受限购政策影响东莞住宅成交量下降明显

 

　　受限购政策影响东莞住宅成交量下降明显

 

　　进入4月，不少楼市调研机构发布东莞楼市第一季度数据。在刚刚过去的三个月，受限购政策的影响以及市场观望情绪的蔓延，东莞住宅成交出现了一个“小寒春”，从供应和需求来看都出现了下滑的迹象，价格环比出现滞涨，但同比仍上涨近四成。

 

　　此外，东莞市有关部门在3月下旬也发布了楼市“限价令”，并于当月底出台了细则，限制开发商随意涨价。

 

　　而从土地市场上来看，一季度的土地供应同样低迷，商住地仅有一宗成交。而随着中堂地块的中止出让，东莞的商住地将面临连续4个月的“断供”。

 

　　关键词 1 供需

 

　　成交同比回落 价格环比滞涨

 

　　根据合富辉煌东莞研究部所发布的2017年第一季度楼市数据，东莞的楼市供应量和成交量都比去年同期有所回落，一手住宅签约均价15810元/平方米，虽然环比去年第四季度微降2%，出现滞涨的情况，但比去年第一季度仍上涨37%。

 

　　在今年的前三个月，新房供求双降，房价环比微降。其中，一季度东莞的住宅供应量和签约数分别为9378套和9458套，分别同比减少43%和减少62%。

 

　　如果和2016年第四季度相比，今年一季度的供应量下降幅度更为明显。数据显示，去年第四季度的一手住宅供应套数为18791套，今年一季度的供应套数环比下降50%。

 

　　而从价格方面来看，今年一季度一手住宅签约均价为15810元/平方米，环比去年四季度微降2%，同比去年第一季度上涨37%。

 

　　今年开年前两个月东莞楼市表现一般，直到3月成交出现回暖，成交量创过去5个月以来最高。据悉，3月一手住宅供应4087套，环比增加102%，签约5194套，环比增加258%，均价16024元/平方米，环比微涨3%。

 

　　东莞中原研究部分析认为，随着春节假期的渐行渐远，项目来访量逐渐增加，再加上“两会”后对粤港澳大湾区规划的良好预期，东莞楼市热度出现升温之势。“但与此同时，多城市楼市调控加码，东莞的政策调控预期也逐渐上升。开发商纷纷抓住这个‘两会’利好、政策加码之前的窗口期推货跑量，推货热情高涨。”

 

　　如果以半年的去库存时间平均数来看，东莞自2015年9月开始至2016年11月，去库存时间均低于5个月，但随着东莞限购政策逐渐发挥作用，这一数字在去年年底发生改变。

 

　　截至今年3月底，东莞一手住宅库存面积约335万平方米，按过去两个月、三个月和半年的平均库存消化速度，东莞一手住宅的去库存周期分别为9.3、9.7和8.1个月，总体来说仍处偏低水平。

 

　　此外，在刚刚过去的一季度，房企市场集中度快速上升。过去三个月，东莞销售前十房企市场占有率达58%，较去年同期的42%大幅增加16个百分点。其中主要变化在于第1—2名，第3—10名市场比重变化不明显。

 

　　其中，碧桂园与万科的市场占有率达四成，2017年第一季度碧桂园以48.6亿元，22%超高占有率，代替万科成为东莞销冠。万科地产以约35.6亿元、16%占有率排名其次。两家房企市场比重高达38%，而在一年前这一比重仅16%。

 

　　关键词 2 政策

 

　　“限价令”利于行业健康稳定发展

 

　　继3月21日公布楼市限价政策后，东莞市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局于当月29日夜间发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》（以下简称《通知》），对“限价令”中新房首次备案进行了明确说明，规定新建商品住房项目首次申报房价备案的，申报均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）；高于20%的，须提交备案价格申报说明。

 

　　根据《通知》，开发企业应根据项目土地费用及建安成本等因素合理确定申报备案价格。新建商品住房项目首次申报房价备案的，须以幢（栋）为单位申报，申报均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）；高于20%的，须提交备案价格申报说明。

 

　　项目住房类型按每幢（栋）套均建筑面积分为三类，分别为：小于90（含）平方米、90-144（含）平方米和大于144平方米。

 

　　提交的备案价格申报说明应详细列明申报价格的构成情况，包括项目土地费用、建安成本等。开发企业可同时提交周边同类型在售项目备案价格信息等情况进行辅助说明。

 

　　对高于规定均价申报价格又不能作出合理说明的，发改部门可暂不办理房价备案，住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。

 

　　根据《通知》，对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过2017年3月21日前最后一次备案价格5%（含）的（3月21日前未备案的，以首次备案价格计），东莞发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

 

　　而已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限由原规定的2个月缩短为20天，调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后，须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书，逾期将不予办理，开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

 

　　对于新公布的细则，业内人士普遍持肯定意见，认为“限价令”长远来看利好东莞楼市的健康发展。

 

　　“新政策可以有效地约束房价短期过快上涨行为，但不影响房价的长线预期，即允许房价有一个合理的涨幅。总体而言，有利于东莞房地产行业的健康稳定。”合富辉煌东莞分公司发展研究中心总监李兴旺说。

 

　　东莞限价令细则出台，并补充新盘备案价不得超过竞品楼盘20%，对于该条细则补充，天为研究中心认为，主要是提醒开发商合理定价，让开发商能够充分结合市场和自身情况，更加精准理性定价，让东莞的房价回到更加理性的位置上来，这也是给购房者吃了一颗定心丸。

 

　　关键词 3 土地

 

　　一季度仅成交一宗商住地

 

　　随着2016年土地出让量价齐升的落幕，2017年东莞推地节奏一再放缓，第一季度总体供应量继2012年历史新低后再次跌入冰点。今年前三月全市供应面积约89.0万平方米，比2016年第一季度供应面积减少约102.2万平方米，同比下降53%。

 

　　2017年第一季度全市共成交12宗地块，成交面积约82.6平方米，创历史新低，同比下降49%；第一季度成交金额约35亿元，同比上涨24%；2017年第一季度楼面地价约4237元/平方米，同比上涨146%，由于第一季度商住用地高溢价成交直接推高楼面地价，导致整体楼面地价涨幅明显。

 

　　第一季度全市挂牌供应的土地类型包括工业用地、商住用地科教用地，其中第一季度供应地块主要是以工业用地为主，其供应面积约56.6万平方米，占总供应面积的64%；其次为科教用地，供应面积约24万平方米，占总供应面积的27%；最后为商住用地，供应面积约8.4万平方米，占总供应面积的9%。

 

　　2017年第一季度全市仅供应了2宗商住用地，约8.4万平方米，同比下降65%；第一季度全市仅成交了1宗商住用地，约7.3万平方米，同比下降69%；成交金额约29.2亿元，同比上涨103%；商住用地持续高溢价成交导致楼面地价大幅上涨，同比上涨358%。

 

　　政府一再放缓推地，供应不足制约成交，各大开发商纷纷高额抢地补仓。第一季度中，成交的商住用地为东莞首次采用“限地价+竞配建”的出让模式，但从效果层面来看，该方式并未能从根本上解决高地价问题。

 

　　新政策一方面对土地市场做出结构优化，加大商品房用地供应与地块“处闲”力度，加快土地开发与商品房上市，旨在减缓楼市房价过快上涨；另一方面新政对土地供应条件也提及将会采取“限价地+竞配建”等新型房地产用地交易方式，严控地价过快上涨。

 

　　值得关注的是，原定于4月7日拍卖的中堂地块，出让也在最后一刻中止。这宗编号为2017WG002地块位于中堂镇107国道东泊路段旁，南潢路与莞穗路交会处，地块北临主干道G107国道，连接莞穗路、江南大桥，由莞穗路可快速到达镇中心，南潢路西行可前往邻镇麻涌镇，东行进入中堂IT电子产业区，交通十分便利。

 

　　4月5日下午，东莞公共资源交易网的中堂商住地招拍挂页面正式出现中止字样，意味着东莞4月招拍挂商住地将继续断供。

 

　　5月，东莞民生用地仅一宗汽车加气站用地出让，商住地块依旧无挂牌，这意味着东莞商住地断供期将长达4个多月。

 

　　有业内人士分析，东莞商住地“断供”或为调整供应节奏。

 

　　3月21日东莞出台了最新的房产调控政策，其中第一条即为调整土地供应结构，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域，增加住房用地供应量；在商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。（记者 龚名扬）（来源：南方日报）