业内：未来“地王”项目售价或陷入尴尬

　　业内：未来“地王”项目售价或陷入尴尬

 

　　17日，某地产发布2016年第3季度东莞土地市场研究报告。报告显示，受第三季度高价地王“涌现”的影响，在成交的22宗土地中，商住地虽仅9宗，但成交金额达120.6亿元，贡献率达到95%，这主要是由于外来企业高价拿地所致。业内人士分析认为，未来市场一旦形势不好，“地王”项目的售价将陷入尴尬。“地王”不好拿，“解套”也不容易。

 

　　今年第三季度，东莞土地市场上演了一场“房企为地疯狂”的土地盛宴。

 

　　数据显示，成交方面，土地成交22宗，占地面积87.57万㎡，环比增加36.57%，同比减少72.25%。其中，商住地成交9宗，占地面积33.88万㎡，环比增加507.32%，同比减少31.14%。为数不多的9宗商住地为第三季度土地交易市场成交总金额（174.38亿元）贡献了95%，创造了120.6亿元卖地收入，这也让该季度创下历年来的季度新高纪录。

 

　　令人咋舌的还有商住地的成交楼面地价。数据显示，第三季度商住地成交楼面地价15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%；商住地成交单价35594元/㎡，环比上升117.03%，同比上升460.49%。本季度楼面地价暴涨突破1.5万元/㎡，对比三季度东莞商品房的均价仅为14831元/㎡，这是明显的“面粉贵过面包”的典型现象。

 

　　第三季度商住地成交金额突出，最直接原因在于高价“地王”推动。数据显示，在出让的9宗商住地中，有5宗总价在10亿元以上，分别诞生于黄江、茶山、石排、万江等镇街，成为当地的单价“地王”。

 

　　综合显示，在今年第三季度商住地房企拿地格局中，拿地的全是外来开发商，比方说北*资源集团、碧*园、时*地产各成交2宗，融*地产和阳*城、鲁*集团各成交1宗。这些外来企业出手“阔绰”的背后是对增加自身筹码，获得更低成本融资的冲动。分析人士认为，在供给侧改革下，企业为防止并购、重组，通过拿地王来增加自身筹码，扩大资产价值，获得更低成本的融资。由此可见，未来的售价不能简单地通过目前的地价来测算，地价的附加资产价值才是开发商高价拿地的主因。

 

　　相比之下，本土企业却成为“看客”，集体“失声”。东莞某地产认为，外来企业更多是以全国性的标杆企业为主，资金实力雄厚，本土企业逐渐失去了昔日的光芒，可以预见未来东莞的土地市场将成为品牌开发商主导的市场。

 

　　这些地王的未来走向备受关注。有分析人士对2007年以来东莞楼盘出现的“地王”进行了梳理。其中，既有将“地王”打造成标杆的成功经验，当然，也有部分地王由于地价偏高，走向被转让、延迟开发的结局。

 

　　“过往东莞‘地王’的下场并不好过，地王转让、开发周期长、投资回报低等成为不少地王的结局。”地产人士分析认为，昔日“地王”风光不再，眼下诞生的多宗“地王”在未来结局如何仍然是未知数。但“地王”由于地价过高，而未来市场一旦形势不好，项目的售价将陷入尴尬。

 

　　数据显示，未来东莞土地市场将有7宗土地挂牌入市，其中，10月东莞商住地“挂零”出让，仅有的2宗商住地分别位于松山湖、道滘等镇街（园区），将在11月中旬后方可挂牌成交。（来源：羊城晚报）