一线房企抢滩进驻东莞水乡

　　一线房企抢滩进驻东莞水乡

 

　　规划的利好，一直都是房地产业发展的风向标。继城区、塘厦等临深片区受规划利好楼市迎来快速发展后，地处东莞西北部的水乡片区，也被规划为东莞西北部城市次中心。根据东莞市政府规划，位于东莞西部的中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅等十余镇街被列入东莞水乡地区统筹发展重点区域，作为穗莞深港黄金走廊、西部沿海产业带和西部发展轴的重要结合部，以望洪枢纽站为核心的水乡片区，打造成东莞市西北部的城市次中心。

 

　　只要政策有风吹草动，嗅觉灵敏的房企率先行动。近三年内，包括万科、光大、碧桂园在内的多家品牌房企开始陆续布局水乡片区，目前其规划的住宅项目均已开始动工。“与临深片区不同，水乡片区未来虽被看好，但仍需一定时间的积淀。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺表示，受多重政策利好，随着水乡大道开通、望洪轻轨枢纽站的设立，以麻涌、中堂等为首的水乡片区楼市活力或将在未来几年爆发。

 

　　土地储备丰富，一线房企抢滩进驻水乡

 

　　早在2012年举办的第二次举行统筹水乡地区发展工作会议上，东莞市领导称要将统筹水乡地区发展作为水乡发展的重大使命、重要机遇和重要平台，实现“一年良好开局，三年初见成效，五年完善提高”。

 

　　如今，三年时间已过，水乡大道正式通车，各镇湿地公园也陆续开园。随着这些重大项目建成后，土地储备丰富的水乡片区成了开发商眼中的沃土。近几年来，已有多家房企开始陆续进驻，如碧桂园进驻沙田打造碧桂园柏丽湾，保利置业开发千亩大盘未来城市等项目。此外，道滘、麻涌、中堂等镇也吸引部分房企进驻。

 

　　特别是今年以来，光大、万科、碧桂园等一线品牌房企，通过国土部门招拍挂、协议出让等方式拿地进驻。据不完全统计，整个水乡片区区已聚集了众多品牌房企，万科、光大、碧桂园、保利、恒大等地产均有项目落地。

 

　　“随着水乡片区统筹发展概念规划的出炉和执行，东莞水乡片区的楼市发展是被看好的，只是目前因受配套、交通等原因，尚未步入快车道。”某房企品牌负责人表示，随着未来城轨等配套不断成熟，水乡片区将会有明显的完善和提升。

 

　　配套缺乏消费能力有限，成交量低迷

 

　　虽对于该区域未来看好，但受本土经济较弱，消费力不足等原因，水乡片区的楼市仍处于低位运行，特别是在经历了2013年的高峰期后，目前各镇住宅成交水平仍在千套以下，尚不足临深片区一个月的成交量。

 

　　“2013年的时候，水乡片区楼市有了较大的进步，当时主要是受广州执行限购等政策，促使部分客户到这里置业。而现在，随着广州市撤市并区等系列动作，加上楼市政策不断放宽，来这里置业的人群出现连续两年下滑的迹象。”市场观察人士表示，根据东莞市房管局签约数据显示，靠近广州新塘的中堂镇，2013年高峰期时，年住宅销售套数为1728套，不过到了去年时又回落至577套，而今年虽整体市场向好，但截至8月份时，中堂镇住宅签约也仅有393套。

 

　　与中堂镇市场类似，高埗、麻涌、望牛墩等镇房地产水平仍处于低位运行，年住宅成交量均不高。“本地公共配套不成熟，加上本土消费能力不足，楼市成交更多依靠外来客户，导致目前水乡片区楼盘的去化率均不高。”上述观察人士表示。

 

　　土地市场趋热，业内多看好未来前景

 

　　虽楼市成交仍处于低迷阶段，但作为房地产市场风向标的土地市场，却在进入2015年后变得较为活跃。除万科、光大和恒大等房企，通过协议转让、直接购买等方式进驻外，截止9月份，水乡片区区目前已有5宗商住商服用地被房企擒获。7月21日，碧桂园地产以近4 .2亿元的总价拿下麻涌镇大步村一宗占地13万平方米的商住地块，继开发沙田碧桂园柏丽湾后，再度进军水乡片区区。此外，顺海实业、居益地产等房企也分别拿下中堂镇商住用地，开发住宅项目。

 

　　记者注意到，2013年水乡片区曾有近10宗商住地被房企拿下。其中，由中熙地产洪梅项目今年已入市销售。而其他项目还多处于施工状态。有着多重政策利好的水乡片区未来能否成就第二个临深片？

 

　　市房地产协会秘书长陈骏良表示，从目前开发商争相拿地的激烈程度来看，未来几年内水乡片区必定成为房地产开发热土。他也建议，当地政府还要在基础交通网络建设上加大投入力度，开发商要根据当地市场需求开发产品，维护房地产市场持续稳健发展。“目前水乡片区镇街经济基础相对薄弱，整个片区发展还需经过长时间的培育。”陈骏良表示。

 

　　数据分析

 

　　道滘楼市为何一枝独秀

 

　　东莞大道延长线开通带旺道滘楼市

 

　　同属水乡片区，但受益于东莞大道延长线的全线贯通，与城区相邻的道滘镇，率先从水乡镇街中突围。根据市房管局签约数据显示，自2012年起，受城区住宅均价走高等因素影响，道滘镇房地产市场成交开始异军突起，从原来年均600套左右提高至1500套左右。虽在去年受大环境影响成交有所回落，但今年仍表现不俗。截止8月份结束时，道滘镇住宅签约套数已达到958套，增幅明显。

 

　　“对于水乡片区的楼市而言，交通是楼市加速发展的催化剂。虽水乡统筹一体化发展给水乡描绘了未来的发展空间，但具体到楼市上，还得有实实在在的利好，道滘镇楼市崛起就是受东莞大道延长线全线贯通，起到了立竿见影的效果。”业内观察人士表示，交通条件改善了，区域公共配套成熟了，片区的居住价值也必然提升。

 

　　目前，随着东莞大道延长线全线贯通，便捷的交通拉近了道滘镇与主城区的距离，道滘蔡白等区域甚至被业内认为是下一个西平。

 

　　同理，随着水乡大道通车、莞穗城际轨道等交通动脉通车后，必将拉近广州和东莞的距离，而此带来楼市的快速发展。“虽水乡片区整体经济比较落后，但此前工厂较少对于开发住宅来说也是利好，说明原生态资源保存完好，而这也是未来住宅项目最大的卖点，打造资源型高端项目就有了的基础条件。”该人士表示，目前道滘镇金地城南艺境、富通圣堤雅等楼盘已吸引数千名城区白领来此置业。未来，水乡片区随着区域配套逐步成熟，交通愈发完善后，将是继临深片区后另一个楼市热点区域。

 

　　房企扫描

 

　　信鸿地产水乡3个项目在售

 

　　信鸿地产于20 0 6年正式进入房地产开发领域，下属有房地产开发、园林、建材、物业管理、物业投资共十余家子公司，现以房地产开发为主要业务发展路线，致力于东莞水乡片区的品牌打造，是东莞较早布局水乡的本土房企之一。

 

　　信鸿地产目前已在水乡开发了多个项目，如麻涌信鸿熙岸，香溪水岸，万江信鸿澜岸，沙田湖景花园等，目前在售的主要是麻涌信鸿熙岸，香溪水岸，万江信鸿澜岸。

 

　　钜隆地产未决定是否继续在水乡拿地

 

 

　　东莞市钜隆房地产有限公司属佛山钜隆集团旗下。该集团始创于19 9 5年。20 10年9月至12月，钜隆地产在东莞拿下大朗、道滘、麻涌三地共四个地块。

 

　　如今，钜隆地产位于水乡的两个盘都已经开盘，道滘钜隆碧琴湾和麻涌钜隆碧水湾都是开刚开售不久。据东莞市钜隆房地产有限公司相关负责人介绍，目前两个项目销售进度良好，特别是道滘项目，也有部分深圳客户前来购房。“项目刚启动，主要还是本地居民购买的较多，外来客户比较少，道滘项目现在有几十户是深圳客户。”该负责人表示，今年水乡的房地产市场表现不错，

 

　　谈及接下来在水乡的布局，东莞市钜隆房地产有限公司相关负责人表示，目前该公司在水乡的两块土地已经开发完毕，没有存地可供开发，接下来是否要在水乡拿地还没决定，“还在持续观察中”。

 

　　业内看市

 

　　广州房价趋稳到水乡置业外溢群体不多

 

　　合富辉煌市场研究部副总监李兴旺：今年以来外溢到莞买房的客户增加了不少，但更多是深圳客。而水乡片区因临近广州，深圳客虽有但不多。广州自身房价比较稳定，去年将从化、增城并区后，土地资源比较充足，暂时还没有出现因高房价倒逼到莞置业。与东莞交界的新塘尚有大片土地未开发，目前房价也没有与水乡片区拉开明显差距，缺乏足够动力拉动广州市场。

 

　　此外，中堂、麻涌、高埗、望牛墩等镇区经济基础相对薄弱，与之相邻的广州新塘也属于待开发区域，消费力很难支撑大量的房地产开发，这是水乡片区与临深片区塘厦、凤岗镇的市场差别。另外，广州的外溢刚需流向渠道较多，如佛山等城市。

 

　　从发展来看，交通便利是片区发展的必要条件，目前水乡片区的配套基础设施还有待进一步完善。等莞穗城轨通车后，水乡片区因有望洪枢纽，会拉动客户到莞置业，长期看好，但发展过程会比较漫长。

 

　　品牌房企进驻将会带动水乡楼市发展

 

　　东莞市房地产协会秘书长陈骏良：由市政府牵头规划、打造的水乡特色经济片区未来肯定是东莞房地产开发的热点，随着城区土地资源日益匮乏，土地资源丰富的水乡片区将成为开发商争先进驻的片区。

 

　　房地产发展的先决条件是交通路网的建设，目前已有很多开发商看好水乡片区镇街的房地产市场，主要是片区土地资源比较多，且政府有政策利好。同时，区域房地产要想大力发展，首先要解决交通路网的问题，目前水乡片区河流、鱼塘比较多，地块也比较零散，政府要想大力发展房地产，首先要做好交通网络的建设，这样才能吸引品牌开发商进驻。

 

　　若没有品牌开发商带动，可能房地产发展起来比较困难。现在随着万科、光大和碧桂园等实力房企进驻后，水乡片区会逐渐成为东莞房地产重点开拓的区域，对于一个新片区，一个新的市场，房地产企业首先要结合当地市场需求，研究企业的发展目标和开发战略，在产品定位、建筑质量上下工夫，踏踏实实做好迎合市场的产品。

 

　　目前，东莞交通建设日程加快，R 2线明年将正式开通运行，莞穗城轨R 1线也已开始动工，未来与广深地铁接驳后，水乡片区的统筹发展会有比较大的改变，楼市潜力也会逐步释放。

 

　　轻轨开通+自建房叫停水乡楼市发展有望进入快车道

 

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲：水乡片区2015年1- 8月份的成交已经达到2011、2012、2014年全年的成交水平，足见水乡片区房地产发展开始正式步入快速发展的道路；住宅均价从2011年的5400元/㎡，到2013年6024元/㎡的，2015年跳跃到6826元/㎡的均价，片区价格逐年上升，彰显水乡楼市的逐步开始发力的势头。

 

　　水乡虽然经济发展目前并未名列前茅，但其具备很大的发展空间和潜力。随着中心城区，临深片区、滨海片区房地产发展逐渐趋于饱和，未来东莞市的房地产发展将重点集中在水乡片区。受水乡片区经济发展一体化的政策上的倾斜，以及临广的优势，水乡片区楼市一再的备受瞩目，也吸引了中熙、光大、碧桂园、建工、联华国际等品牌房企的进驻，但总体上来将，近几年片区楼市的发展依然是缓慢的，一方面受制当地经济的水平，毫无疑问水乡片区各镇的经济实力大多排在东莞各镇排名的中下水平，外来人口少，而本地人购房需求较小；另一方面广州外溢到水乡片区的需求较少，对于广州客来说，临广的水乡片区虽然是价格洼地，但因为交通的不完善、投资价值不高等原因，水乡的楼盘广州客的比例不高。

 

　　后市水乡片区楼市发展将迎来两个机遇，随着轻轨、城际线等联系城区和广州区域的交通日益完善，价格上的优势将吸引来自广州、深圳以及城区等区域的需求外溢；自建房的叫停，近两年物流园等产业的兴起，水乡片区经济实力也将上升，加上品牌房企的优质项目的逐渐上市，以及人民对品质生活的需求等，片区楼市发展或将进入快车道。

 

　　水乡片区发展规划

 

　　10个镇街

 

　　472平方公里土地

 

　　◎核心区

 

　　中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅

 

　　◎协调区

 

　　万江、石龙、石碣、高埗、沙田（来源：南方网）