土地高溢价出让或填平茶山楼市洼地

　　此前，在东莞市公共资源交易网上，先后挂出了两宗茶山镇横江村的地块。9月7日，其中一宗地块成功出让，很多人猜中了结果却没猜中过程——212轮竞拍，14.31亿元的成交价，溢价率506%，刷新茶山土地交易单价和总价之最。

 

　　这宗编号为“2016WG021”的商住建设用地位于茶山镇茶山北路和创兴路交界处，面积为29523.76平方米，靠近塘中加油站。这宗地块的起始价为23619万元，容积率在1.0到4.0之间，建筑密度不大于45%，起拍楼面价为2000元/㎡，被鲁能集团旗下的天津广宇发展股份有限公司“擒获”。

 

　　从出让文件可见，这宗地块要求商住房建设面积占50%-70%，商服用地占30%-50%，建成后还需将位于地块南面沿街套内面积为3000平方米的商业用房无偿确权至茶山镇人民政府所有。

 

　　应该说，这宗地块的面积并不算大，可供开发的住房面积有限，即使按最高容积率计算，住宅建设面积仅为82666.53平方米，体量并不大，高容积率也限制了高端商住小区的打造。

 

　　要说这宗地块有什么优点的话，可能就是距离地铁站的距离足够近——步行10分钟可至地铁站，然后乘坐地铁到市区上班，全程在半个小时之内可以搞定，这一项目很大可能是为城区的刚需人群所打造。

 

　　当然，从竞拍的价钱来看，这个小区的价格估计不会太刚需：经过212轮的竞拍后，这宗地块的成交楼面价高达12119元/㎡，如果把建筑成本、营销成本和各种税费都加上，成本价已经接近20000元/㎡，这已经大大超出了目前茶山的均价，也超过了东莞的均价，客观上拉升了茶山地铁周边楼盘的均价，茶山此前一直作为东莞地铁沿线的楼市洼地，这次或许要被填平了。

 

　　多年来茶山镇的房地产发展差强人意，这与其经济基础相对薄弱、人口基数小、商业发展相对滞后、社会投资和消费力偏低以及人均潜在消费水平并不突出有很大关系。与此同时，茶山临近传统商业重镇石龙，与市区的距离也不远，这导致了当地购房需求的外溢。

 

　　随着各方面因素的改善，茶山的楼市发展潜力已被诸多开发商看好，以上述地块所在的横江村为例，去年横江村已经出让了5宗商住地，多家国内知名的开发商也已经进驻茶山。随着多个项目在未来两年内竣工，茶山的楼市即将迎来井喷之年。

 

　　值得注意的一个现象是，近年来除了万科、万达、保利这样的国内房产巨头早已抢先布局东莞之外，越来越多的外地房企进入东莞拿地开发项目。

 

　　如本次在茶山拿地的天津广宇发展就是深交所上市公司，资金实力雄厚，此外今年入莞抢地的外地开发商还有融创中国、阳光城和时代地产，均是“不差钱”的主，出手阔绰。反观目前东莞的本土开发商，其资金实力难以和这些“过江龙”相提并论。土地是项目开发的基础，如果连地都没有的话，谈项目开发可以说是空中楼阁。合作还是转型？如何改变这一局面，是个值得本土开发商深思的问题。

 

　　对于购房者来说，这宗新地块旁边的楼盘受高地价的影响，涨价在所难免。对于资金不太充裕的购房者而言，可以选择距离地铁口稍远的项目，如今依然可以以低于其他地铁沿线镇街的价格买到性价比较高的房子；而对于那些手头上充裕的购房者而言，与地铁站相邻的项目永远是最佳的选择——更何况如今有高价地块在旁支撑。

 

　　如今东莞的楼市仍然处于上升期，价格洼地被逐渐填平是一个可以预见的趋势，本月茶山的横江村还有另一宗地块要出让，虽然距离地铁站稍远，但土地面积更大，高溢价出让应该是大概率事件。

 

　　对于那些想在茶山置业的购房者来说，如果遇到“心水房”的话，倒也不需过多犹豫啦。（来源：南方日报）