一期间新品入市较少，以市场预热为主。

 

　　优房超·瑞城搜也介绍，“4·10”新政及预售备案环节从严，开发商推货积极性被打击，部分项目延迟或被迫延迟上市时间。据统计，今年五一之前的10天，住宅供应仅有846套，为2013年新增供应量最低的节点，难以刺激五一成交市场有突出表现。

 

　　投资需求逐渐撤出 刚需回归市场

 

　　受到新政影响的还有购房需求的改变，投资需求逐渐撤出市场，市场回归刚需。

 

　　合富研究院（东莞）数据显示，五一期间，市场推货以90~120平方米的户型为主，迎合了当前政策“支持刚需，打击投资”的方向。

 

　　从现场客户观察来看，多以首次置业或首次改善的自住买家为主，从客户来源来看，基本以本地客户为主。从市区五一表现可以看出，刚需仍有较大的释放空间，刚需购房者热情仍然高涨。

 

　　此前出让较多商业用地 商业公寓新品增加

 

　　值得注意的是，住宅市场受到限制，非住宅市场成交却极为火爆。优房超·瑞城搜的统计数据显示，五一假期3天，东莞非住宅成交246套，创近7年来的新高。开发商也积极推出非住宅物业回笼资金，以总价低、不限购的商业公寓等吸引购房者。

 

　　合富研究院（东莞）也介绍，受2015年~2016年土地出让较多为商业商服用地的影响，今年五一期间，市区多个商业项目亮相，其中不乏创新产品，引起市场关注，开创东莞公寓市场新格局。

 

　　不过，合富研究院（东莞）相关人士也表示，商业公寓“首付高、贷款年限短”且供应量过大，其销售前景有待进一步观察。

 

　　五一是每年的传统楼市旺季。与往年五一节不一样的是，今年五一市场处于政策消化期，供应明显放缓，无充足的新品刺激，成交市场动力不足。

 

　　优房超·瑞城搜统计的数据显示，今年五一，东莞住宅网上签约套数仅有262套，处于近7年来的低位，略好于2012年。成交套数同比去年同期下降29%，成交面积同比去年同期下降31%（详见左上表）。

 

　　不过，业内人士也表示，受到延迟签约等因素的影响，目前的签约数据并不能够代表近期楼市的真实成交数据，真正市场成交情况或需要较长一段时间才能够显现出来。

 

　　供应高峰将在下半年到来

 

　　合富研究院（东莞）认为，从目前市场来看，政府调控房价态度坚决，且政策未见探底，进一步加码的空间仍存在；开发商受低库存及高地价影响，降价意愿较小；投资需求基本受遏制，但刚需仍然旺盛，在持币观望中暗潮涌动。

 

　　五一期间新品预热楼盘有限，意味着5~6月新品上市量不会太大。受政策影响，开发商将延迟楼盘上市，预计年内供应高峰将出现在下半年。（来源：广州日报）