合同风险让义乌蒙特日用品和义乌豪顺拉链两公司卷入官司困局

　　■ 特约记者 方令航 发自义乌

 

　　连日来，浙江省义乌市蒙特日用品有限公司的300多名职工人心惶惶，他们私下议论着：老板夫妻的房产、个人账户已经相继被法院查封、冻结，之前名下400多万元的股票被强行平仓抵做执行款，公司面临创建20多年来最大的一次危机。这一切都源自3年前的一份厂房买卖合同。房产买卖，在很多人眼里无非是一个愿买一个愿卖，付款过户，银证两讫，双方皆大欢喜。然而在多变的楼市和诚信的考量下，房产交易背后却隐藏了诸多的变数。发生在义乌的这起厂房买卖，就让两家原本相安无事的企业卷入漫长的诉讼之中，其间投入的人力物力，以及因此给企业造成的损失，甚至超过了房产交易本身。这一事件告诉我们，防范合同风险十分重要。

　　付款10万元埋下祸根

　　义乌市蒙特日用品有限公司创办于1996年，位于义乌赤岸工业区，生产饮料吸管和一次性刀、叉、勺、杯及注塑产品，自有7亩多的厂区，经过多年发展，400多名工人挤在车间里已经捉襟见肘。4年前，蒙特公司开始考虑扩大生产，公司业主赵萍才赵琴芳夫妻开始留意合适的厂房，准备购买用作扩大生产。

　　2013年11月，他们向义乌市香居房地产经纪服务部支付5万元委托金，作为寻找房源的预付款。经过中介数次推荐及实地看房，蒙特公司有意买入位于佛堂丹桂路19号的义乌豪顺拉链有限公司厂房。义乌豪顺拉链有限公司创建于1988年，投资总额300万美元，系义乌市重点骨干企业，生产各类尼龙、注塑、金属等拉链。2014年1月1日晚，赵琴芳在“香居房产”与豪顺拉链公司法定代表人楼文中订立《房地产买卖合同》一份，确定以5820万元的价格受让其位于义南工业园区的厂房及其土地使用权。款项支付约定分四次付清：第一次，签订合同时即付定金人民币300万元;第二次，涉案厂房的产权证抵押在中国银行，卖方配合买方归还剩余贷款2460万元，然后买方按合同中关于过户费用的约定办妥契税、补交土地出让金等手续，将土地证过户至买方或买方指定的主体名下;第四次，卖方把整个厂房土地的物业移交给买方，买方付清余款300万元。合同第六条和第十二条约定了无论甲乙方违约，各自1%的中介费不变，合同需由三方签字、盖章才生效。

　　三方签约后，赵琴芳向中介再支付了5万元现金，3份合同交由中介暂时保存，等待企业盖章确认，中介“金纭亦”签名出具收条“收到5万元人民币，于14年1月2日付清甲方定金300万元。”当天晚上，赵琴芳回家说起签约付款才知自己行事草率了。原来赵萍才调查发现厂房层高并不符合自己企业需求，还有涉嫌违规建的厂房，根据国家有关规定如果是违章建筑必须在过户前拆除。不过赵萍才也没有过多责备妻子，尽管她擅自做主签了合同，但蒙特公司并未盖章，总共就付了10万元委托金给中介，最多就算这笔钱没了。第2天赵琴芳告知中介厂房不买了，此后“义乌香居房产”微信公号继续发布该房产的在售消息。

　　法院判决已付款系定金

　　香居房地产经纪服务部表示：自己提供居中调解服务，签约当天收取10万元作为定金保管，购房成功后抵做购房款，而不是中介费。事后赵琴芳不想履约了，那应该对豪顺公司有所赔偿，但双方对于违约损失达不成一致意见，中介无力调解，最后只能对薄公堂。之后的法庭调解中，卖方以该合同未能如期执行，自己继续承担银行贷款为由，提出220万元的违约补偿。而赵琴芳坚持自己所付10万元并非定金，不能接受这一高额违约金。调解失败后豪顺公司向法院提起诉讼，要求赵琴芳履行合同，支付剩余的290万元以及逾期付款违约金，获得法院支持。判决认定购房合同合法有效，在确认当事人将300万元定金变更为10万元的同时，判令赵琴芳依约支付290万元转让款并承担逾期违约金。

　　赵琴芳不服一审判决，她在再审中提出：根据合同约定，买方第一期付款义务是“签订合同时即付定金300万元”，但实际只支付了10万元，依据《最高院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第119条规定，应“视为变更定金合同”，但“视为变更”的结果只是第一期付款义务由定金300万元减少为10万元，而原判认定为定金10万元另加购房款290万元，属于对司法解释的错误理解。此外，赵琴芳还就合同中原本打印的“蒙特日用品公司”被手写改成“赵琴芳”、中介由“金纭亦”签署假名等关键问题提出质疑，但都没有被法院采信。

　　目前的房产交易中通行的是解约定金，即定金交付人可放弃定金而解除合同，定金接受人可双倍返还定金而解除合同，它给予合同当事人在放弃或双倍偿还定金的条件下，单方面解除合同的权利。《担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。当事人签约后如不付定金或少付定金，只发生“定金合同不生效”或“视为变更”，却不构成违约。

　　记者了解到，关于买卖定金问题处理法律适用，在法律界存在不同的情况：如果约定的是一次性足额支付，而对方支付的不是足额，买家此时不会构成根本性违约。当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的不构成违约，如深圳市中院有关判决说理显示：“根据担保法的规定，定金合同自当事人实际交付定金为合同生效要件，因此，定金合同属于实践性合同，所以当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的，不构成违约，无需承担违约责任。对于定金合同订立后当事人少交付定金的，有关法律根据定金合同的实践性，规定当事人实际交付的定金数额为实际生效的定金数额，对于少交的部分，不能强制履行。当事人对于不足额的定金拒绝接受的，定金合同不生效。当事人接受了不足额的定金，实际接受的定金额即为定金范围，对于未交部分无权要求对方补交。”

　　如何执行成难题

　　豪顺公司的代理律师认为，赵琴芳夫妻创办企业效益不错，也诚心购买厂房扩大生产，但签约后拖延并拒绝履约，是因为发现厂房的价格在持续下降。事后赵琴芳也提出签约价太高要求降价，但没有拒绝履行合同。豪顺公司签约后厂房空闲一直等待交付，其间遭受很大损失。在调解过程中，豪顺公司也曾经同意索赔220万元终止合同，当时豪顺实际损失已经超过500万元，但赵琴芳予以拒绝。现在豪顺公司要求继续履行合同，也是为了达成双方最初的交易目的。

　　法院判决生效后豪顺公司申请执行，法院冻结了赵萍才赵琴芳夫妻账号，并通过变卖股票变现，支付给豪顺公司一期购房款及利息400多万元。然而事情并没有结束，豪顺公司又接着提起第2笔购房款的上诉，要求继续履行合同，赵琴芳支付第2笔购房款2460万元。

　　那么这起由赵琴芳个人名义购买的厂房，最终究竟能否过户交割呢?记者了解到也还存在变数：依据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按出让合同规定期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。本案所涉的《土地使用权出让合同》第20条明确约定，“首次转让剩余年限的土地使用权时，应当经出让人认定符合规定条件：按照合同约定进行投资开发、按批准的规划全部建成并投产5年以上，不分割不改变用途，并按市政府有关规定调整出让金。”而根据金华市中院和金华市国土局共同出具的金中法(2010)83号文件明确：执行中对工业用地一律不得分割使用，也不得处分给自然人。义乌市人民法院有关处置工业用地厂房公告也明确“买受人不得为自然人”，如果本案继续执行下去，哪怕赵琴芳最后支付了所有价款也将面临无法过户交割的僵局。而如果过户到蒙特公司名下，又不是企业法定代表人赵萍才的真实所愿，从签约当天晚上赵萍才就拒绝承认该买卖合同。让赵萍才不解的是：法院之前在审查判断合同是否有效时，认为买方即使仅有赵琴芳个人签名而缺乏其丈夫共同签名，合同也仍然对赵琴芳个人生效，为何强制执行时面对的却是夫妻共同财产?

　　在普通百姓的生活中，房屋交易已经属于重大经济活动，交易双方都非常重视，更别说涉及数千万元的厂房交易了。今年以来房产交易纠纷频频，记者接触的诸多案例中，在房屋买卖合同签订的核心环节，当事人往往因为合同条款多、太复杂，没有细看就草率签约，甚至认为那是草签，事后对簿公堂悔之晚矣。

　　北京盈科(金华)律师事务所主任、金华市政协委员严亮奇告诉记者，近年来中小民营企业面临的经营风险和法律风险越来越大，特别是来自外部的法律风险企业难以控制。在商事交易中合同签字即生效，应当形成对合同文本的正确认识：首先合同文本确实有利于合同提供方且绝大部分条款不能更改，但并不代表就同时剥夺另一方询问、了解甚至要求增加部分补充条款的基本权利，对自己签字盖章的大金额交易文本一无所知，是对自己权利的严重忽视和交易风险的扩大;其次，要重视合同签订时各类风险的防范和控制，本案中中介本应提供专业审核服务，却使用假名、缺乏资金进出的财务记录，都加剧了事态升级。必要时可以请专业人士提供咨询，尤其是作为企业主的夫妻双方都要有足够的风险防范意识，毕竟争议发生后再寻找救助已是亡羊补牢!本案中只有买卖双方违约的处理意见，却缺失有关终止合同的约定，也是造成现在尴尬的一个原因。鉴于房产过户困难的事实，也吁请政府部门加强案件调解力度，努力寻找保护当事人利益与维护企业发展之间的平衡点，寻求双方共同利益的结合点，促使双方通过协商解决纠纷，真正息诉止讼。