WinWin设计首席建筑师张延伸谈什么是养老地产？

　　开篇一张图！

 

　　看到全国这些密集的、高规格高端养老高峰论坛，不禁想到微商大会，直销大会了。

     
　　全国到处都在纷纷上马养老地产项目，营造出这个事业欣欣向荣一派繁华的景象，果真如此么？其实不然。

　　WinWin设计研究所通过调研得知：其实当前全国在建或者建成的所谓“养老地产”都不是养老地产，只是养老地产这个产业链中的项目配套部分！

 

　　这个是上海浦东某个全部由养老公寓护理院养老酒店养老会所组成一个约10万方的集中闭合式的纯老人集中的养老基地。1300张床位。65岁以上入住。

 

　　这个是位于杭州郊区的某个全部由养老公寓护理院养老酒店养老会所组成一个约6万方的集中闭合式的纯老人集中的养老基地。480张床位。65岁以上入住。

　　在进入以上两个案例深入调查可以得知，这个两个案例都是假定所有入住的都是需要特别关注特别照顾的人群。

 

　　所有的房间也是统统把入住者当成失能失智老人来照顾的，试问这样的一个远离家人，被迫与一批素不相识的同样了无生气一群老人住在一起，不光不提供他们力所能及岗位工作（如带孙子、如再就业、如接送孙辈读书等），还强制的要求他们去学习和游戏完全不熟悉的活动空间和业务。

 

 

　　以上种种所见所闻，都让人感觉生活在这里被不断地暗示：你不行了，你需要我们全方位的服务，或者强迫你去适应不是习惯的生活。

 

　　总之整个空间环境营造的是一种环境优美的医院病房、或者疗养院的感受，总之不是家

     
　　这样的空间中试问不是孤老，不是子女不在，不是子女不孝等等又有多少人乐意住在这里？我们的文化毕竟不同于欧美文化，我们的老人还是希望能含饴弄孙尽享天伦之乐的家庭生活的。这就是为什么此类项目大都运营艰难的原因了。

   
　　 现在，大家都知道，不管你是多高档的集中式纯养老项目（假设是5万方规模的）一般要到入住率85%以上才能收支平衡，也就是不赚钱但能维持，如果能住满可能就会略有盈余，但是这个略有盈余即使5年甚至10年也是难以收回投资的，这就是纯粹养老项目（注意不是养老地产！）大都走入困局的原因。既然不赚钱为啥那么多人又纷纷投入这个行当呢？

   
　　 Winwin设计通过过往大量委托规划设计的案例中得出结论：目前投身与纯粹的集中式养老项目的主要分六类人：

　　一， 通过自己地头蛇身份多年前从基层政府（主要是区县乡镇有的甚至是村）手里拿到的小块的非住宅性质土地（一般30亩以上200亩以下），多年未开发，政府威胁要收回必须马上开发，又因为不能作为住宅（土地性质）用地开发，只能作为养老项目建设的;

　　二， 原来的工业（厂房类）商业（商场办公）类已有物业经营不善难以维持必须寻求产业升级的；

　　三， 是住宅用地但是因为远离城区开发出来住宅也没有卖点因为一打出养老旗号就能销售出去的；

　　四， 其他等类被各种论坛砖家忽悠养老项目多么挣钱的;

　　五， 自己确实事业有成的个别人想着反哺家乡回报社会我就要不挣钱的纯粹捐助的形式建设一个纯粹养老项目并在今后较长一段时间贴补运营亏损的，这类为了情怀投资的人；

　　六， 自己特别有钱，我投资这个纯养老项目我可以贴补头几年的运营亏损，等到他能自己产出平衡运营成本的，我是坐等物业今后升值的；等等主要这6类投资人

 

　　当然结果都是理想很丰满现实很骨感，大都举步维艰，难以为继，这也是开篇图片上所见的为什么那么多养老论坛研讨会的原因，也是那么多专家大谈养老项目蓝海的原因，其实吧，一个真正能挣钱的项目其实只会掌握在极少人的手里，比如阿里巴巴，比如腾讯、比如京东等，还有现在的共享单车等，全民都懂、全民都看好的生意，只能呵呵了。

     
　　那么纯养老项目（这里指的春养老老项目就是指纯粹由护理院康复院养老公寓组成的项目）真的就不能盈利了么？在专业的运管下当然是可以盈利的，但是前提是你要能解决入住率的问题，基本上入住率低于85%很难保持盈利，即使入住率100%所获得的盈利也是很难解决投资回报预期的。通过以上结论可以得出纯粹的纯养老项目利用原来的房地产操作思维确确实实是不值得投资的。因为你无法利用房地产的财务操作方式顺利操作

   
　　 那么养老地产就没有出路了么？

　　当然有！应该说纯粹的只是投资纯粹的养老项目是不被WinWin设计看好的，上边有此发问其实是把养老项目误会成为养老地产了，所谓养老地产，其实就是宜老化居住地产项目，也就是全龄化地产项目，纯粹的养老项目（包括康复护理养老公寓及配建）其实是养老地产项这个事业的配套部分，这就好比是开发一块住宅地产项目，土地出让合同要求无偿配建一个学校（这个比较苛刻连产权都不给你开发商），其实并不追求这个从这个学校上获取盈利，其实是以住宅项目的盈利来无偿捐建这个学校的。放在养老地产这个事业上来说，纯粹的养老项目其实也就是这个养老地产这个大事业的配套部分，他本身不盈利，他的造价实现也是靠周边住宅或者其他物业盈利来支持养老项目的投资的，而且在成长过程中的运管亏损也是要靠周边住宅和其他商业物业的盈利来支撑他的成长的，反之住宅部分也是要靠这个宜老化配套部分提供的便利（方便照护老人、方便老人带孩子读书、方便老有所为、老有所乐、方便老有所医等）促进了周边住宅的和其他商业物业的出售出租，互为互补，互为依仗，实现双赢，即WinWin！

 

　　此为WinWin规划设计的新疆一个占地3000亩、建筑面积300万方，是典型的以养老项目配套（什么是养老项目配套？是包括学校医院，老人就业老人娱乐的等等）拉动周边住宅销售的典型的养老地产项目案例！

     
　　唯有如此，投资人才会有足够的资金支持养老项目的投资建设和长期的培育成长，反过来这些宜老项目的提供的便利（宜护、宜乐、宜医、宜读书（孩子）、宜就业（自己）等）也拉动和促进了项目周边的住宅和其他也销售和经营。这才是一个成功的养老地产案例。看到这里大家其实已经明白了，所谓养老地产其实就是具有宜老化配套的综合地产项目，也就是全龄化居住地产项目。

 

　　这个项目是位于南昌市区18公里的一个项目，占地300亩，建筑面积12万方，是在纯粹住宅用地上建设的一个全龄化住养小型社区，此项目目前被国内9所大学相关专业列为必修案例教材。

     
　　通过以上论证和解释，相信大家已经搞懂了什么才是真正意义上的养老地产项目了，也初步打消了纯粹养老项目值得投资的幻想了，但是这个养老地产项目到底是该建设和持有的配建部分到底应该占整个项目的比例是多少呢？这里有个度不好掌握，宜老化的配建少了，档次不够，对周边销售部分物业溢价加持不大，不能帮助销售物业的销售，配建部分太大又会导致整个项目投资失衡，盈利部分不足以支持亏空部分，到底应该多大持有是合理的呢？这里边就要有个合理的度了。看看下边几个项目就是典型的配套部分严重过剩，导致可售部分价格过高，严重拖累了可销售部分合理消化。

 

　　那么多大的比例是合理的呢？

 

　　其实，说到这里大家已经看出来了，养老地产不是新鲜事物，他就是居住地产发展到今天（今天什么情况？城里土地贵，城里交通不便，城中心没有土地了，城市中心环境不好，网络的发达不全需要居住在市中心区了），房地产必然要像城郊，向卫星城镇发展，这里空气好，房价便宜，但是也有不便（教育、商业、就业、医疗等缺乏），那么我们解决通过我们的项目解决这些不便，这就是宜老化居住地产项目，也就是第五代房地产，也是房地产发展的终极目标----全龄化房地产！

     
　　这个，才是真正的养老地产！

　　小贴士：张延伸，男，1971年出生，汉族，毕业于中国矿业大学建筑学、中央美术学院。WinWin首席建筑师第11任总裁；副教授，高级建筑师，艺术批评家，世界养老地产研究和规划专家，中国酒庄规划设计专家，中国建筑学会会员，中国美术家学会会员。中国养老地产年鉴副主编。中国酒庄设计奠基人。

　　其主持规划设计《南昌梅岭项目规划设计概念方案》现在被国内9所重点大学列为教学案例。

　　其主持设计的云南红河彩云公社项目被中央电视台（发现中国）栏目作为制作养老地产规划宣教纪录片。

　　其主持设计的新疆西山《天恒基健康城规划概念设计》被列为一路一带重大项目推介案例。