业内：水乡楼市要想成为热土仍需较长时间酝酿

　　业内：水乡楼市要想成为热土仍需较长时间酝酿

　　临深之后，下一方热土是水乡？今年水乡房产成交火热，商住地市场上也颇热闹，品牌房企云集争相抢地，有些楼盘已迫不及待开始打出广州牌。据记者统计，道滘、洪梅、麻涌、沙田、望牛墩和中堂等6个水乡镇街今年前11个月的一手住宅成交签约量，全部较去年全年有较高幅度增长。业内人士表示，水乡楼市发展空间巨大，但由于基础设施等配套不完善，要想真正成为热土仍需较长时间酝酿。

　　巨头布局，广州上班族东莞看房

　　12月的第一个周末，在广州开发区上班的孔小姐上了一辆售楼中巴，目的地是位于东莞麻涌的一个楼盘。

　　孔小姐在广州经济开发区一家私营企业上班，已有5年。几个月前开始跟男友考虑结婚的事情，但是广州的高房价让人望而却步。“很偶然看到这个楼盘的广告，说离开发区很近，就过来看看。”孔小姐说，麻涌的房价才7000元/平方米，就算买套120平方米的房子，付完首付后还够买辆十多万的汽车，而自己上班的地方，距离看楼地点也只有半个多小时的车程。

　　东莞的楼盘开始打广州牌，较早这么做的就是碧桂园·信鸿嘉誉。在宣传上，碧桂园直接打出广莞地铁联通的概念。更为直白的是，碧桂园·信鸿嘉誉将自己坐标定位为“广州东”。宣称“广州东国际人居品质大城……距珠江新城仅33分钟”等。项目还直接将营销展厅设在了广州经济开发区，并表态要在广州核心城区举办营销活动。

　　面对碧桂园的先声夺人，另一地产巨头万科不落人后。市场传言万科东莞公司夺得麻涌地铁口附近一块巨幅商住地之后，有意将该项目取名为“万科·珠江东岸”，总建筑面积超过60万平方米。在项目规划设计中可以发现诸多广州元素：例如名字为珠江东岸，而西岸就是广州市区；建成后每天有大量楼巴直通广州城区等。

　　在看过东莞麻涌的楼盘后，孔小姐并没有立即下定，表示还要跟家人再商量。她说，同行的人中有广州工作的，当天就下定了。

　　2015年的东莞楼市被深圳人扫荡过后，连广州人都来东莞买房了？水乡片区一向是东莞楼市的洼地，碧桂园和万科带来的品牌效应引人注目。

　　麻涌商住地供应量，三季度进入全市前三

　　由于历史原因，水乡片区因为经济不够发达，房地产市场起步较晚，片区内房地产发展不平衡，有些镇街一年都没有一个新盘。其中沙田因地理位置重要，房地产市场相对成熟，在近年的水乡房地产市场，是除城区范围的万江之外最热闹的。今年在售的项目有近十个，如礼顿·金御海湾、汇景御蓝海岸、东港华府、佳兆业碧海云天等。

　　随着东莞大道延长线的全线贯通，与城区相邻的道滘镇，则成了较早从水乡片区中突围的镇街。根据市房管局签约数据显示，自2012年起，受城区住宅均价走高等因素影响，道滘镇房地产市场成交开始异军突起，从原来年均600套左右提高至1500套左右，今年前11个月更是达到了1682套。

　　在水乡经济一体化建设加速后，随着京东、阿里巴巴、DH L等国内知名企业的项目进驻，被规划成“华南物流中心”和“全国电商专业镇”的麻涌，开始成为房企眼中的香饽饽。

　　业内人士表示，关键性的转折发生在2014年底。在去年上半年之前，虽已有了望洪枢纽、水乡大道等交通利好，但房企对水乡片区楼市的发展仍显得十分谨慎，在土地招拍挂市场上，麻涌、中堂等镇商住商服用地曾多次流拍。而进

　　入2015年后，受多个重大项目签约进驻，房企开始转变市场预期，加大在水乡镇街的布局。

　　今年以来，麻涌、中堂、望牛墩等镇均有商住地块出让。仅中堂镇斗朗社区一宗商住地因区位较弱流拍，其余四宗用地均被房企收入囊中。

　　7月21日上午，麻涌大步村一宗占地面积13万平方米的巨无霸商住商服地块在东莞国土资源交易网上进行拍卖，引得3家公司争抢。历经10轮的竞夺，最终被碧桂园以41935万元拿下，溢价率27.33%。

　　同时，顺海实业拿下望牛墩赤滘村商住地块，同悦大酒店有限公司和居益房地产开发有限公司分别拿下中堂镇鹤田村和斗朗社区用地。

　　从今年三季度全市商住地供应市场来看，占地面积领先的分别是麻涌(13.13万平方米)、清溪(9.97万平方米)、茶山(9.24万平方米)；建筑面积前三位的分别是虎门(35.32万平方米)、麻涌(27.44万平方米)、松山湖(22.96万平方米)。

　　“麻涌作为一个水乡核心区的镇街，土地供应能够进入全市前三，这在之前是不可想象的事情。”东莞资深房地产市场研究人员陈先生表示，商住地争夺加剧可以说是房地产启动的信号，说明大家都看到了这个地方的价值。

　　布局水乡，房企阵容堪比临深片区

　　从房产企业来看，之前在水乡片区布局的品牌开发商较少，多以中小开发商为主，较有实力的有信鸿地产和钜隆地产。

　　信鸿地产是较早布局水乡的本土房企之一。目前已在水乡开发了多个项目，如麻涌信鸿熙岸(在售)、香溪水岸(在售)、万江信鸿澜岸(在售)、沙田湖景花园等。

　　钜隆地产属佛山钜隆集团旗下。位于水乡的两个盘都已经开盘，道滘钜隆碧琴湾和麻涌钜隆碧水湾都是刚开售不久。据东莞市钜隆房地产有限公司相关负责人介绍，目前两个项目销售进度良好，特别是道滘项目，也有部分深圳客户前来购房。“主要还是本地居民购买的较多，外来客户比较少，道滘项目现在有几十户是深圳客户。”该负责人表示，今年水乡的房地产市场表现不错，特别是道滘表现抢眼。

　　谈及接下来在水乡的布局，该公司相关负责人表示，目前该公司在水乡的两块土地已经开发完毕，没有存地可供开发，接下来是否要在水乡拿地还没决定，“还在持续观察中”。

　　业内人士表示，钜隆地产还没有继续在水乡拿地的一个重要原因，是品牌房企开始布局，拿地成本变高。目前已连续7年稳坐龙头的东莞万科，通过协议拿地的方式拿下麻涌巨无霸商住地，打造万科珠江东岸项目，项目总建筑面积超过60万平方米，规划5000户。碧桂园除了直接在麻涌镇大步村拿下13万平米商住地打造住宅项目外，目前还通过共同控股的方式与信鸿地产合作，开发碧桂园信鸿嘉誉项目。

　　而恒大地产深圳公司则通过收购沙田心怡半岛项目，正式宣布进入水乡。而在此前，保利置业、佳兆业等房企早已在这一区域完成布局。

　　除品牌房企外，东莞建工、顺海实业和联华控股等公司都在麻涌、望牛墩等镇拿地。据不完全统计，以麻涌为龙头的水乡片区，目前已聚集了包括万科、碧桂园、光大等在内的10余家房企，阵容堪比临深片区。

　　今年成交创新高，签约套数依然偏低

　　从今年的成交数据来看，房企并未失望。虽然最火爆的是临深片区，但是水乡不少镇街房地产市场起步晚、基数小，目前仍是洼地，单从同比增幅来看并不低于临深片区，只是鲜有镇街签约套数突破2000套。

　　南都记者统计了道滘、洪梅、麻涌、沙田、望牛墩和中堂6个水乡镇街今年前11个月的一手住宅成交签约数据，全部较去年全年有较高幅度增长。从签约套数来看，今年刚过去的11个月，6个镇街一手住宅的签约套数全部超过了去年全年，大部分水乡镇街用11个月时间就创下历史新高。不过，只有沙田的签约套数突破了2000套。

　　但与去年相比，这些镇街的签约量已是井喷。如洪梅镇今年前11个月签约746套，是6个镇街中最少的，但是去年全年该镇签约只有3套，今年的增幅惊人。房地产基础较好的沙田镇则继续领跑，前11个月一手住宅签约2075套，是6个镇街中最多的，超过去年全年的1386套。

　　从房价均价来看，除道滘和洪梅外，涨幅并不大。但道滘表现最为抢眼，前两年成交单价均是6600元左右，今年前11个月变直接飙升到了8600多元，一年涨幅高达2000元，这在东莞城区也并不多见。洪梅镇2013年的均价5158元/平方米，2014年反而跌破5000元/平方米，不过今年扬眉吐气，前11个月均价为6742元/平方米，涨幅较大。

　　沙田、中堂、麻涌的房价同比涨幅都在100多元，变化不大，望牛墩的房价还有小幅下跌。

　　“除去沙田外，5个水乡核心镇街的房地产市场发育较为缓慢，目前更多还是处于起步阶段，是一个从无到有的过程。”东莞资深房地产市场研究人员陈先生表示，从全市的角度来看，中堂、望牛墩等镇房地产水平仍处于低位运行，年住宅成交量均不高。“本地公共配套不成熟，加上本土消费能力不足，楼市成交更多依靠外来客户，导致目前水乡片区楼盘的去化率均不高。”

　　陈先生说，水乡5个核心镇街中道滘的房地产市场起步最早，目前房价最高，接下来应该是麻涌，估计房价会有一轮上涨。

　　南都记者注意到，虽然麻涌目前单价还不到6800元，但镇内已有7字头的项目入市。如建筑面积22万平方米的信鸿熙岸花园均价已从7200元/平方米上升到了7500元/平方米，随着这类高品质题量大的楼盘集中成交，未来全镇均价会有所拉升。

　　区位优势

　　轨道交通规划利好促打广州牌

　　“今年我的客户差不多有两成是深圳客，更多的购买者还是东莞本地客户。”钜隆碧琴湾的一位销售人员表示，深圳客购买道滘的房子还是投资居多，自住的很少。

　　更多的镇街把目光投向了广州，希望能够效仿临深片区打好广州牌。与广州开发区一墙之隔的麻涌、洪梅由于远离东莞市区，一直被视为水乡片区的欠发达区域，直到被东莞市列入东莞水乡片区开发的重点镇区而开始发力。

　　市场观察人士认为，水乡楼市要打广州牌，更多得益于近年的交通规划。广深高速连接广深莞，麻涌、望牛墩和洪梅则是必经之地。不过，广深高速由于行车量太大，已经无法满足日益强大的车流。沿江高速的及时通车，在很大程度上分流了广深过往车辆，而对洪梅、望牛墩以及麻涌来说，沿江高速再一次眷顾了家门口。

　　另一大交通平台即为地铁枢纽，按照目前已经确定的规划，未来至少将有三条地铁经过临广三镇，其中麻涌是链接广州与东莞的交通枢纽，可谓双城通衢。其中莞佛惠城轨在麻涌设站，广州地铁5号线、13号线与东莞轻轨R1拟在此接驳，穗莞深城轨穿麻涌而过。而道滘望洪枢纽地铁工程，更是将几乎所有经过东莞的有轨交通集中在此处交集。

　　行家观点

　　要打广州牌 难在配套上

　　对于水乡是否会成为东莞楼市下一方热土，市房地产协会秘书长陈骏良表示，从目前开发商争相拿地的激烈程度来看，未来几年内水乡片区必定成为房地产开发热土。他建议，当地政府还要在基础交通网络建设上加大投入力度，开发商要根据当地市场需求开发产品，维护房地产市场持续稳健发展。“目前水乡片区镇街经济基础相对薄弱，整个片区发展还需经过长时间的培育。”陈骏良表示，包括轨道交通在内的基础配套建设并非一朝一夕的事，水乡楼市还有待时间检验。

　　“东莞目前只有水乡片区的土地资源较为丰富，有成片的土地可开发，可以容纳众多的大型重点项目。”中原地产策略研究中心总监车德锐表示，随着连接莞穗的多条通道陆续开通，水乡片区楼市将迎来快速发展期。

　　合富辉煌市场研究部副总监李兴旺也表示，“从楼市的开发程度，临深片虽然还有空间，水乡空间更大。”他认为，目前水乡楼市打广州牌虽然从地理条件看是靠近广州，主要还是难在配套上。

　　而在12月9日举行的东莞市政府常务会上，审议通过了《东莞水乡特色发展经济区水系综合规划(2015-2030年)》。对此李兴旺表示，这些政策关键要落地，要有更加具体实际的举措，才能更好助推水乡房地产市场的发展。（ 来源：南方都市报 ）

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