东莞楼市量涨价稳 正是入市窗口期

　　东莞楼市量涨价稳 正是入市窗口期

 

　　高考刚刚结束，楼市年中“高考”也随之到来。自去年9月27日开始，楼市调控政策不断放松，各种利好楼市和购房者的政策推出，东莞楼市成交日渐红火。而作为一名楼市“高考”考生，你知道现在买房执行哪些房贷政策，目前最流行的楼盘营销措施有哪些“猫腻”，接下来房价会上涨吗？让我们一起来考考看吧！

 

　　一、填空题

 

　　1、2015年东莞1~5月住宅成交量是 277.2万平方米 ，创下目前月度房价和成交面积最高纪录的月份是2015年5月，房价为 9785元/平方米 ，成交面积为 99万平方米 。

 

　　2、截至2015年5月31日，东莞住宅的库存量是 551.35万平方米 ，按照过去12个月消化量计算，目前的库存消化周期为

 

　　9个月 ，库存量迅速减少，支撑未来房价上涨。

 

　　二、单选题

 

　　1.东莞住宅目前卖得最好的是哪个区域？ 答案：(A)

 

　　A、临深片区

 

　　B、中心城区

 

　　C、水乡片区

 

　　D、滨海片区 　　

 

　　2、6月东莞将有多少宗商住地进入最终交易阶段？答案：（C）

 

　　A、11宗，多镇区有商住地出售

 

　　B、5宗，樟木头镇和黄江镇等地都有商住地出售

 

　　C、3宗，中堂一宗和虎门两宗

 

　　D、1宗，位于石龙镇

 

　　三、多选题

 

　　1、目前在东莞买房执行哪些房贷政策？答案：（ABCD）

 

　　A、商业贷款购房首套房最低首付比例三成

 

　　B、商业贷款购买二套房，已还清首套房贷款的，最低首付比例为三成

 

　　C、公积金贷款购买首套自住房贷最低首付比例为两成，二套房贷最低首付款比例为三成

 

　　D、拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭商业贷款购二套房，最低首付款比例为四成

 

　　E、购买二套房首付六成

 

　　2、目前东莞楼市盛行的营销措施有：答案：（ABC）

 

　　A、明星营销

 

　　B、低首付

 

　　C、合理定价走量

 

　　D、涨价

 

　　四、判断题

 

　　1、6月10日起执行的公积金贷款新政取消了使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制，即购买大户型豪宅和别墅也可以使用公积金贷款了。

 

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　　2、目前房价高了是因为大部分楼盘都涨价了。

 

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　　五、名词解释

 

　　1、低首付

 

　　答：买房时开发商为购房者代垫一至两成首付，以达到降低购房门槛，吸引购房者入市的一种营销方式。目前恒大、碧桂园等多家品牌开发商都使用这种促销方式，这也反映出目前房企去库存心理强烈，企求尽快在上半年最大限度销售，以防下半年楼市出现变化。

 

　　业内人士表示，开发商代垫的首付款往往需要购房者在一至三年时间内还清，即购房者在这三年时间除了还房贷月供外，还需要开发商代垫的首付款，需要支出的金额较大，因此在面对“低首付”的诱惑时，购房者也需要考虑自己的实际经济能力，来决定是否入市。

 

　　2、“明星营销”

 

　　答：这是楼市火热时最常出现的一种营销方式，部分楼盘为维持高人气促成交，邀请明星到楼盘助阵卖楼。今年5月份已有多个楼盘请来明星助阵，预计6月将有更多楼盘邀请明星。随着时代不断进步，明星营销形式也呈现多样化，除了邀请明星到楼盘现场、开演唱会外，许多楼盘借助具有关注度的明星话题来趁机炒作自己，一来能够快速博取购房者的眼球，提升项目知名度；二来也可以节省其他作用小的推广方式费用支出，已成为目前楼市最常用的营销方式之一。

 

　　不过，明星营销也不一定都有效，业内人士认为，楼盘挑选明星，也要选择符合自己楼盘形象和定位的明星，否则花费了金钱还达不到相应的效果，目前明星营销更多地出现在高端楼盘的营销上，而邀请的明星知名度高，楼盘受到的关注度也更高。

 

　　六、问答题

 

　　1、今年上半年深圳房价迅猛反弹，对东莞楼市造成什么影响？

 

　　答：临深片区房价上涨，部分镇区库存告急。

 

　　近段时间，深圳房价上涨明显，不少深圳购房者外溢至价格洼地的东莞购房，临深片区、虎门、松山湖等区域成交量迅速上升，临深片区的凤岗、塘厦等镇区库存“告急”，房价上涨。

 

　　深圳客加速外溢东莞，临深片区房价上涨。

 

　　深圳客外溢势头持续增强，成为推高东莞住宅成交量上涨的主要力量。东莞中原地产市场研究部统计数据显示，5月临深片区住宅成交28.31万平方米，合计2586套，按面积环比大幅上升14.83%，按套数环比上升12.39%，成交量双双创历史第二高位。此外，虎门和松山湖也吸纳了较多深圳客，区域成交呈现大幅升温。

 

　　随着成交量的上升，临深片区房价也随之上涨，5月临深片区成交均价达10373元/平方米，与中心城区基本持平，特别是凤岗、塘厦等缺货的镇区个别楼盘涨价明显，推高镇区均价，5月凤岗成交均价达10799元/平方米，塘厦成交均价则达到14051元/平方米，是全市最高镇区。

 

　　临深片区库存“告急”，凤岗、塘厦库存仅够消化3个月。

 

　　根据过去一年的市场消化成绩计算，截至2015年5月31日，临深片区凤岗和塘厦的消化周期仅为3个月左右，库存“告急”。

 

　　据了解，目前凤岗和塘厦大部分项目已处于尾盘状态，其中凤岗在售项目较少，区域内新盘仅有碧湖湾和益田·大运城邦、金地·艺境花园。据东莞中原地产监测发现，凤岗预计今年入市的新盘仅剩下中央豪庭和名流印象花园二期，而中央豪庭属于小盘；加上洋房产品方面，近几个月一度热销的三正·瑞士半山和保利·百合花园已再无新楼可推，大部分项目可售库存量少且后续已经“无粮”补仓。此外，塘厦目前洋房库存量主要集中在御湖半山、金海·怡景花园、万科·棠樾、银湖山庄和广基·自由星城，而金海·怡景花园和广基·自由星城受制于自身因素，一直消化比较慢且不受深圳客喜好。据监测发现，预计今年入市的新盘仅剩下珠江·观澜御景，潜在供应的项目如新亚洲春晖国际、德州城、华庭·明月居和观岭高尔夫豪庭预计入市时间均在2016年后。

 

　　由此可见，未来凤岗和塘厦或出现供应断档的风险。

 

　　2、楼市空前火热，房价是否上涨？

 

　　答：房价仍平稳，是购房与放量的“窗口期”。

 

　　虽然今年5月东莞住宅量价创下最高位，但是房价上涨主要是由于别墅成交的增加而造成的结构性上升，从大部分项目来分析，目前东莞房价仍然平稳，楼盘以合理定价、快速走货为主基调。

 

　　东莞房价继续走稳。

 

　　5月由万科、碧桂园、万达、保利等品牌房企带头快速跑量，全市大部分项目价格走稳。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，5月洋房成交价格环比升降幅度小于5%的项目楼栋占七成多，反映5月大部分开发商对价格调整的动作较少，更多精力是放在蓄客、销售环节上，房价继续走稳。不过，也有个盘由于热销而涨价，同时，也有个别楼盘为快销而降价。但从整体上看，开发商们“稳价助跑量”的定律不变。

 

　　6月政策持续宽松，是购房“窗口期”。

 

　　6月份政策持续宽松，先前的政策落实力度加大叠加东莞公积金贷款新政的利好，有效刺激更多市场需求加速释放，尤其是改善型需求释放幅度会增大，加上股市中获利的资金的大幅流入，将会进一步助推楼市成交上行，6月有望延续“供需两旺”格局。

 

　　同时，尽管楼市持续火热，但并没有助燃开发商们的涨价情绪，开发商们“稳价助跑”的营销策略显而易见，“现金为王”已成市场大趋势。东莞中原研究部认为，接下来6月份开发商们“走量”基调不变，房价将继续走稳。对于购房者而言，价格平稳，当前正是入市的低点。而对于房企来说，两次降准三次降息之后是跑量去库存的“窗口期”，应把控好这出货的好时机，积极调整推盘节奏，增加上半年销售业绩，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面，不捂盘不涨价，快速出货。

 

　　本文数据来源：东莞中原地产、合富辉煌东莞市场研究部、瑞峰置业市场研究部（来源：广州日报）