东莞楼市或迎推货高峰

　　东莞楼市或迎推货高峰

　　“3·30楼市新政”实施的第一周，东莞楼市人气明显上涨，即使遇到清明节假期，受“清明不买房”习俗的影响，但成交量仍然处于较高水平；随着清明假期结束，新盘新货入市增加，东莞楼市将迎来推货高峰，同时有不少购房者担心房价会上涨，提前入市。在新政利好和楼市回暖氛围推动下，4月楼市有望迎来“银四”。

　　成交量处于高位 4月将迎推货高峰

　　记者在近期踩盘时发现，楼市回暖，加上新政出台，楼盘的来访量明显上升。合富辉煌东莞市场研究部相关人士介绍，今年清明小长假各项目现场来访及成交量较去年同期普遍增加二至五成。该人士认为，新政出台，不仅释放了早前积压的刚性需求，也使不少潜在客户因担心涨价而提前入市。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周全市一手住宅总签约13.3万平方米，与前一周基本持平。瑞峰置业市场研究部也认为，“银四”开局显示出趋旺的局势，对于4月东莞楼市行情，相信成交不会差，甚至有望实现“银四”，成交量超过3月。

　　此外，清明节假期过后，房企推货热情将大幅提升，东莞楼市或将迎来供应的小高潮；同时，为备战“五一”市场，房企推货节奏会逐步加快，新增供应或将呈现增长之势。瑞峰置业市场研究部统计，从上周拿预售证项目来看，达鑫·江滨新城、碧桂园·翡翠山、宏远·康城假日、大运城邦、北大资源·御城、三正·瑞士半山均近期将有住宅产品加推，而万江华南国际采购中心商业写字楼项目也即将以商铺产品首发入市。

　　部分楼盘降幅超5% 价格调整或现两极分化

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上周全市一手住宅签约均价8673元/平方米，环比结构性下降6%。该研究部认为，虽然有个别开发商确有涨价或收回折扣的动作，但多个项目释放的涨价消息，仅是为促进成交的营销手段，大部分楼盘仍保持新政前的折扣及价格。

　　而据东莞中原地产研究部统计的数据，从上周的普通住宅签约明细可以看到，恒大·御景、恒大·华府、东港华府、虎门万达广场和东城万达广场的成交价格环比降幅均超过5%，其中品牌房企恒大和万达“快速回笼资金”的意图相当明显。此外，大部分项目的成交价格环比涨降幅仍很小，基本在涨降幅度在3%间变动，可见全市大体房价走势持稳。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士分析，尽管目前市场预期向好，全国多地开发商涨价情绪高，但就东莞楼市而言，预计短期内楼市价格分化持续。一是，优质、热销盘，涨价可能性大，但涨价幅度不会很大；二是竞争对手多并处于劣势的项目，价格不涨反降，适度降价促销跑量；三是成交较为平稳的项目，不愿降价也不敢贸然提价，保持价格走势平稳并通过增加额外优惠吸引购房者入市。

　　业内人士：房企拿地策略或将调整

　　“3·30新政”的出台，将会大力度促使改善型购房者入市，意味着未来改善型产品需求量将逐步增加，瑞峰置业市场研究部相关人士认为，房企也需进行策略调整，一是继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的中高端精品化产品；二是深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域；三是注重产品研发及附加值的提高。

　　此外，从市场供求关系或库存去化周期角度来看，对于二线其他城市及三四线城市而言，去库存压力依然存在，尽管政策利好频发也难以撼动基本面，估计今年成交量会回升较为缓慢，不会有太大的出彩。

　　新政刺激下 改善型看房客环比升约12%

　　营业税五年改两年、二套房首付款六成改四成等楼市新规实施首周，来自二手住宅中介机构的统计表明，有改善房需求的家庭看房积极性大幅度上升，环比约为12%。楼市转旺，部分二手房业主趁势涨价，涨价大约为营业税的一半左右。合富置业、金信联行的调研报告预计，二季度，不单首次置业者，本地的改善型居住需求入市亦将有所增长。另外，东莞的新型城镇化调整、周边地区尤其是广州、深圳等客源的外溢，以及城市交通网络的日渐完善，亦将带动东莞区域楼市新的热点需求，成交量会有所上升。但在一手新货供应相对较为充足的情况下 ，整体二手楼价出现大幅度上涨的可能性亦不大。

　　以小换大改善房需求大量涌现

　　记者昨日随机走访中介机构发现，在本轮新政中，受惠最大的购房群体当属改善房家庭，这部分群体直接影响到市区内的大户型二手住宅 的市场需求。其中九十平方米以上、一百二十平方米以下的三居室成为当下二手住宅最受瞩目的户型。

　　在金信联行东泰店，一位咨询房价的男子告诉记者说，自己在东泰花园内有一套两居室的房子，三口之家再加上长期在此居住的老人，两居室房子一直感觉显得拥挤和不便，但是作为企业打工人士，经济一直不是很宽裕，因此购买大户型的计划难以实现。但是这次新政直接将首付款降了三分之一，一套百万的二手楼首付款从六十万降到四十万，他一家子感到机会来了。“二手住宅一般都带装修的，也有家具，我们这种工薪阶层购买这种房子可以省下一大笔钱。”他说。

　　金信联行的置业顾问李伟告诉记者说，新政实施以后，看房的改善型顾客大增，他们平均一天接待好几拨，新政前，大户型 由于涉及到个人所得税、首付款等，实际上是不太受欢迎的，那时候来看房子的基本上首次置业的刚需群体，目标也一般都是九十平方米以下的户型。

　　在新政实施的首周，闻风而动的看房者突然之间大增，导致部分中介机构一时间显得难以应付。一位中介营业人士说，三四月原本是市场的淡季，往年这个时候，门店生意不是很好，门店人员相对偏少。但是今年的楼市新政出台，为了客户方便，有不少员工不得不晚上加班，带着白天上班晚上看房的购楼者四处看房，中介机构的不少置业顾问都表示很辛苦。

　　金信联行向记者提供的统计表明，新政首周看房量环比上涨21%左右。由于区域不同，看房量的增幅也有所不同，科威国际、中原地产等机构人员透露的看房量环比上升从15%到20%不等。记者了解到，一些大社区集中、知名开发商集中的区域看房量高于老城区以及城郊结合部区域。

　　成交量有所滞后

　　根据金信联行数据统计，全市四月首周成交量在820套左右，环比上周807套，略有上升。交易量之所以没有较大突破，和清明节、公积金政策调整细则没有出台，以及看房人并不急于出手等原因有关，相信在后期房地产会出现一个明显提升状态。

　　随即，记者还了解到，大户型吃香，让市区内的部分业主开始涨价，而涨价幅度大约在百分之三左右。李伟告诉记者，很多业主涨价的理由在于产权两年以上取消营业税，业主有理由将省下的营业税一半收入自己的腰包。对此，一位中介机构研究人士表示这是买家预期房价会涨的心理因素在起作用。实际上，在东莞目前二手房源供需结构较为均衡。“业主们趁势涨价，也是吃准了买家急于入市的心态。”这位研究人士说，虽然是市场行为，但是显示出双方在市场变化面前不成熟的心态。

　　二季度量价回暖为大概率

　　合富置业的今年第一季度二手住宅统计报告认为，在经过一轮政策调整后，激活了二手房市场的盘源流动性，加上政策鼓励自住性质和改善住房需求，二季度，不单首次置业者，本地的改善型居住需求入市亦将有所增长。不过，在一手新货供应相对较为充足的情况下，整体二手楼价出现大幅度上涨的可能性亦不大。

　　金信联行品牌部经理马明鹏也认为，预计到后期，在利好政策下，部分购买力将得到有效释放，东莞二手房交易量将会有明显提升，东莞二手楼市定会再现小阳春。（来源：东莞阳光网综合）

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