4月东莞楼市多片区成交量齐跌

　　4月东莞楼市多片区成交量齐跌

 

　　4月深圳客迅速退潮，东莞楼市遭遇大幅降温。据统计，4月东莞住宅供应62.68万㎡，环比大幅下跌23.11%；成交88.33万㎡，环比大幅下跌23.04%。行内人士表示，从五一楼市表现平淡来看，表明客户购房理性回归，市场观望氛围仍然较浓，高房价是抑制需求释放的重要因素，预计5月东莞楼市成交依然乏力。随着供应加剧，市场逐步加快理性回归，市场供求本身决定加快价格回调，当前开发商应合理定价，以走量为主。

 

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞市新增住宅62.68万㎡，环比3月大幅下降23.11%，同比上升1.99%。除了2月春节外，4月东莞住宅新增供应量创近10个月低位。大部分项目推货量均比较大，三分之二的项目单盘供应量超过130套，反映开发商跑货意图明显。

 

　　纵观4月东莞住宅楼市，供应整体相对较为活跃，全月呈现“前紧后松”走势。上旬市场迅速降温，开发商放缓入市步伐，多采取“小量探市”方式。进入下旬，五一渐近，人气迅速反弹回升，开发商意识到需求仍在，明显加快加大推货的进度和力度，提早入市抢客，楼市迎来一波推货热潮。4月临深片区供应明显放量，再次成为楼市供应主力。其次，滨海片区由于对深圳客的吸引力也比较强，成为当前最主要的供应辅助区域，而东北片区长期以来供应较少，但4月刚好有几个项目等集中入市撑起片区总体供应量。

 

　　据统计，截至4月30日，东莞住宅库存量为306.34万㎡，环比下降6.54%，同比下降47.98%，住宅库存量继续创新低，库存消化周期加速探底，已跌至3个月。而目前市场持续走货，若后续供应节奏跟不上，预计东莞住宅库存有可能面临“断货”风险。从物业类型看，4月洋房、别墅、公寓库存分别为181.51万㎡、76.92万㎡、47.90万㎡，消化周期分别为2.1个月、6.5个月、9.3个月。目前洋房库存仅支撑市场2个月需要，若再剔除一些旧盘挤压单位、朝向光线较差的单位等，目前许多项目是处于“无货卖”的状态。

 

　　据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工量在3月出现井喷后，4月大幅下降41.82%回落至90.84万㎡。但从体量来看，4月开工量仍然很大，并创下历史同期第二高位。这是因为市场供应紧张，目前住宅库存仅可以支撑市场消化3个月，有部分项目甚至无货卖。过去一年多楼市火爆，许多开发商收金颇厚，拥有足够资金启动新地块开工，加上开发商惜售心态减退，加快项目新开工进度。据监测统计发现，近两个月东莞有33个项目拿下施工证，其中4月有13个项目，过半项目的开工量在6万㎡以上。

 

　　4月东莞住宅楼市受深圳客迅速退潮影响，成交急剧降温。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅成交88.33万㎡（合计7863套），按面积环比大幅下降23.04%。深圳客迅速退潮，主要原因是受首付贷被叫停、中介丑闻、深圳调控政策从严等多方消极因素作用，市场观望情绪加重。其次，深圳市场持续低迷，价格松动下滑，深圳客观望情绪进一步加深。再者，市场供应紧张，可选择性比较少。另外，深圳客购房理性回归，投资需求退潮，刚需自住需求释放放缓。

 

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月刚需成交4229套，占全市比重为54%，尽管刚需仍为市场成交主力，但刚需释放势头却持续萎缩。而改善需求明显抬头，占全市比重为23%，环比3月增长5个百分点。究其原因：4月市场观望氛围较浓，尤其刚需客因房价高企放缓入市步伐。改善型客户也在观望，但由于当前二套房首付比例低、房贷利率低等政策利好，市场供应放量仍会刺激一部分购买力较强的改善需求加速入市。

 

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞临深片区供应明显放量，主要包括汇景城市中心、春晖国际城、名流印象花园、锦龙湾畔、恒大绿洲等10个项目，共供应17.05万平方米，环比3月大幅增长97%，供应比重从11%迅速上升至27%，再次成为楼市供应主力。其次，滨海片区由于对深圳客的吸引力也比较强，成为当前最主要的供应辅助区域，4月该片区主要有佳兆业御龙山、紫薇银座、碧桂园智慧家、连升豪庭和南部湾万科城共5个项目，供应14.86万平方米，占全市比重为24%。而东北片区长期以来供应较少，4月刚好有盛和雅颂花园、米兰公馆、荟翠连城等集中入市，撑起片区总体供应量。

 

　　然而，成交方面各片区则普遍下滑。监测数据显示，4月东莞七大片区住宅成交分别为松湖片区23.11万平方米、滨海15.27万平方米、东北12.19万平方米、水乡10.80万平方米、临深10.59万平方米、大石龙8.24万平方米和中心城区8.14万平方米，大部分片区成交普遍下跌3-5成。业内人士认为，4月松湖片区主要是因为松湖碧桂园大体量成交，才拉动总成交量环比大增。实际上，4月松山湖楼市也同样出现明显降温，很多项目无论来访量还是成交量均跌了3-5成。另外，东北片区成交量之所以环比大增，是因为此前东北片区供应一直较少，却在4月出现较多项目集中签约，造成成交量增幅明显。另外，从环比降幅看，相比其他片区，临深片区成交降幅相对较小，反映深圳客在莞置业仍首选临深。而偏远的区域由于交通便利性较差和城市规划落后，一方面自住不切实际，另一方面投资升值潜力也比较有限。因此市场降温后，深圳客明显大量撤离这些区域。

 

　　据东莞中原研究部监测数据统计显示，4月东莞住宅分别有保利中惠悦城、汇景城市中心、名流印象花园、锦龙湾畔花园、宏远康城假日等23个项目供应刚需户型3283套，占全市的比重为59%，环比3月下滑了4个百分点，刚需供应萎缩明显。业内人士透露，受多项政策利好影响，春节后改善型产品供应持续发力，4月又有佳兆业御龙山、达鑫江滨新城、汇景城市中心、米兰公馆等16个项目共供应1651套，占全市比重为30%，环比上月增加4个百分点。成交方面，尽管刚需仍为市场成交主力，但刚需释放势头却持续萎缩，而改善型需求明显抬头。

 

　　监测数据显示，4月东莞刚需户型(70～120平方米)成交占全市比重为54%，而改善型需求占全市比重为23%，环比3月增长5个百分点。东莞中原市场研究部工作人员分析，4月市场观望氛围较浓，但由于当前二套房首付比例低、房贷利率低等政策利好，市场供应放量仍会刺激一部分购买力较强的改善型需求加速入市。另外，从4月下旬的楼市营销活动来看，实现样板房开放或启动认筹登记的项目比较多，其中部分项目预计将在5月推货入市，还有不少在售项目在积极蓄客待发，5月新增供应量有望继续增大。

 

　　在刚过去的4月，对于东莞楼市来说并没有太多新亮点。深圳客的“退潮”给年初红火的楼市泼了一盆冷水。整个4月，楼市后劲显现不足。东莞七大片区有5个出现下滑，且幅度较大，约为30%～50%。其中，下滑幅度最大的为大石龙片区(56%)。而东北片区此前一直表现较弱，却在4月有多个项目集中签约，成交量上升明显。业内人士预计，5月东莞住宅市场受客户谨慎观望影响，市场成交仍将乏力。（来源：东莞阳光网综合）