“国安府”风波之下 系列合法行政审批权属何方

　　法制网 记者 柯榜凯 王芳

 

　　坐落在北京宣武门附近的繁华闹市之中，却又如同这闹市一般纷扰的楼盘“国安府”，至今依然处在风雨飘摇之中。

 

　　此前，曾有许多媒体曾关注过这块“是非之地”波折的前情与尴尬的现状。这个三易其主的“庄胜二期A-G地块”，将北京庄胜、信达投资、中信国安集团有限公司（以下简称中信国安）卷入了一场长达近八年“剪不断、理还乱”的纠葛。

 

　　从相关报道中我们看到：2010年，北京庄胜作为该地块“一手东家”，在接盘十余年后因巨额债务重组无力继续开发，将这个只是签署了土地出让合同的项目，以27亿的价格通过司法执行程序转让给了信达投资。而后，信达投资又将持有的信达置业100%股权于2012年10月以国有产权公开挂牌转让的形式，通过北京金融资产交易所转让给更具开发经验的中信国安。然而，这场貌似皆大欢喜的连环转让，却随着地块的“一手东家”北京庄胜将几任“接盘手”告上法庭，要求法院“判令解除《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》(以下简称《框架协议书》)及《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书补充协议（三）》（以下简称《框架协议书补充协议（三）》）；判令信达置业立即向庄胜公司返还基于《框架协议书》及《框架协议书补充协议（三）》而取得的庄胜二期A-G地块项目权益并向庄胜公司移交项目资料；判令信达投资立即向庄胜公司支付违约金10亿元，信达置业对违约金的支付承担连带责任……”而发生了戏剧性的变化。

 

　　必须看到的是，从当年北京庄胜不具备进一步开发的行政手续，到如今该地块的“时任东家”中信国安取得完备的开发行政审批手续，中间的经历了诸多对项目权属的行政确认环节。那么，这些行政审批是否有效？面对“国安府”项目权益之争，这些行政审批又该何去何从呢？

 

　　对于这些问题，复旦大学法学院教授、中国民法学研究会副会长刘士国对记者表示：“所谓的项目权益是信达置业在一系列行政审批的基础上通过投资开发与合法建造取得的，不应返还。”

 

　　刘士国教授认为，在签约之时，庄胜公司享有的项目权益仅仅是项目的一级开发权利，庄胜一期和二期地块不仅没有完成拆迁，而且还背负大量负债，部分地块被查封、楼层被抵押，《用地规划证》、《工程规划证》、《施工证》、《土地证》等行政审批手续均未取得。而在信达置业获得该项目权益后，就该项目后续投资开发申请并取得了一系列行政许可，并基于这一系列行政许可在土地上开展了包括清偿债务、解除抵押、拆迁安置、“三通一平”、交纳出让金、取得土地使用权证、投资建造等在内的一系列活动，也正是这一系列行政许可和投资建造活动使得现在的“项目权益”与签约时的“项目权益”发生了巨大变化。

 

　　“现在地块上的负债已经全部被清偿，地块上的全部查封和抵押已经解除，地块完成了拆迁，信达置业不仅取得了有关项目开发的一系列行政许可，而且取得了地块的土地使用权证，并在土地上开展了大量投资建造活动”，刘士国分析说，“因此，现在的项目权益包括但不限于作为用益物权的国有建设用地使用权、一系列开发经营许可、基于土地投资和地下地上建造所产生的构筑物和建筑物权利等一系列权益。这些项目权益的取得，是政府一系列行政审批行为与信达置业一系列投资建造行为共同产生的结果，上述一系列行政审批是信达置业以自身名义合法取得，上述投资建造成果也是信达置业依法依规并且基于善意开展合法建造活动取得。换言之，现有项目权益是信达置业在一系列行政审批的基础上通过投资开发与合法建造取得的，依据物权法第三十条的规定，这些权益应归属于信达置业。”

 

　　那么，原项目权益指的究竟是什么呢？

 

　　对此，刘士国教授认为，原项目权益只是一种受让资格，而现项目权益是信达置业基于一系列行政许可和合法投资建造行为取得的以土地使用权和建筑物构筑物所有权为主要内容兼及其他相关权益的综合体。庄胜公司从未拥有过这些项目权益。现项目权益既非原项目权益的孳息，也非原项目权益的添附，而是在性质和内容上均完全不同的各自独立的客体，现项目权益的经济价值也十倍于原项目权益。因此，即便本案合同解除，即便信达置业基于本案合同关系取得的原项目权益（土地出让合同受让人之受让权）需要返还，该返还效力也不能及于项目权益转让之后信达置业及于系列行政审批和合法建造取得的系列现项目权益。

 

　　如果案结事未了，就很可能带来后续更多在开发商、总包单位、分包单位、材料商等利益主体之间的继发诉讼。对此，刘士国教授表示担忧。