东莞８镇街晒上半年房地产成交数据

　　东莞８镇街晒上半年房地产成交数据

 
　　房地产成交总额前8镇街(成交额均超过10亿元，8镇街成交额占整个东莞成交总额超过6成）。2014年上半年东莞房地产成交金额约为192亿元。

 

　　今年楼市形势急转直下，对镇街经济影响几何？舆论普遍认为卖地能让地方政府收入丰厚，是否如此？近日，有媒体统计了各省房地产投资占G D P的比重，依赖房地产拉动G D P前五名分别为海南（36%）、贵州（27%）、云南（25%）、重庆（24%）、福建（22%），依赖度均在20%之上。而在东莞，记者调查发现，今年上半年各个镇街G D P对房地产的依赖程度存在明显的差异。比重较大的主要是在塘厦、凤岗、樟木头等临深片区的镇街；此外，厚街也较为突出。而东北片区、石龙片区、水乡片区，房地产占G D P的比重则普遍较小。

 

　　据观察人士预测，上半年塘厦房地产占G D P比重也达到近20%，而虎门的房地产仅占G D P （192 .1亿元）的5 .8%.

 

　　从土地出让市场看，上半年万江商服用地出让收入高达18 .51亿元，位居土地出让成交排行榜第一位。而去年万江可支配财政收入也不过8亿多元而已。专家分析，如万江、樟木头、松山湖等镇街支柱产业不明显，新兴产业尚未形成；而常平长期以来房地产存量较大，这些镇街目前对房地产依赖性依然较大。像虎门、长安、大朗等支柱产业优势明显的镇街，依赖性则较小。

 

　　“樟木头还是靠房地产拉动GDP”

 

　　今年上半年，凤岗以7257元/平方米的楼面地价卖了一块地，收入6 .37亿元，溢价188%，成为2008年以来的东莞新地王。而这仅仅是临深片区镇街房地产市场激烈竞争的一个缩影。

 

　　依托于临近深圳的地理位置优势，东莞临深片区镇街如塘厦、凤岗、樟木头也是东莞楼市主战场，房地产占当地G D P的比重不可小觑。以塘厦为例，2013年上半年塘厦房地产市场发展呈井喷式，房地产成交套数、成交面积和销售额都比上年同期有大幅增长，其中销售额约25亿元，比上年同期多18亿。

 

　　根据塘厦公布的2013年数据显示，去年塘厦G D P为232亿元，其中房地产投资40 .28亿元，占G D P的17.36%.塘厦方面也指出，当地经济过于依赖房地产。2013年1-11月份，全镇固定资产投资56.02亿元。其中，房地产投资40 .28亿元，占比达72%.与房地产相关的土地增值税、营业税、契税等税源收入占地税总收入的50%.

 

　　再看今年上半年，塘厦对房地产的依赖并没有减轻。上半年全镇固定资产投资额达29.70亿元，其中，四个市属重大项目仅完成投资2.72亿元，而塘厦基建项目的投入也并不大，因此固定投资中主要还是房地产投资占大头。据观察人士预测，上半年塘厦房地产占G D P比重也达到近20%.

 

　　“樟木头就更不用说了。支柱产业不明显，还是靠房地产拉动G D P增长。”尽管樟木头没有公开今年的数据，据林江观察，樟木头依赖房地产的局面依旧没有打破，受依赖卖地和房地产市场的影响，樟木头的财政容易大起大落。2011年樟木头镇财政可支配收入达15 .33亿元，完成全年预算233.69%.樟木头称，当年财政收入较快增长主要因为经济态势良好，税收收入（含契税和耕地占用税）增长率名列全市第二，另外是土地款收入增幅较大。

 

　　2012年樟木头镇因土地未如期拍卖，土地基金收入未完成预算，可支配收入大幅回落，并导致2012年樟木头当年财政收不抵支。“樟木头财政收入来源主要还是房地产。”林江分析，目前，樟木头新的支柱产业还没有出现。

 

　　今年以来，厚街的房地产投资也是一路高歌猛进。上半年数据显示，特别是4、5、6月这三个月房地产开发投资月增速分别高达229 .4 %、169.2%、155.2%.全镇固定资产投资41亿元总额中，也有30多亿元是房地产投资，房地产占G D P比重约在20%.而最新数据显示，1-7月份，厚街全镇房地产投资总额已经达到约45亿元规模，主要还是由于万达等大项目的拉动。

 

　　值得一提的是，上半年，虎门固定资产投资总额47.7亿元。其中，工业投资14 .53亿元，房地产开发投资11.23亿元，基础建设投资总额近22亿元，虎门的该项投资位于全市镇街第一位。而虎门的房地产仅占G D P（192.1亿元）的5.8%.

 

　　有些镇街对房地产依赖度低占GDP仅2.7%

 

　　在虎门、长安、大朗等支柱产业优势明显的镇街，房地产占G D P比重相对较低，此为意料之中。但相比临深片区，东北片区、水乡片区、大石龙片区对房地产的依赖度则低很多。

 

　　如东坑上半年全镇实现生产总值40 .13亿元，全镇房地产完成投资1.1亿元，占G D P比重仅为2.7%.而这一比重还是在同比已经增长28.1%的情况下。如果是环比一季度，又大幅回落了367.8个百分点，可见，相比工业投资等，房地产投资在当地经济增长中作用并不明显。

 

　　此外，横沥上半年G D P37.2亿元，全镇固定资产投资总额4亿元。房地产投资1.2亿元，占G D P比重也只有3%.而这一数据与去年同期相比，已经增长了90 .7%，也就是说，去年当地房地产投资总额仅在6000万元左右。

 

　　解读：林江指出，“水乡片区的镇街就更不用说了。由于水乡片区的镇街主要还是做基础建设，基建投资占大头，房地产投资占的比重也比较小。”

 

　　“我担心松山湖成也是光大，败也是光大”

 

　　记者根据东莞中原地产发布的数据整理发现，2014年上半年东莞房地产成交金额约为192亿元。而成交额前8名镇街分别是塘厦、南城、凤岗、厚街、万江、松山湖、东城，樟木头。以上前8名镇街的成交金额，已经占去整个东莞成交总额的6成以上。

 

　　得益于房地产成交量上涨，上述镇街的税收、财政收入等收入出现大幅上扬。如上半年，松山湖税收总额同比增长63.3%，排在第一位；塘厦地税征收15.31亿元，同比增长38.63%；凤岗财政收入增幅高达68.4%，排在第一位；此外，厚街这一增幅也达到39.6%.

 

　　解读：林江认为，像樟木头、松山湖对单个房地产项目的依赖性比较大，将在很大程度上导致当地税收、财政收入的波动。如樟木头的某个地产成交量占全镇成交量的50%，松山湖光大房地产项目的成交量更占了松山湖房地产成交量的70%.单个地产项目的交易量直接影响当地财政、税收的增幅。“我担心松山湖成也是光大，败也是光大，这对松山湖长远发展是不利的，也是危机所在。”

 

　　留声机

 

　　就算土地出让收入一半留在万江，也超过万江去年一年的财政收入了。

 

　　各种公共设施配套服务方面，万江的责任和投入也会非常大。一次性大笔钱收入，当届政府会很高兴，但把责任和压力推给下届政府了。

 

　　———林江

 

　　万江上半年卖地收入18 .51亿元

 

　　土地出让市场更吸引眼球。上半年，万江3宗共14.69万㎡的商住商服用地成功上市成交，土地出让总金额18.51亿元。其中，恒大地产在万江拿下两块地，成交总价9.56亿元；首铸（广东）集团在万江拿下一块地为8.95亿元。

 

　　尽管万江方面迟迟没有公布上半年经济运行状况，其房地产占G D P的比重不得而知。但源于土地出让的巨额收入，将使今年万江的财政收入大幅增长。

 

　　解读：在林江看来，万江的情况和樟木头、松山湖一样，支柱产业没有形成，主要还是依赖房地产以及相关产业拉动G D P.万江的情况甚至比樟木头更尴尬，毕竟“小香港”樟木头有多年的房地产产业积累，又有靠近深圳、香港的地缘优势，万江的房地产销售都喊不出响亮的口号来。

 

 

　　“就算土地出让收入一半留在万江，也超过万江去年一年的财政收入了。不过土地弄出去搞房地产，人拉进来了，各种公共设施配套服务方面，万江的责任和投入也会非常大。一次性大笔钱收入，当届政府会很高兴，但把责任和压力推给下届政府了。”

 

　　林江还以广州番禺为例，过去10年，番禺的房地产发展波涛汹涌，吸引大量人口居住，但交通等基础配套设施政府没有做到位，结果导致交通拥堵得要命，居民公共服务上不去，很多设施跟不上，希望万江要从中吸取教训。

 

　　（注：数据为记者根据各镇街官网、镇街政府上半年工作总结以及公开报道整理。涉及虎门，厚街，麻涌，松山湖，道滘，长安，常平，清溪，凤岗，塘厦，石排，东坑，大朗，桥头，中堂，横沥，南城，东城，莞城，谢岗，大岭山，沙田，虎门港等23个镇街，由于部分镇街公开的数据不完整，未完全纳入统计之中。）