东莞国土局称将加大商住地供应

　　东莞国土局称将加大商住地供应

 

　　在经历央行三次降息降准，置业首付门槛大幅调低后，楼市再迎牛市行情。特别是进入第二季度后，商品房市场成交开始大幅走高，并不断刷新着历史最高成交记录。虽市场成交环境大幅改善，但作为房地产市场源头的土地市场却未出现明显改善，商住用地供应规模同比下滑，导致部分无地开发的房企眼巴巴错过这轮牛市行情。

 

　　“今年上半年的土地市场延续了去年下半年以来的低迷乏力，每月成交1-2宗商住地成为新常态。”中原地产市场分析人士表示，今年上半年全市商住用地规模仅为50万平米，比去年同期下滑近56%。政府减缓供应节奏，房企土地储备明显不足，特别是一线品牌房企，要想深耕市场，急需补仓拿地。

 

　　供应上半年土地供应312万平米商住用地仅占1/6

 

　　虽房地产市场在降息、首付门槛调低等多重利好叠加效应下，一手房市场成交快速回暖。但作为房地产开发一级市场的土地市场却没有明显改观，依旧延续去年的颓势，供求低迷。据国土局上半年数据显示，今年上半年全市土地供应占地面积312.13万㎡，同比去年同期减少5 .77%，比2013年同期减少3.36%。其中，商住地供应占地面积50 .36万㎡，同比去年同期减少56.73%，比2013年同期减少11.59%。

 

　　“从近8年的土地供应同期走势来看，今年上半年的整体土地供应量仅高于2009年和2012年。”中原地产市场研究部分析称，上半年商住地供应量下滑至近十年低位，土地市场供应低迷。

 

　　上半年土地供应仍以工业用地为主，对于房企关心的商住地供应，在年初国土局动员大会上，国土局负责人表示近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，希望房企投资开发转向三旧改造等方式。但据记者了解，受报批报建、拆迁等程序繁杂，目前很少有房企在三旧改造方面投入过多精力。

 

　　受供应指标已超出东莞土地供应计划，国土部门从去年开始开始放缓推地节奏，土地招拍挂市场更多以工业用地为主，导致商住地进入供应偏紧状态。

 

　　成交每月商住地成交1-2宗成为市场新常态

 

　　受供应大幅缩减，在土地成交方面，上半年全市土地成交218.67万㎡，同比去年同期减少31.6%。其中，商住地占地面积成交仅为43.75万㎡，比去年同期减少52.96%。

 

　　也正是基于此，今年上半年土地成交金额同比去年同期急剧萎缩，年整体土地成交金额42 .64亿元，同比2014年同期减少51.33%，为2010年以来成交最低。其中，商住地成交金额29.37亿元，同比去年减少42.34%，土地财政收益下滑。

 

　　据中原地产研究部监测数据显示，上半年商住地除1月份有8宗外，此后几个月时间均在1-3宗徘徊，特别是新房市场成交向好的第二季度，也只有6宗商住用地入市。

 

　　政府有意放缓推地节奏，随着新房市场向好，让很多房企变得焦躁起来。“除了商住地供应面积、宗数较少外，市场上也难见有优质地块入市，这让资金流充足、高周转的房企进入市场空白期。”上述人士表示，如今很多房企特别是品牌房企已面临着无地可用的现状，他们只能通过联合开发或加大企业合作力度，如万万合作，万科、碧桂园与东实集团合作等，均是在无地可用的局面下，看中对方背后的优质土地资源。

 

　　房企品牌房企急需补仓本土房企延续规模扩张

 

　　受上半年新房成交良好，导致一线品牌房企土地储备明显不足，如万科多是在售项目为主，新盘寥寥。碧桂园虽有大朗、大岭山新项目下半年入市，但与去年相比，新项目数量远远少于去年。

 

　　从上半年商住用地房企拿地背景来看，外来企业拿地5宗，占地规模合计25 .28万㎡，同比去年同期减少67 .87%。本土企业拿地8宗，占地面积合计18 .46万㎡，环比减少45%。外来品牌企业中，中信、万科、碧桂园、海伦堡分别在黄江、虎门、大朗、寮步拿下商住地，但随着旗下在售货量不足，这些房企仍急需购地补仓来扩大规模，深耕东莞。碧桂园目前已通过收购首铸地产厚街莞太路项目打造公寓金融众筹试点项目，同时协议出让将大岭山近6万㎡的住宅用地收入囊中打造松湖碧桂园，多途径持续拿地补仓。

 

　　而在本土企业中，中惠、三正、广源和嘉宏等房企均有土地入账，如中惠地产分别在凤岗和虎门拿下地块，扩张势头较猛。广源地产继续深耕茶山并不断扩大版图，而三正地产在凤岗瑞士半山项目取得成功后，继续深耕凤岗市场。此外，嘉宏集团也顺利拿下石龙地块，目前已成为拥有项目最多的房企之一。从房企拿地成功交叉分析来看，房企更喜欢购置一些面积较大的商住用地，如万科拿下虎门博涌村两宗连体地，广源地产获得茶山两宗连体地。“小规模地块不利于开发商规划开发，也不利于项目实现更高利润。”业内人士分析表示。

 

　　动态

 

　　三季度商住用地供应规模好于上半年

 

　　瑞峰置业市场研究部：随着市场回暖、成交量增长，房企预期向好，资金的回笼和库存的减少，企业需拿地补仓布局下半年，拿地也会相对积极。虽今年上半年东莞全市土地市场整体表现冷淡，但从近期推货动作和预告来看，下半年土地将有所放量。此外，从2014年下半年起，东莞土地尤其是商住用地的供应就急剧减少，无地可拍的状态持续一年多，为平衡区域供需矛盾，激活下半年土地市场的活力，政府可能会在下半年加快供地节奏。

 

　　根据最新的土地出让报告显示，7月将有23宗地块入市待拍，其中商住商服用地就有8宗。在区域分布上，除了南城2宗地下空间地块已成交外，万江、麻涌、虎门、清溪和横沥镇均有商住地块入市。从5月底至今的一个多月的时间里，市国土局已连续公布了三期的土地出让预告，这也意味着至少有42宗约244万平方米的土地将在下半年陆续入市，三季度的土地供应规模好于今年上半年是必然。

 

　　随着上半年众多房企业绩丰收资金回笼，库存压力下降的时机下，预计下半年房企拿地将会更加积极，有实力的品牌房企或会独揽多数优质地块。此外，房企将会通过多种渠道拿地，如联合开发、收购、三旧改造等。

 

　　业内

 

　　政府需及时补充土地平衡区域楼市供求关系稳定房价

 

　　中原地产市场研究部：今年上半年全市土地成交金额为42.64亿元，成交金额同比去年同期急剧萎缩，为2010年以来成交最低。随着去年以来全市土地供应快速放缓，供应紧缺的局面加剧，局部区域新房市场已出现供不应求。平衡区域楼市供求关系，稳定房价，政府需要及时补充土地对接需求。目前，全国宏观环境好转，开发商对行业预期信心增加，拿地积极性高，这也是政府推地的重要契机。另外，广深客特别是深圳客加速外溢，对接广州、深圳客的局部区域将迎来发展新机遇，东莞可顺势加推地块。

 

　　下半年，若市场持续向好，库存量被快速消化，开发商肯定要寻求新的地块发展。而目前土地市场供应缺口较大，政府应加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。在区域发展上，随着地铁R 2地铁试运行，石龙、茶山等镇区将借着轻轨的机遇大力发展房地产、物流等产业，虎门会加大发展电子商务等服务产业。受益于轻轨开通，沿线轻轨的区域土地将受到市场关注，虎门、茶山等区域地块或会受到市场关注。

 

　　回应

 

　　国土局：下半年将加大供应

 

　　虽然上半年商住用地规模同比去年有不少程度的下滑，但进入6月份后，国土部门明显加快了土地供应的节奏。从5月底至今不到两个月的时间里，国土资源网连续公布三批国有建设用地出让的预告，且每次商住用地开始有所上浮。

 

　　特别是6月底公布的第五批国有建设用地公开出让预告中，商住用地达到8宗，比整个第二季度还多了两宗。对此，记者从国土局方面了解到，进入下半年后，国土部门将更多整合一些建设用地，加大土地供应规模。“现在基本每周都会有土地在国土资源网上进行最后的交易，相比上半年而言，下半年土地供应量会增加。”国土局方面表示。

 

　　根据最新的出让预告文件显示，7月份商住用地供应镇街主要集中在临深、火车站沿线镇街和水乡片区。其中，麻涌、中堂共有3宗商住商服用地入市，石排、茶山两镇各有两宗商住商服用地入市交易。（记者 梁清）（来源：南方网）