绿地张玉良遭遇黑天鹅，重仓商住面临巨大调控风险

 

　　2017伊始，“黑天鹅”就成为了财经媒体报道的关键词。而对于处在史上最严厉调控期的中国房地产而言，近期出台的一系列“商住限购政策”无疑就是最大的一只“黑天鹅”。很不幸，不论是绿地集团老总张玉良，还是绿地的股价，都成为了这只“黑天鹅”的最大受害者。

 

　　【一】商住全面围剿之下，张玉良很受伤

 

　　楼市资本论获悉，某金融机构在4月24日发布的报告中提到，目前北京各银行商用房全部暂停抵押。分析人士表示，这是对之前商用房调控政策的延续，暂停也充分说明了收紧政策的导向，商用房正在遭遇全面围剿。张玉良旗下的绿地作为北京最大的商住产品开发企业之一，毋庸置疑正面临史上最大的危机。

 

 

张玉良

 

　　3月26日晚间，北京市发布史上最严厉商住调控限购政策，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用以监管本市的商业、办公类项目，公告要求商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。其中开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

 

　　北京商住限购政策一出台，要说比投资商住的购房者更紧张、更受打击的，就是开发商了。一位业内人士透露，在建设销售过程中，为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售，是众多开发商的惯用方法。在业内以大量发展商办，大量拿地商办的绿地自然不会错过这样轻易回款，快速去化，帮助自己的现金流回正的“商改住”方法。

 

　　据某媒体报道，2012年至2015年，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，存量总计约为818.9万平方米。按照北京商住产品存量排行，绿地则是最大的开发商，没有之一。

 

 

绿地2016年报显示在北京有多处在建商业、办公项目

 

　　楼市资本论大概统计了下，绿地在北京25个项目中，已竣工项目总建筑面积为3282257平方米，新开工和在建项目总建筑面积为5954623平方米，加起来是923688平方米，接近100万平方米，总投资额达443.9亿元。按绿地集团商办业务占比，单是北京区域商办类产品面积应该在30万平米左右，投资额150亿左右，其中涉及商改住的项目估计不会少。上图中的绿地中央广场就是其中比较热销的项目，投资总额超过25亿。

 

　　而在绿地业务分区中，除了北京，作为绿地总部的上海的分量则更重要。但是，今年上海对商住的监管力度比北京有过之而无不及，在自己家大门口的上海，张玉良领导下的绿地作为在该地拥有大量商办项目，再次成为商住监管政策最受伤害的开发商之一。

 

　　绿地将2016年视为“大转型”年，在最近一次采访中，张玉良称在土地储备和产品供应上均在向住宅产品聚焦，目前，销售方面，住宅产品占比高达64%，商业办公已下调到36%的比例。只是张总的速度终究还是慢了。面对绿地仍在大量在建的商办项目，甚至是大量违规的“商住”项目怎么处理，估计张玉良确实很受伤、头疼。

 

　　【二】业绩表现欠佳，张玉良很生气

 

　　昨天，4月25日绿地控股发布2016年年度报告。报告显示绿地全年实现营业总收入 2474 亿元，同比增长 19%；利润总额 144 亿元，同比增长 37%；实现净利润 72 亿元，同比增长 5% 。粗略一看，觉得不错啊，特别是利润总额同比大增了37%，连绿地官微也在描述这一业绩时，用了喜气洋洋的“开门红”这个词。让楼市资本论不解的是在原文里“开门红”这个词是加了引号的。

 

 

　　地产行业有一句话：全年业绩看上半年，上半年业绩看一季度。在2017年，对于大多数房地产企业，这句话更是尤为关键。今年一季度，多个城市密集出台新一轮楼市调控，并且这样的严格调控政策，大概率要持续到年底。在这样的政策环境下，多数房企特别是大型房企都将销售任务前移，以期保证全年销售工作的完成。我们看看在非常关键的2017年的一季度，绿地是怎样的一个业绩。

 

 

数据来源：克尔瑞

 

　　从上表看到，曾经的地产一哥，被恒大、碧桂园、万科在2016年地产企业销售百强榜残忍抛弃在第四名位置后，在2017年一季度销售榜上，绿地依旧是稳稳地占住了第四的位置。绿地的流量金额是第三名的55%，销售面积是第三名的48%，权益金额是第三名的56%，可以说基本上都处于第三名一半的水平。暂且不说第一了，与第三的差距都如此之大。之前有媒体说张玉良因为不满2017年初绿地的销售情况，还生气的拍了桌子。这样看来，绿地的“开门红”确实有加引号的必要。

 

　　另外，张玉良对绿地2017年已经定下目标，即主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长。在整个行业因为调控政策纷纷下调增长预期的情况下，遭遇“商住黑天鹅”的绿地是否能够完成这个目标，楼市资本论认为很有必要加个问号。

 

　　【三】绿地的市值更让张玉良苦恼

 

　　要说张玉良因为业绩不满很生气，那估计绿地的市值就更让张总苦恼了。

 

　　大家应该还记得2015年8月18日借壳上市的绿地控股（600606），当天股价最高一度达到25.95元，市值突破3100亿元。超越万科成为A股地产板块市值一哥的绿地控股，在其上市6个交易日历经A股巨幅震荡，甚至有4个交易日更是连续跌停。到了8月25日绿地控股收盘价14.78元，总市值1798亿元，相比上市之初，几天的时间就蒸发了1302亿元。当然，纵观2015年，大多上市公司都不好过，绿地可谓生不逢时，那最近有没有好些呢？
 

 

绿地控股

 

　　上图是绿地控股最近一年来的股价走势，可以说是每况愈下、跌跌不休，并且总市值已经跌破千亿。如果说令人不满的业绩多少还排得上第四名的话，绿地控股以最新收盘价7.44元计，总市值906亿，在A股房地产上市公司按总市值排名，竟然连第四名也没能保住，位列华夏幸福之后，仅排第五名。

 

 

　　“不务正业”的绿地目前涉及业务领域越来越多，越来越繁杂，铁了心要走多元化，这不免令业内人士和投资者担忧。绿地跌跌不休的股价虽然也有大环境的原因，但归根结底还是大小股东们对绿地前景的不看好。

 

　　楼市资本论认为张玉良除了对排名第一的“商住”项目要多用心考虑解决办法，排名第四、第五的业绩和总市值也值得张总费费心思。毕竟当前房地产企业已经到了比拼规模的时代，君不见万科、恒大、碧桂园等企业的规模飞涨，销售额一跃已至3000亿元。已经上市第三年的绿地，也到了要给投资人兑现业绩承诺的时刻，笔者真心替张总着急。