东莞实施限购改变预期 深圳客退潮进一步加快

地产   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2016-11-04 09:29:02
  东莞实施限购改变预期 深圳客退潮进一步加快
 
  东莞自国庆限购政策出台后,楼市成交产生了立竿见影的效果,出现持续量跌价稳现象。新政前东莞一手住宅周签约量平均在1800套左右,新政后,回落至700—900套/周,整体回落幅度达六成。同时,10月份,东莞一手住宅网签均价高达16983元/平方米,同比大幅上涨77%,环比小幅上涨7%,创下连续4个月环比上涨纪录。业内观察人士认为,均价高企及环比上涨为假象,主要受9月限购前高价盘成交延后至10月网签影响,房价真实走势为稳中有跌。
 
  9月开发商入市步伐猛进,全市住宅新增供应大爆发。但是,10月初东莞出台史无前例的严厉新政,楼市高温骤降,开发商预期纷纷变向,观望情绪加剧,入市积极性低下。10月全市住宅新政供应5083套,面积58.8万平方米,环比降幅56.5%。同时,创2012年以来同期历史新低。
 
  东莞中原地产的检测数据显示,从住宅类型来看,洋房、别墅及公寓全线飙绿,其中洋房新增4642套,面积51.5万平方米,环比下滑49.1%,同比下滑13.8%;别墅新增供应233套,新增面积5.2万平方米,环比下滑76.1%,同比下滑40.6%;公寓供应208套,供应面积2.1万平方米,环比下滑83.2%,同比大涨146.5%。
 
  瑞城搜商务信息服务公司负责人李玲玲认为,在新政影响之下,原热火朝天的楼市营销市场顿时遇冷,主要特征表现为项目开盘量出现缩减,从“金九”17个降至6个。此外,项目去货率降低,深圳客比例下滑,开盘超八成为前期蓄客量充足的项目,但去货率明显降低,而新政之后进行蓄客或认筹项目,成交惨淡,不足三成。本次调控后,各大楼盘项目营销管控从严,营销活动大幅缩减,本次调控的最大不同是营销过程调控,对推广、预售、中介渠道、电商、低首付等多方面进行管控,新政之后营销活动可用极为冷淡来形容。
 
  中原地产东莞市场策略中心总监车德锐认为,东莞出台史无前例楼市调控严政,实施备案价制度及加强商品房预售监管,重拳打击房企捂盘惜售及虚假宣传等违法违规行为,导致大部分房企对市场预期纷纷看淡,推货力度大幅放慢,住宅市场供应量骤降。此外,东莞重启限购及限贷政策,再结合大部分银行对144平方米非普通住宅采取首付六成措施,大大提高购房者门槛及成本,观望情绪浓厚。同时,房价高位滞涨,上涨预期不断被压缩,市场投资需求大幅下挫,深莞两市进入深度调控,深圳客退潮进一步加快。
 
  受新政降温迅速反应,在10月东莞洋房成交结构中,尽管90—110平方米产品成交持续占据主导,但占比下滑至38%,与9月相比,下滑近5个百分点,降幅明显。从各大片区成交情况来看,10月临深片区成交爆发,成交1397套,成交面积高达14万平方米,占比全市21%。另外,作为曾连续三个月成交夺冠的滨海片区,10月份成交量迅速走低,成交面积9.8万平方米,环比9月降幅高达63%,是全市降温最为明显的片区。区域内仅虎门碧桂园和南部湾万科城成交过百套,其余项目成交平淡,区域过半项目成交不足50套。
 
  尽管10月东莞出台史上最严新政,整体住宅市场成交大幅降温,但整体住宅均价逆势再涨,高达16373元/平方米,再次刷新高。究其原因,车德锐认为,一是品牌开发商继续垄断市场,定价高企。二是今年截至到新政出台前,东莞楼市整体行情趋向火热,不少开发商取得不菲业绩,下调价格意愿尚不强烈。三是高价的临深片区成交发力,一定程度上抬升了整体均价。
 
  不过,合富辉煌(中国)东莞发展研究中心总监李兴旺认为,新政后10月东莞房价出现虚高及上涨的假象,更多为结构性因素,主要受第一周影响。该研究中心数据显示,国庆新政后第一周东莞一手住宅网签2216套,占当月的50%,均价高达18452元/平方米,直接拉高10月整体均价。其中,为抢末班车,新政第一天当天(10月6日)网签达1412套,均价18331元/平方米。接下来,第二至四周成交量和价格双双下滑。
 
  李兴旺认为,东莞出台史上最严新政后,尽管开发商推货力度明显放慢,市场人气骤降,楼市成交大降温,但是东莞整体住宅库存量28685套,库存面积近342万平方米,环比9月有所微降。另外,按照过去12个月消化速度,目前东莞住宅存量消化周期维持在3.6个月,反映东莞住宅市场整体仍是处于供不应求状态。
 
  对比9月份来看,10月的开工步伐有所放缓,虽然10月份东莞楼市调控政策并未直接涉及到开工市场,但政策信贷的收紧依然影响房企对后市市场的信心,在现金为王道的政策调整期中,房企可能会降低投资和新开工意愿,预计后市开工节奏将有所放慢。李玲玲认为,虽然10月整体仍呈上涨趋势,但观察每周的趋势,新政后已连续三周下滑,价格回调迹象明显;再从新开项目来看,房企定价趋向理性、入市价格低于市场预期,未来价格将持续回调,房价直线上涨的趋势被扭转。(来源:南方日报 )
 

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