上周东莞迎“金九银十”首个开盘热潮

地产   来源:莞讯网  责任编辑:百花残  2016-09-29 08:10:26
  上周东莞迎“金九银十”首个开盘热潮
 
  上周的楼市让你看不懂!多宗高价地新鲜出炉,东莞楼市也迎来了“金九银十”首个开盘热潮,有楼盘叫价暴涨5000元/平方米,不过,也有楼盘低于周边楼盘定价近5000元/平方米出售,吸引了大量的购房者抢购。
 
  9月新盘上市量大增,为了国庆黄金周销售节点的到来,目前也有不少楼盘提前“抢跑”。
 
  金九
 
  土地市场火热 楼市生乱象
 
  上周东莞15盘集中入市掀推货高潮
 
  上周,东莞一共拍下四宗高价地,其中黄江、万江两宗商住地还超过东莞尘封了9年的最高楼面地价,刷新东莞最高楼面地价纪录。这也引发了新一轮的楼市开盘潮,上周共有15个楼盘集中推货入市。
 
  据东莞中原研究部监测数据显示,上周分别有万科云城、德洲城、锦绣山河、绿地大都会、锦龙湾畔等14个项目集中新增供应34.84万平方米(合计3139套),按套数环比大幅上升127.46%,并创下历史单周新高。
 
  据东莞中原研究部不完全统计显示,上周万科云城、银湖山庄、中熙君墅湾、汇龙湾天樾、德洲城、中信红树山等15个楼盘集中入市掀起一轮推货高潮,反映“金九银十”黄金档期,开发商推货热情普遍高涨。
 
  有盘低于市价4000元/m2 有盘涨5000元/m2
 
  与土地市场火热同时上演的,还有楼市成交的火热。上周末虎门印象开盘,均价1.4万元/平方米左右,低于周边楼盘4000元/平方米,遭到购房者的哄抢。开盘当天,为了挤进销售现场选房,甚至有失去理智的购房者现场直接掏出现金,要求工作人员将其带入场。
 
  该楼盘销售火热,与其定价合理不无关系。据透露,该楼盘的成交均价为1.4万多元/平方米左右,而虎门目前在售楼盘普遍定价在1.8万元/平方米左右,此前虎门有楼盘更是将洋房销售均价定价在2万元/平方米以上。
 
  与此同时,叫价暴涨也成为上周楼市的一个奇怪现象。记者了解到,有楼盘签约均价不到1.3万元/平方米,但要求销售人员对外报成交价为1.5万元/平方米,并声称新货开盘销售价格要达到1.8万元/平方米,叫价出现跳跃性上涨,上涨了5000元/平方米。
 
  据了解,土地交易市场火热,多宗高价地诞生,一些楼盘涨价现象十分明显。“万江地块拍出1.5万多元/平方米的楼面地价,城区有楼盘就叫我们向客户报价2.5万元/平方米……这么贵,谁买啊?”记者在踩盘时,一名中介向记者抱怨。
 
  除了涨价外,有楼盘甚至预期房价上涨捂盘惜售。东莞中原地产市场研究部也介绍,市场出现了部分开发商惜售现象,主要受上周拍下的高价地刺激影响,开发商市场预期升高,涨价情绪随之高涨,市场已出现不少项目封盘调价并延后推货时间。
 
  莞深房价差出现梯队变化 同一城市房价差几倍
 
  随着近期房价不断变化,莞深房价差也出现了变化。
 
  合富辉煌(中国)东莞发展研究部总监李兴旺介绍,按照平时的价格统计,深圳加上东莞,由南向北,房价呈现四个梯队:第一梯队:10万元/平方米上下,区域为深圳南山、福田和罗湖;第二梯队:5万元/平方米上下,区域为深圳宝安、龙岗和盐田;第三梯队:1.8万元/平方米上下,区域为东莞临深片、松湖北和市区;第四梯队:1.15万元/平方米左右及以下,区域为东莞楼市最薄弱的外围区域:临惠和临广片区。梯队之间依次房价比值分别为2倍、2.7倍和1.6倍。
 
  根据东莞市统计局公布的8月份东莞市新建商品住宅网上签约情况可以看到,东莞镇区之间的房价差明显,临深片区塘厦、凤岗等镇区房价在2万元以上,而临广片区、临惠片区镇区房价在万元以下。如最贵的塘厦镇房价为26464元/平方米,而最便宜的洪梅镇房价为4080元/平方米,东坑、企石等镇区房价为8000多元/平方米。
 
  业内人士介绍,由于临深片区房价高企,不少深圳客在东莞房价较低的部分镇区买房,而随着各镇区房价之间的变化,镇区和城区之间购房者的流动性也随之增加。
 
  东莞房价严重高企,市场成交活跃度不及去年
 
  尽管开发商热情高涨,定价走高,但是不可避免的是市场活跃度较去年明显下滑,深圳客观望氛围仍然浓郁。
 
  据东莞中原研究部监测数据显示,上周东莞住宅成交1901套,环比上升25.07%,同比下降5.84%。踏入9月,随着楼市供应量增大,市场成交环比8月大幅反弹,但市场成交活跃程度明显不敌去年同期,该研究部介绍,首先是一、二线城市调控接连加码,深圳客观望氛围浓。第二,投资空间大幅收窄以及购房门槛升高,深圳客已经逐渐冷静下来,变得更加理性。
 
  在经历多轮大涨后,目前东莞楼盘房价普遍在1.4万~2.4万元/平方米之间,而2014年5月深圳龙岗新房均价才1.8万元/平方米,罗湖、盐田和宝安均价在2.5万~2.7万元/平方米左右,反映出目前东莞房价已严重高企,深圳投资客逐渐减少,深圳刚需自住客购买力遇到瓶颈,陷入观望。
 
  但值得注意的是,受高价地刺激影响,本地客掀起新一轮楼市热潮。据东莞中原研究部对上周推货项目的监控数据显示,本地客成交比例明显上升,有多个项目的本地客成交比例均在70%以上。一方面是本地客恐慌情绪上升,自住型客户加快入市;另一方面是高价地助推本地客投资欲望大涨。
 
  银十
 
  新品集中入市 供求更平衡
 
  土地市场火热,9月新盘上市量大增,为了国庆黄金周销售节点的到来,不少楼盘已经提前“抢跑”。
 
  而随着大量新楼盘的入市,长达一年多时间的严重供不应求现象将被打破,购房者有更多的机会购买到新房。有业内人士表示,接下来楼市竞争或十分激烈,定价将成为推动成交的关键。
 
  新品加推进入高峰期 多项目“抢跑”
 
  进入“金九银十”,楼市开始热闹起来,许多开发商推出新品抢占市场,楼市新品加推逐渐进入高峰期。不少楼盘甚至改变原来的销售策略,提前出货抢跑“金九银十”。
 
  合富辉煌东莞市场研究部介绍,眼下 “金九”已过半,楼市新品加推已渐入高峰,多个项目“蠢蠢欲动”,有提前出货的意愿,如虎门印象、绿地大都会、锦龙湾畔、塘厦德洲城、中熙君墅湾等多个项目已在上周末开盘,抢跑市场。
 
  瑞峰优慧垛数据中心统计数据显示,上周东莞住宅供应2798套,面积约32.81万平方米,环比上涨119%。从区域表现来看,临深片区成为此次“抢跑”大战的主战场,供应1297套,占据总供应的一半,凤岗、黄江、清溪、塘厦皆有新品入市,随着新鲜血液的注入,缓解供不应求的僵局同时也奠定了未来几周临深片区“老大”地位。
 
  从价格上来看,房价过2万元/平方米的临深片区项目集中在国庆节前开盘加推,如中信红树山、卓越蔚蓝山等新品将集中网签,短期内或将推动东莞房价持续上涨。瑞峰优慧垛数据中心介绍,虽然从长远来看,在决定房价基础的地价节节高升的市场环境下,东莞楼市房价依然有上涨的机会,但鉴于目前东莞房价处在敏感期,大涨的几率很低,保持房价稳中有升或将是其渡过“危险期”的最佳方式。
 
  开工量达历史高峰 供应紧缺将大大缓解
 
  据了解,供应量增加的现象有可能会在较长一段时间内出现,大大缓解东莞住宅供应紧缺的现象,甚至可能遏制住东莞房价大幅上涨的势头。
 
  据瑞峰优慧垛数据中心显示,2016年8月东莞开工市场进入暖春,总体开工量为113.90万平方米,环比上涨208%,是历年同期的第二高值,同时也是今年以来开工量最多的一个月。其中住宅开工量68.79万平方米,环比上涨150%,同比上涨111%;非住宅开工45.11万平方米,环比上涨375%。
 
  东莞开工市场温度急转直上,瑞峰市场研究部分析,一方面受上半年东莞控规调整影响,部分项目的报规报建与开工许可等证件审核及办理时间周期拉长,使得原本可以在前几个月陆续开工的项目,集中在8月份才正式开工;另一方面近几年东莞土地供应明显减少,而连续一年多的火爆旺销,房企新房储备量已基本见底,为加快补仓、避免市场供应断层、抢占市场黄金营销期,开发商开工动力十足;第三,2016年前8个月楼市火爆热销,开发商资金充裕,开工意愿强烈、开工步伐加快。
 
  而这些新开工楼盘有望在半年至一年时间内入市,大大缓解东莞楼市供应紧缺的状况。
 
  观点:定价成为快速成交关键
 
  今年以来东莞楼市房价持续高涨,8月住宅均价再次刷新历史纪录,达到15030元/平方米,保持5%的增长速度。瑞峰数据中心分析表示,滨海、临深、松湖片区等房价超过15000元/平方米的热门片区依然占据主流,支撑着楼市房价结构性上涨;此外,供应不足、区域土地高价拍卖,项目涨价动力十足;而别墅和高价项目是成交的主流,其中15000元/平方米以上单价区间成交占总成交比例约三成以上,别墅成交约占两成。正是这些原因支撑着东莞近期房价处于高位,并且持续上涨。
 
  不过,该数据中心提醒,价格成为楼盘快速去货的重要条件之一,定价符合市场预期的项目去货速度快,如沙田的恒大御景半岛、南部湾万科城等项目新品开盘去货九成以上。
 
  业内人士介绍,部分楼盘定价过高,开盘成交仅三成左右,而定价合理楼盘,开盘成交九成,这说明定价成为楼盘快速成交的关键,在楼市竞争激烈的情况下,合理定价,快速出货才是制胜之道。(记者 蒋幸端 石忠情)(来源:广州日报)
 

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