它会成为东莞下一个“地王”吗？

 

　　它会成为东莞下一个“地王”吗？

 

　　本月初，莞城诞生了12661元/平方米的天价地王之后，引发周边新盘封盘涨价。而上周末流出的一则南城西平地块使用权出让预告的消息，使得附近的东骏豪苑楼盘业主也放慢了出手的节奏。这块总面积为90580 .53平方米的地块，再次引起业界关注，不少人预测该地块极有可能刷新东莞城区的楼面价纪录，制造出新一代“地王”。

 

　　地块体量：

 

　　面积是“莞城地王”6倍多

 

　　东莞中心城区由于商住用地日渐紧缺，可供开发储备资源减少，每一次的土地出让总会成为开发商虎视眈眈的焦点。7月8日，莞城出让了一块占地面积仅1.4万平的土地，据内部消息透露，共吸引了近18家房地产开发商的厮杀与争夺。最终，碧桂园联合平安以5.9亿拿下，楼面单价高达12661元/平，溢价率达321%。

 

　　城区土地是市场上奇货可居的稀缺资源，南城地块更是炙手可热。在去年公布的东莞市总规当中，南城被官方钦点为“东莞城区的主中心”，连老资格的莞城、东城都不得不让位屈居为“副中心”，而此次出让的土地就位于南城地界的西平板块。

 

　　此次预告的出让地块具体位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交会处东南侧。根据该地块出让预告牌，其土地用途是“商业金融居住混合用地”，具体商住比例并未公布，总出让面积为90580.53平方米，容积率小于或等于4.0，建筑密度则不能大于35%。根据容积率计测算，该地块最终建成的楼盘建筑面积最多可达36万平方米左右。

 

　　相比起本月初诞生的莞城地王，这块地不仅地形方正，而且面积也大了几倍，可供开发商发挥的空间也更大。西平本来就是南城人气最旺的住宅片区，早前就有格林小城、时代城、景湖春晓、国际公馆、东骏豪苑等大型小区在此落户已久，接着中熙弥珍道、君珆花园、天利中央等后起之秀也见缝插针地盘踞于此，已经形成具有20万住户的大型社区。加上已经开通的地铁2号线西平站也给这一片区带来远期利好，令西平板块的增值空间有了更多的想象力。

 

　　业界预测：

 

　　若住宅比例高，或将制造新地王

 

　　该地块目前仅处于预告阶段，还未在市国土部门进行正式公告和挂牌，也没有透露进入招拍挂程序的具体时间，只是在地块附近竖立了一块“国有土地使用权出让预告”的牌子，就被有心人发现传播到网上，就引发了业界的骚动和关注。

 

　　据业界人士透露，目前已有不少开发商看中了这块地，其中包括本地的“地头蛇”，以及外来的“过江龙”，都有意将其收入囊中。对于这一地块未来的增值空间，瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示看好，“东莞市区是除了临深片区和松山湖板块之外，发展潜力和投资价值最佳的区域，而其中南城的西平片区也是前几年发展最火的板块，该片区房价的升值速度也是市区内最快最高的。”

 

　　她进一步分析位于西平的这一地块的具体区位优势，附近就是南城体育中心、南城阳光实验中学、以及南城区的行政办事中心，也已经从鸿福路口附近搬迁至此，加上台心医院也在附近，生活配套较为齐全，未来升值预期相对较高。

 

　　“加上城区本来土地就紧缺，寸土寸金的西平目前可售房源几乎没有，下半年入市的西平朗晴轩项目也是一个比较小的盘，满足不了需求，所以有这么大面积的土地一旦进入市场拍卖，一定会是本地和外来地产商争相抢夺的热门地块，很有可能再造一个新的地王。”

 

　　东莞市房地产协会秘书长陈骏良则认为，到底能不能制造出新“地王”，还要看具体的商住比例如何。“如果住宅比例较高，那就很好出，如果像之前碧桂园在大朗拍的地那样，商业比例是70 %，住宅比例只有30%，那么就比较难。”他还表示，商业地产现在比较难消化，如果政府将其比例定低一点，那么肯定会被地产商疯抢。

 

　　实地走访：

 

　　地块紧邻在建的公办小学、幼儿园

 

　　记者实地探访了解到，该地块是一块布局方正的长方形，位于东骏豪苑背面，与其仅隔着一条双向四车道小马路“东骏东路”，由于该地块目前还是一片荒地，这条路较为安静，除了东骏住户，附近鲜少有车辆经过。而地块的另一侧则与南城雅园工业区周边地块，隔着一条双向六车道的东四路，车流密集，附近有南方物流、雅园饮食、翔益科技园等工厂企业驻守于此。该地块的北面则与南城实验中学和景湖名郡相隔一条“东六路”，北侧则是另一块等待出让的荒置土地。

 

　　围墙外两侧的路边竖立着一块“东莞市南城土地储备中心”在今年1月5日竖立的黄色招牌，其上写着“因南城街道办事处项目发展需要，位于南城东片区D 05地块，(东至东四路、南至东八路、西至东骏东路、北至东六路，土名：黄包岭、矿山、百花山、砎山)及其市政道路上违章搭建经营、占用种植的相关人员和单位，必须在2016年2月22日前自行拆除和清理地上建筑物、附着物及其相关物品并搬迁离场。如逾期未清理搬离的建筑物、附着物、机器相关物品等，将视为遗弃物、由南城街道办事处相关职能部门依法进行清理。”

 

　　目前该地块已经用围墙圈起，从局部敞开的口子中望去，内里杂草丛生，土坡拱起，也有部分废弃的砖墙。据了解，该地块此前大部分为林地、菜地和果园，以及部分初步平整的闲置地。北侧分布有家具厂和苗圃。地块内部有三处小山体，北部、东部山体以果林耕地为主，东部山体已被东四路切割，形成陡峭的护坡。

 

　　记者在现场了解到，该地块南侧与在建的南城中心小学雅园分校，以及南城第一幼儿园这两所公办教育机构紧密相连，都在同一长方形地块当中。目前校区刚刚开始动工，已有挖土机进驻平整地块，但还未进入大规模建设阶段。

 

　　规划揭秘

 

　　建成多栋百余米高楼，刷新西平天际线

 

　　至于这一地块具体将建成如何？从此前的规划中可以觅得一些踪迹。去年12月举行的一次市控规会议上，审议通过了一份名为《南城东片区控规D 05B07街坊地块一般调整》的方案。其中就涉及此次出让的地块。

 

　　根据规划，该地块为一片商业区，将建成多栋100-190米的高层建筑，其中还将形成整个西平片区最高地标建筑，建筑限高200米。根据业界人士分析，按照目前土地的价值来算，地产商为了充分利用土地资源，一般会将其打造成“天际豪宅”项目，按照一层3.5米计算，也有五十多层。

 

　　据了解，宏远地产为了善用其在宏远片区最后一块土地，就不再沿用此前在社区内建造小高层和别墅的路线，将汇龙湾设计为全是四五十层的高层住宅项目。预计该地块未来也将成为高层建筑群，成为西平片区的高地，刷新这一区域的天际线。

 

　　该规划方案中，还透露在东骏豪苑和雅园厂房之间的大片空地，也就是将要出让的这一地块当中，规划一处社区公园填补该区域内没有公园绿地的空白。该公园也将紧邻规划中的南城中心小学分校雅园小学和南城第一幼儿园。根据规划，新建小学内的足球场、篮球场在周末或放学后对外开放，与社区公园内的体育设施集约布局、联动发展。

 

　　此外，随着居住人口的聚集，西平的交通拥堵问题日渐凸显。由于周边尚未建设公交站点，还将规划在东四路、雅园路设置两处港湾式公交站点，满足混合用地、小学和公园的公共交通需求。该片区未来交通配套也将进一步完善，方便居民出行。

 

　　中介声音：

 

　　附近楼盘业主减缓放盘节奏

 

 

　　在该地块出让消息传来后，最先引起骚动的是周边楼盘的中介。他们纷纷在微信群、朋友圈转发起了一条同样的消息催热市场：“恭喜购买了东骏豪苑、景湖名郡、中熙弥珍道等西平片区的客户，这个月你们至少会赚多房价的20%，东骏豪苑旁边的这块地准备拍卖，前个星期莞城的地王以1.2万的价格拍的，这块地你们认为多少合适？”记者在东骏豪苑楼下的链家地产和家家顺中介得知，东骏豪苑虽然社区大、绿化好，但是距离西平地铁口较远，相比起景湖春晓、时代城这样的楼盘，价格要低一截。据悉，目前东骏豪苑的均价在1.5万、1.6万元左右，而在去年同期，该小区的均价仅为1.1万元左右。附近的中介表示，临近地块即将拍卖的消息传来，一时并没有让这里的价格有明显增长，但是对于有些不急着用钱的业主，也刻意减缓了放盘的节奏，有意“等一等，到地块拍出高价之后，涨点再卖。”（来源：南方网）