刚需人群仍是东莞二手房市场的“主力军”

　　刚需人群仍是东莞二手房市场的“主力军”

 

　　今年上半年，东莞二手房市场显得比较乏力，二手住宅交投持续低位盘整。据悉，上半年卖家观望情绪浓厚，对价格期望较高，加上银行房贷收紧，买家看楼、入市的意愿明显下降。在这种环境下，刚需人群仍是东莞二手房市场的“主力军”。

 

　　买卖双方价格分歧大

 

　　住在莞城花园新村的张先生，今年上半年打算趁楼市低迷的行情，购置一套三居室的二手房。经过中介的推荐，他看重了江南世家一套100多平方米的大三房，卖家要价120多万元。由于房子的装修风格是古典风格，房子南北通透，采光度也很不错，张先生一家人特别喜欢，但是价格高得让张先生“望而却步”。张先生找卖家协商，表示自己非常有诚意购买，希望卖家让价20万。但是卖家不同意，其表示如果少于118万，他是坚决不会卖。最后，因价格谈不拢，张先生的购二手房计划暂被搁置。目前，张先生打算购买一手房。

 

　　其实像张先生这样的市民不在少数，东莞某中介的工作人员告诉记者，上半年，他有几单生意，都是因为买家和卖家在价格上分歧较大，导致无法成交。目前，这个行情，卖家希望卖个好价钱，不愿让价太多。卖家觉得行情这么低迷，还要价那么高，内心无法接受。

 

　　据了解，今年上半年，买卖双方的价格分歧仍较大，僵持胶着态势有所加剧。二手房买家观望仍较浓厚，对价格期望较高，不少买家还价幅度在10%—20%，加上银行房贷收紧，买家看楼、入市的意愿明显下降。业主的心态则有所分化。大部分业主叫价企硬，不肯让价，心理价位明确，尤其是供需较紧张的东城区，部分地段成熟的优质刚需产品，议价空间十分有限，如怡丰都市广场、景湖春晓等。

 

　　部分业主有所松动，主动让价3%—5%，个别急售盘源让价10%左右，主要“卖一买一”的置换型业主、经商的业主、去外地发展的业主以及部分后市信心不足的业主。此外，业主对一次性付款的买家也有一定的让利优惠；部分物业附近的新货较多；部分物业租赁需求减少等，也是促使业主小幅降价出货的重要因素。据悉，愿意小幅让价的业主占比约三成左右。部分业主的叫价依然企硬；部分业主的议价空间有所加大，但与买家的价格预期仍有一定差距。

 

　　刚需仍占市场主导

 

　　虽然，上半年卖家观望情绪浓厚，对价格期望较高，加上银行房贷收紧，买家看楼、入市的意愿明显下降；但是刚需人群仍积极看房，成为东莞二手房市场的“主力军”。据合富标准指数数据显示，2014年上半年东莞二手楼市仍然以首置刚需为主力支撑，约占八成左右。据悉，这部分买家大多为需求迫切的“新莞人”首置刚需，其中不少为婚房或落地生根的购房置业需求，性价比较高的“笋盘”受到这部分买家追捧，如东泰花园、光大花园、怡丰都市广场、富民花园、金丰花园、太平广场、康乐大厦等。

 

　　今年，上半年改善需求的占比约为一成五，较2013年有所回升。据悉这部分换房改善需求大部分为“新莞人”，以工厂主和中高端产业人群居多，也有小部分在东莞有一定业务来往的深圳客以及东莞本地买家。统计显示，这部分买家大多青睐市区地段较好，产品、交通、配套、社区环境等综合素质较优而价格适中的物业，如未来世界花园、景湖时代城、中信阳光澳园、万科金域华府等。与新盘相比，这部分二手盘源仍有地段、配套、社区环境、成熟度、入住时间等优势，总体性价比仍然较高。

 

　　价稳有助刚需入市

 

　　业内人士表示，虽然半年东莞二手住宅交投持续低位盘整，此外东莞二手楼市的观望氛围明显转浓，买家价格期望较高，入市意愿减弱，整体人气和交投较淡静。但是，二手房上半年的整体价格走势却是价稳中微调，这在一定程度催热了刚需人群入市的态势。

 

　　据了解，2014年上半年，东莞市区以及经济发达或需求较旺盛的镇区，大部分物业的价格仍保持较平稳，小部分信心不足的业主小幅降价出货。市区二手楼价仍较坚挺，主要受市区一手新货有所不足，新盘价格仍较坚挺的影响。从上半年的价格走势看，东莞二手楼价在一季度仍惯性微幅走高。4月份，随着交投持续低迷以及新盘促销让利，加上经济景气度下滑等因素影响，部分业主后市信心不足，部分物业租赁需求下降，买卖价格也有所回落。不过，由于东城、南城等市区的新货不足；部分产业集中的镇区，二手物业需求较旺盛；总体价格小幅下跌后，快速止跌企稳。与2013年上半年相比，今年上半年东莞部分镇区的价格小幅下调；经济发达和需求较旺盛的镇区价格仍基本持稳，如虎门镇；东城、南城等市区的优质物业，价格仍小幅上涨，涨幅在5%左右。与2013年12月比较，部分镇区的价格有所下调；经济发达和需求较旺盛的镇区价格仍基本持稳；市区的价格大致保持平稳，小部分业主小幅降价出货，总体二手楼价稳中微调。  

 

　　政策信号或助力刚需

 

　　今年5月央行要求满足首套房贷需求，6月银监会表示要大力支持首套房贷，7月初，国务院总理李克强在湖南长沙主持召开部分省份和企业座谈会时用了三个“巨大”来描述中国经济的特征，即巨大韧性、巨大潜力和巨大回旋余地。这些政策对二手房交易有何影响？金信联行认为，在央行提出满足首套房贷需求，银监会也表示大力支持的形势下，那必然会得到多家银行的响应，首先银行放款会提速，规模会增大，将利好刚需购房者入市，也刺激了一部分有需要的消费人群的购买欲望，一定程度上增加了消费需求，也让不少购房者有了“底气”，所以银行首套房贷的门槛降低，对于整个二手房的购房者入市情绪起到了提振的作用。银行与大型中介合作，也是实现购房流程顺畅的一个条件。对于普通购房者来说，对于一个完整的购房流程并不清楚，所以这对于普通购房者来说可以节约成本。

 

　　金信联行还认为，从目前发展形势来看，“未来整个房地产市场没有崩盘的迹象，相反，将会保持比较大的发展态势。换而言之，房地产资产缩水的可能性并不大，这同样也意味着房贷的价值不会损失。而且，未来银行提供首套房贷的打折优惠力度势必会加大，这在一定程度上也能够吸引更多的购房人出手买房。”在央行支持首套房贷的信号下，预计二手房市场成交量将会有所增加。

 

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，经济放缓和房贷收紧的因素在短期内仍将难以改变；而下半年，开发商大力促销走货，“以价换量”仍将持续，由此预计，下半年东莞二手楼市明显好转的可能性不高。不过，鉴于政策存在局部调整的可能性；东城、南城等市区成熟地段新货明显不足等原因，部分市区地段较好、素质较高、价格适中的性价比“笋盘”仍会受到需求迫切的“新莞人”首置刚需的青睐。由此预计，2014年下半年，东莞二手楼市的交投量大幅回升的可能性不高，以首置刚需的正常释放为主，总体成交量大致与上半年相当，楼价以平稳为主。（来源：羊城晚报）