广东2014上半年商品房销售量降中趋稳

　　广东2014上半年商品房销售量降中趋稳

 

　　广东房协市场分析课题组日前发布了《2014年上半年广东房地产市场分析报告》，报告指出上半年，广东商品房销售量降中趋稳，住宅销售均价盘整回落，促销成效初显；待售面积再创新高，住宅增速高于商用物业，市场自主调整增强。按揭贷款增速高位回落，销售资金回笼不畅；企业自筹资金快速增长，资金压力日增。住宅投资占房地产投资比重有所下降，商用物业投资拉动效应增强，推动房地产投资总体保持平稳增长。

 

　　促销初现成效，去库存压力未减

 

　　受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售市场同比持续下降。上半年广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%；销售额3510.94亿元，同比下降8.4%。商品房销售面积、销售额的同比降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现企稳征兆。虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%，但与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。

 

　　从商品住宅市场看，上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元，同比下降11.1%和11.6%；销售均价8469元/平方米，同比略降0.6%。数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显。

 

　　从供求关系分析，今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率（销售面积/批准预售面积）分别为98.0%和101.3%，较去年同期分别提高1.8和3.3个百分点，市场总体供求关系基本平衡。但另一方面，截至上半年期末，全省商品房待售面积4931.41万平方米，比去年同期增加730.06万平方米，增长17.4%，处于近年来的最高位。其中，住宅待售面积3170.76万平方米，比去年期末增加325.78万平方米，增幅为11.5%；办公楼及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米，比去年期末增加24.87万平方米，增幅为2.7%，明显低于住宅的增幅。住宅库存不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻。

 

　　销售回笼资金不畅，资金压力日增

 

　　上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2%。其中，国内贷款1320.82亿元，同比增长32.9%；利用外资14.62亿元，同比下降15.5%；自筹资金1639.94亿元，增长38.0%，增速为各类来源中最高；其他资金（销售回笼资金）来源2429.66亿元，下降4.1%。从资金来源结构看，国内贷款占到位资金的比重为24.4%，较去年同期提高3.4个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比30.3%，同比上升5.2个百分点；其他资金来源占比45.0%，同比下降8.5个百分点。近十年数据显示，作为资金来源中最重要的销售回笼资金，今年上半年所占比重仅高于2008和2012年同期水平，对应着行业资金最为紧张的两个年份，说明当前行业的资金压力凸显。

 

　　据分析，在各类资金来源中，虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平，但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%，说明企业资金需求量大，融资成本相对增加。个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%，反映出今年来销售回笼资金日益艰难。按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果，但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求、合理确定利率水平、加快按揭审批进度，但当前信贷环境尚未实质性改善，企业销售回笼资金依然不乐观，也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。

 

　　从商品房销售额与投资额的比值情况看，今年第2季度为1.03，较第1季度的1.19进一步回落，为2009年以来次低水平，仅略高于2012年第1季度，反映出当前企业现金流紧张程度日益加剧。

 

　　商用物业突起，投资总体平稳

 

　　根据报告数据，上半年全省完成房地产投资3217.39亿元，同比增长18.8%，比去年同期下降4.7个百分点，与之前两个月份基本持平。其中，住宅投资2150.37亿元，同比增长12.8%，增速同比回落10.7个百分点；办公楼投资281.12亿元，同比增长74.7%，增速同比提高22.4个百分点；商业营业用房投资416.11亿元，同比增长46.5%，增速同比提高15.3个百分点。从投资结构和拉动作用看，今年上半年住宅投资占房地产投资的66.8%，同比下降3.6个百分点；拉动投资增长9.0个百分点，同比下降7.6个百分点。而办公楼及商业营业用房投资合计占19.7%，同比提高4.6个百分点；拉动投资增长8.3个百分点，同比提高3.2个百分点。数据反映，今年上半年房地产投资业态结构有所调整，住宅所占比重下降，商用物业投资的拉动效应明显增强。

 

　　在开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积44554.99万平方米，同比增长16.3%；其中上半年新开工面积5307.90万平方米，下降22.9%，降幅比一季度收窄12.1个百分点；竣工面积2556.95万平方米，下降8.9%，降幅比一季度收窄6.3个百分点，总体上也呈现趋稳态势。从新开工面积结构看，住宅占68.8%，同比下降4.3个百分点。在住宅库存不断增加且信贷支持减弱的背景之下，更多投资开发非住宅类地产符合行业发展趋势。但近年来多地热衷投资商业综合体等，也需防范过量开发的风险。（记者 李广军）（来源：南方日报）