中航地产资产重组 转变原有开发模式

 　　12月2日，保利地产(9.69 -0.62%,买入)与中航地产(10.41 +2.06%,买入)及其下属企业共同签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议的补充协议》，保利地产与中航地产的收购事宜终于拍板。现在中航地产正在进行着资产重组，因而中航地产主要业务也随之作出改变。由主要为周期型的房地产开发业务，转变为以快速增长型的物业管理为主，并以资产隐蔽型的持有性商业物业为辅的业务模式。

　　中航地产主要涵盖三个业务块，根据资产重组报告书和年季度报告，重组后的各业务价值毛估估测算如下：

　　第一部分周期型的房地产开发业务。其主要位于二、三、四线城市，市场供过于求，年年亏损，严重拖累公司整体业绩，正在进行的重大资产重组就是将这部分业务出售给保利地产，价值约23亿，经批准后将由保利地产以现金方式支付。

　　第二部分高速增长型的物业管理业务，其年复合增长率约在30%，预计2017年营业收入在25~30亿元人民币，净利润1~1.5亿元人民币。参考港股物管公司的市盈率约35倍，A股公司估值通常高于港股同类公司，按50倍市盈率简单测算，中航物业估值约为50亿元人民币。

　　第三部分是是资产隐蔽型的持有性商业物业，建筑面积逾100万平房米，账面值逾80亿元人民币，经测算扣除负债后净账面值约20亿元人民币。这些商业物业位于城市核心路段，为当地稀缺资源。其中在深圳和上海分别有建筑面积7.5万平方米和9.3万平方米的写字楼、商铺、酒店物业资产，账面值仅28.7亿元人民币，考虑到近年来一线城市物业的大幅升值，简单按每平方米3.5万元人民币的保守估计，其价值约58.8亿元人民币，比帐面值高出约30亿元人民币，在不考虑其它城市持有性商业物业增值的情况下，保守估计中航地产持有性商业物业估值至少在50亿元人民币以上，即初始的净账面值20亿和增值的至少30亿元人民币之和。从收益方面看，预计自2017年起，年租金收益在5亿元人民币以上，净利润约2.5亿元人民币，若按市盈率20倍来简单考察，50亿元人民币的估值看起来不贵。

　　合并这三部分业务，总估值将为123亿元人民币，按总股本6.7亿计，中航地产每股内在价值约18.3元。由此看见，中航地产内在价值正在持续稳健地提升之中，可谓生机勃勃。