东莞南城CBD北区将于年内全面开发

地产来源：莞讯网责任编辑：百花残 2015-03-30 09:18:45

　　东莞南城CBD北区将于年内全面开发

　　作为主城区最后一块大面积连片待开发土地，南城国际商务区的建设一直牵动各方。今年，市政府工作报告提出，全面启动南城国际商务区北区开发，这无疑吹响“沉寂”多年东莞CBD建设的号角。如何做大做强东莞的这块大蛋糕？记者日前走访了南城国际商务区开发建设有限公司，了解开发建设最新进展。

　　市长挂帅东莞CBD开发

　　东实公司融资具体开发

　　看似沉寂的东莞CBD其实并非如此，四环路边的在建项目保时捷中心已经拔地而起，东莞大道边的轨道交通控制枢纽也在紧锣密鼓地施工，还有数条区域内道路，已见雏形。只不过，这一切，都被周边优美的绿化景观和高楼所掩盖。

　　处在转型升级关键时期的东莞，需要新的引擎促进城市商务商贸功能的完善。南城国际商务区开发建设有限公司副总经理杜海星告诉记者，市政府提出今年全面启动CBD北区，显示CBD开发建设条件已趋成熟。

　　记者获悉，2013年10月，我市成立了由市委副书记、市长袁宝成挂帅的南城国际商务区开发建设工作领导小组，自此，在经历了市级层面主导规划、南城街道主导开发建设之后，东莞CBD的开发建设再次上升到市级层面，由市政府主导。

　　杜海星说，由市长亲自挂帅担任片区开发建设小组负责人，在东莞并不多见，这显示出东莞领导层对CBD建设的重视。与此同时，南城国际商务区开发建设有限公司并入东实公司，由东实公司进行融资和具体主导开发建设工作。

　　自此，东莞CBD开发建设体制得以理顺。

　　年内动工建设4条道路

　　CBD内第二个项目落户

　　随即，2014年，南城国际商务区北部片区项目投资建设方案出炉，提出了一项总投资约15.4亿元的基建投资计划，包括新建、改建15条市政道路的地上路网工程，建设地下公用步行通道和商业、地下环廊和综合管沟等三大单项工程，后者合称为地下空间工程。

　　地下空间综合开发是东莞CBD规划的一大亮点。记者获悉，北区地下空间工程总投资12.8亿元，其中地下公用步道和商业开发量约4.94万平方米，投资约6.09亿元；地下环廊投资约5.78亿元。值得一提的是，CBD北区也将拥有和珠海横琴类似的地下综合管廊，整个投资约9500万元。

　　杜海星介绍，2015年，北区市政配套建设除已开工的纬一路，年内将动工建设纬七路、纬六路、经五路、纬二路等四条道路，计划完成投资1.2亿元。同时，地下空间工程正在进行施工设计招标。

　　一手抓基础设施建设，一手抓招商引资。布局基建的同时，北区招商引资有了新进展。去年7月，广东庆丰汽车集团在拍下CBD第二块商用地，建设集团总部大厦和东莞保时捷中心。这是继轨道交通线网控制中心后，东莞CBD内的第二个落户项目。

　　目前，庆丰项目进展迅速，短短半年时间，主体建筑已经拔地而起。

　　三总部项目拟落户

　　东莞控股总部楼高200米

　　R2线计划今年年底通车，轨道交通线网控制中心就在CBD北区，该项目也是东莞CBD首个项目。杜海星介绍，该项目一期OCC控制中心工程已全面启动，预计下半年完工。

　　与此同时，定位为金融启动区的CBD北区招引金融总部的脚步从未停止。记者了解到，目前有东莞控股集团总部项目、东莞银行及农村商业银行总部大楼项目有意落户CBD。

　　其中，东莞控股集团总部项目地块，规划编号C03-01，用地面积8013㎡，建筑面积约72117㎡，计划建设集团总部大厦，目前正在办理土地出让手续。今年1月，市规划局网站公示的规划调整信息显示，该地块就在石竹新花园的后面，建筑限高高达200米，算得上东莞CBD内中央景观轴北侧的一个重要节点。

　　而至于东莞银行及东莞农村商业银行总部大楼项目，杜海星表示，两总部大楼的意向建筑面积都在10万㎡以上，目前，商务区正在就落户相关具体事宜与两家银行进行洽谈，年内有望完成项目落地的谈判工作。

　　拟与中国交建战略合作

　　引入百亿资本合作开发

　　根据北部片区项目投资建设方案，北区基础设施建设资金主要来源于土地开发出让收益和区内广告、经营性物业及综合管沟租金收益。而要大规模启动园区的开发建设，必将投入更大规模的资金。

　　去年，东莞与中国交通建设股份有限公司（以下简称“中国交建”）签订战略合作协议，双方将在设立投资平台、创新金融服务、促进新型城镇化重大建设项目落地等方面谋求深入合作、共谋发展。

　　杜海星透露，战略协议签署后，双方在东莞考察了若干个项目，其中就包括东莞CBD的开发建设，认为CBD开发建设合作可操作性比较强，已经进入实际操作阶段。

　　中国交建是国务院国资委监管的特大型国有企业、世界500强企业之一，有着雄厚的资金实力、建设能力和城市运营能力，同时，在人员、资金、产业配套以及管理创新等方面优势明显。

　　杜海星表示，双方有意在东莞CBD开展PPP（社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营）项目合作，由中国交建采用项目总投资人+工程总承包商+产业导入的模式，投入百亿元资金进行整体开发。“目前，中国交建在南沙明珠湾与广州市政府已经签署类似项目的合作协议，开发面积与东莞CBD相当，均为2.5平方公里左右”。

　　对话

　　南城国际商务区开发建设有限公司副总经理杜海星：

　　进入CBD项目有望获市属重点项目待遇

　　1.CBD北区为什么作为金融商务区先行建设？

　　杜海星：金融对东莞来说是弱项，各金融机构每年在东莞开展大量业务，但纳税却在深圳、广州的总部，如果能在CBD北区引入一批金融法人，做大做强东莞的金融产业，并吸引下游产业链的进驻，对促进东莞城市商务商贸功能进一步完善，会有很大帮助。

　　2.进入CBD的项目有哪些准入条件？

　　杜海星：根据项目用地准入管理暂行办法，申请在金融商务区用地的项目，投资强度原则上不低于2万元/平方米，准入的金融机构指从事金融服务的金融企业及金融后台服务机构，包括总部和区域总部。以银行为例，必须是银行总部或市级以上分支机构，上年度的各项存款月300亿元以上，年纳入额3亿元以上或缴纳各项税收地方分成部分5000万元以上的企业。

　　3.对进入CBD的项目有哪些优惠举措？

　　杜海星：东莞一直说“满天星星，没有月亮”，但可以说，东莞CBD的目标是打造集聚“月亮”的区域，按照目前的准入条件，进入CBD的项目，都须符合市属重点项目的条件，因此，市政府有意将今后进入该区的项目，全部纳入市重点项目进行管理，享受相关优惠政策。同时，根据项目贡献大小，在项目用地上给予政策优惠，相关奖励政策细则正在制定中。

　　相关链接

　　东莞CBD北部片区位于由东莞大道、三元路、宏图路及莞惠城际铁路所围合形成的区域，紧靠市行政文化中心，规划用地面积335130平方米，建筑开发量为1834052平方米。规划为金融商务区，将会打造一个金融引擎，以金融家俱乐部为核心项目，吸引以银行为主，证券、保险、法律、会计、投融资、信贷担保等行业进驻，使其成为东莞新型服务业的集聚区。

相关链接：南城国际中央商务区业内惊呼高门槛高标准

　　2014年6月，《东莞市南城国际商务区用地项目准入管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)公布实施。

　　商会申请用地或被挡在“门外”

　　银行存款余额300亿元以上、年纳税总额3亿元，总部企业注册资金或净资产在2亿元及以上，上年度年纳税总额6000万元及以上……才能在C B D内申请用地。如果想在这里建设总部大厦，要求就更高。

　　不少企业惊呼“高门槛”，而希冀通过抱团提高“抢地”优势的商会，也可能被直接挡在门外。《办法》强调，申请用地企业必须是单一企业，不能是企业联合体。

　　早已高调宣布要在东莞建“潮商大厦”的潮商民营企业协会，现在还没有敲定用地。“既然不能是企业联合体，那商会也没办法申请了啊。”潮商民营企业协会有关负责人对此表示遗憾。

　　东易日盛家居装饰集团股份有限公司刚刚在台商大厦定下新办公室，东莞分公司总经理张东波得知CBD的用地门槛后则认为，如此高门槛是应该的。“高门槛意味着高标准，符合CBD的定位。作为想进驻的企业，也希望C B D里都是高质量高水准的企业为邻。”

　　落子CBD，你够不够格？

　　中央商务区有关负责人表示，商务区提供两种供地模式，一种是符合《办法》中的准入条件可提交申请，获批后参与公开竞拍；也可以通过完全的市场行为，即公开竞拍的形式进来。两者的区别就在于后者没办法享受到商务区的政策优惠。

　　一类项目进CBD　有门槛有优惠

　　一类项目：引导产业发展类项目，主要包括上述总部企业、金融服务业等七大产业项目。该类项目有利于丰富和完善东莞产业结构，提升经济发展质量，增强东莞综合竞争力，促进税源汇集和人才集聚。

　　门槛：准入项目投资方隶属企业须在东莞办理工商税务登记，具有独立法人资格或独立核算资格；申请在金融商务区用地的项目，投资强度原则上不低于2万元/m 2(计容建筑面积)；一类项目投资方须承诺自持物业(计容建筑面积)比例不低于50%，持有物业自建成后持有期不少于10年。

　　优惠：除享受商务区的奖励政策外，同时满足市政府制定的《关于鼓励总部经济发展的实施办法》和《东莞市金融招商奖励办法(试行)》规定的优惠政策条件的，同时享受该两项政策优惠和奖励。

　　二类项目进CBD　没门槛也没优惠

　　二类项目：除一类项目外的其他项目，主要包括住宅、一般商业和办公等项目。

　　门槛：纯市场化行为，不设门槛。(企业参与土地公开拍卖，拍到土地就能进C BD )

　　优惠：不享受本办法的相关奖励政策，但满足市政府制定的相关引进总部企业、金融企业、楼宇经济、人才引进等优惠政策条件的，可享受相关政策优惠和奖励。

　　[解读]

　　以总部产业为主，不能成为第二块房地产“蛋糕”

　　瑞峰置业董事总经理姚丽军：《办法》里要求“一类项目投资方须承诺自持物业(计容建筑面积)比例不低于50%，持有物业自建成后持有期不少于10年”，很明显可以看出政府的意图，是希望引入真正自用的总部企业，而不是拿地后，就用来搞物业出租和房地产。这种情况，在旁边的南城总部基地上，就出现过。

　　对一类企业有限制也有优惠，对二类企业没限制也没优惠。实际上，这就是充分利用好了“两只手”。一个是政府伸出的“友情之手”，希望通过政策上的优惠让利，来引导优质企业进驻C B D，达到产业调控的效果。另一个是市场的“无形之手”，其他的商业、房地产，可以自由的参与土地竞拍，但是也享受不到优惠，好不好就看市场怎么调节了。

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：对二类企业不做限制，这也是为了加快商务区基础开发，这部分是通过完全的市场行为，来进行引导。有些企业，想作为纯粹的房地产项目，也欢迎进入C B D开发。但是商务区总体是以一类的总部企业和金融机构的产业发展为主。

　　金融机构的纳税标尺

　　想抢CB D“入场券”，各类金融机构和总部企业，在存款余额、注册资本、保费收入、证券交易量、营业收入、税收总额等方面要“达标”才“够格”。

　　银行：年纳税总额3亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分5000万元以上

　　保险公司：年纳税总额2亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上；

　　证券公司：年纳税总额6000万元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上；

　　信托公司、金融租赁公司、企业集团财务公司：上年度年纳税总额2亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上；

　　期货公司和基金管理公司：上年度年纳税总额2亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上。

　　总部企业的纳税标尺

　　综合型总部企业：上年度在我市纳税的地方分成部分3000万元以上；

　　职能型总部企业，以及外商投资性公司地区总部企业，上年度在我市纳税的地方分成部分3000万元以上；

　　大企业(集团)或跨国公司：上年度年纳税总额6000万元及以上

　　纳税门槛PK

　　南城总部基地VS南城CBD

　　南城总部基地

　　3000万元

　　南城国际中央商务区

　　6000万元

　　[解读]

　　门槛够高，C B D才够“高大上”

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：这主要是考虑到社会经济的发展，以及C B D的区位条件，本身规划定位就比较高。提高了门槛，在招商引资上，就能吸引到更优质有实力的企业进驻。我们的目标不单是针对东莞企业，还希望能吸引市外企业进驻。

　　东易日盛家居装饰集团股份有限公司东莞分公司总经理张东波：毕竟是C B D，入驻企业就应该更高端，这样才能吸引到更优质的企业。

　　有咩“着数”

　　市人民政府综合根据各地块进驻企业对东莞的税收、产业等的贡献度，参照市其他园区的相关引进优质项目的优惠政策，另行制定相关优惠奖励政策，由市财政和南城街道办共同对进驻企业进行奖励。

　　一类项目企业进驻商务区，除享受商务区的奖励政策外，同时满足市政府制定的《关于鼓励总部经济发展的实施办法》和《东莞市金融招商奖励办法(试行)》规定的优惠政策条件的，同时享受该两项政策优惠和奖励。市财政对企业各项奖励资金的总额不超过税收分成中归属市级财政部分。

　　二类项目企业进驻商务区，不享受本办法的相关奖励政策，但满足市政府制定的相关引进总部企业、金融企业、楼宇经济、人才引进等优惠政策条件的，可享受相关政策优惠和奖励。如根据2013年东莞政府出台实施细则鼓励发展楼宇经济，总建筑面积在1万平方米及以上且每1万平方米年度纳税总额在500万元以上的，都可申请获得相关奖励。楼宇引进多家500强企业可获得最高200万元的一次性奖励。

　　[解读]

　　税费至少优惠20 %以上，“着数”才够诱人

　　东易日盛家居装饰集团股份有限公司东莞分公司总经理张东波：希望政府能在税费上，能有30%-50%的优惠幅度，这样实际利益的让利，才能更吸引到企业入驻。

　　瑞峰置业董事总经理姚丽军：说白了企业都是讲利益的，肯定要有相当大的优惠幅度，要远远高于20%幅度的优惠，才有足够吸引力，让别人进驻你这里。从企业角度出发，不会增加他的成本，而且还有增值效应，能提升公司影响力。现在的企业也精明着呢，不会仅仅为了到你这里拿块地，冲着土地税费和资源上的利益就进来，最终还是利益驱动。

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：CBD进驻企业的奖励政策，现在还在研究，也要待市政府批复和公布。不过可以肯定的是，进驻的企业，除了享受到商务区的优惠外，还可以同时享受到东莞其他的优惠政策，相当于是双重优惠。

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：门槛比总部基地高1倍是希望引进“高富帅”

对大企业在东莞设立总部的，要求上年度纳税总额要超过6000万元。这一门槛比南城总部基地要高了一倍。南城国际商务区有关负责人回应，这主要是考虑到社会经济的发展，以及CBD的区位条件，本身规划定位就比较高。提高了门槛，在招商引资上，就能吸引到更优质有实力的企业进驻。

“做过调查，门槛不算高”

记者：有些企业认为用地的准入门槛过高了，会不会担心吸引不到企业进来？现在有没有企业表达进驻意愿的？

南城CBD：不担心。我们之前也做过调查，这样的门槛对一些有实力的企业来说，并不算高。有很多企业主动过来询问，也有一些企业已经表达了进驻意愿，比如东莞银行、东莞农商行等本地金融机构。

“商会要想分一杯羹可灵活处理”

记者：东莞的异地商会已经是不容忽视的一股商业力量，对商会的门槛，会不会挡住了很多想进驻的商会？比如近年宣布要建潮商大厦的潮商民营协会，好像还没有找到土地吧。

南城CBD：商会如果想进驻，也是可以灵活考虑的。商务区提供了两种供地模式，可以通过这个办法进驻，也可以通过完全的市场行为，即公开竞拍的形式进来。两者的区别就在于后者没办法享受到商务区的政策优惠。如果商会里的牵头企业能达到门槛的要求，也是可以享受到的。

“和其他高楼是互补而不是竞争关系”

记者：南城中央商务区旁边就是南城的总部基地。总部基地比中央商务区起步更早，目前进展顺利，担不担心会形成竞争，带来楼宇资源的重复和空置？

南城CBD：不会。这是一种互补而不是竞争关系。总部基地的土地已经全部出让完毕，而中央商务区规划的是以总部企业和金融机构为主。

[在商言商]

“我们公司刚刚在台商大厦定了新办公室，如果C B D的用地政策够优惠的话，我们也很希望能在东莞建设华南区域的总部大厦。那些门槛条件，我们公司都符合，高门槛设置也是为了吸引更优质的企业嘛，这点我倒觉得很好。现在深圳的总部和大楼基本饱和了，我觉得东莞很有吸引力。虽然才来东莞两个月，但是很喜欢这个城市，绿化好，节奏慢一些，生活水平也不差。”

——— 东易日盛家居装饰集团股份有限公司东莞分公司总经理张东波

观点PK

东莞楼宇经济会不会过剩？

“东莞跟广深毕竟不是同一类型的城市，对楼宇经济的需求并不是太大。可以说，包括总部基地和中央商务区，要想见到效果，还需要一段很长的时间。我认为，政府不应该光想着在南城土地上做文章，而是要首先在产业规划和扶持上做考量安排。从总部基地到台商大厦这一片，最近几年已经建了很多写字楼了，未来规划南城楼宇面积要接近200万平米，这比现有存量整整增加了两倍。但是东莞是不是有这么大的消化能力呢？”

　　——— 瑞峰置业董事总经理姚丽军

　　 “不会担心过剩的问题。为什么我们在准入门槛上，要设定50%的自用比例呢，就是希望企业在建好楼宇后，自己用好这50%，剩下的50%呢，可以引入上下游的企业进来，这样就形成了产业链，对引进产业发展有很大的推动作用。”

　　——— 东莞市南城国际商务区有关负责人

　　时间轴

　　CBD的进程

　　2001年　东莞最早提出要建设中央生活区；

　　2008年　位于中央生活区内一块原本起拍价70.8亿元的土地，因金融危机、楼市雪崩等因素，突然变卦宣布暂停拍卖；

　　2009年　南城提出将中央生活区定位调整为以发展总部经济为主的东莞“中央商务区”；

　　2010年　东莞市城乡规划局发出《东莞市中央商务核心区城市设计国际竞赛报名公告》，正式以“东莞市中央商务核心区”命名该片区，并重金向全球征集片区的规划方案；

　　2011年　东莞市城乡规划局、南城街道办事处组织召开了南城中央商务区城市设计专家评审会；

　　2012年　东莞C B D的首幅商务金融用地顺利拍出，该用地被东莞市轨道交通有限公司以1.8915亿元的价格竞得，地块将兴建成东莞轨道交通线网控制中心综合体；同年，南城企业总部基地一期万科大厦完成报建手续并开始施工；

　　2013年　东莞市南城国际商务区控制性详细规划方案正式拿到“准生证”，通过了规划部门的审批，成果已通过验收，开始实施；