茶山两宗地块挂牌出让　起拍价均超2亿

 

　　茶山两宗地块挂牌出让　起拍价均超2亿

 

　　本月初，樟木头出现楼面价高达1.3万元/㎡的区域地王之后，东莞土地交易的一级市场似乎消停了一阵。近期，在东莞市公共资源交易网上，又相继公布了两宗茶山地块挂牌出让的消息，地产圈内又热闹起来。据了解，这两宗地块均离地铁茶山站在1-3公里之内，且属于面积在3万-5万平方米左右的较大规模地块。而茶山站离东莞火车站仅一站，乘坐高铁至广州东站仅40分钟。业内人士预测，由于占据城市副中心区位优势，茶山将迎来一个“价值再发现”的时期。这两个地块起拍价都超过了2亿元，届时拍卖很可能再度引发开发商之间的一场“恶战”。

 

　　地块1

 

　　保证金高达1亿元，中小开发商无缘

 

　　就在8月4日拍出“樟木头”地王的当天，茶山镇横江村的一块2 .95万平方米的土地，也悄然挂上了网站出让。月初，东莞将土地交易信息平台，从原先的“东莞市国土资源交易网”，转移至“东莞市公共资源交易网”。因此，这块土地的出让信息一时尚未引起足够的关注。

 

　　这块编号为“2016W G 021的”建设用地位于茶山镇茶山北路和创新路交界处，靠近塘中加油站，面积为29523.76平方米。规划用途为“其他商服用地、其他普通商品住房用地”。同属于商住用地，和此前拍出的1.4万平方米的“莞城地王”、0 .96万平方米的“樟木头地王”相比，这块茶山地块，面积是前两块地的2-3倍。该地块的土地出让年限分别为：“其他商服用地”出让40年、“其他普通商品住房用地”出让70年。

 

　　该地块的起始价为23619万元，每一轮竞价幅度为500万元，该地块的容积率定为1.0≤R≤4.0，建筑密度要求≤45%。根据起始价和最高容积率，可以算出该地块的起拍楼面价为2000元/㎡。申购时间于9月7日上午10点截止，预计当天将在网上拍卖。

 

　　要参与竞拍先得交高达1亿元的保证金。据了解，所谓“保证金”是指，国有建设用地使用权招拍挂出让中，确定中标人或拍卖挂牌竞得人之前，投标人竞买人向市县国土部门缴纳的投标竞买保证金，是意向用地者参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动资格，具有履约保证金的性质。如果土地成交，保证金会自动转为土地出让金的一部分，如果不成交，保证金会全额退还。

 

　　根据2010年国土资源部下发的“19条”土地控规新政中，明确规定土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。按照这一标准，该地块的“保证金”不得少于4723 .8万元。但政府在定价时，把保证金翻倍提高到了1亿元之多。房地产业界资深人士透露，这一举动意味着，政府对于该地块价值认定有信心，所以提高了资金门槛，以此吸引优质的买家出手。

 

　　南都记者了解到，根据东莞土地市场的价格，此前土地招拍挂保证金普遍在千万元级别，鲜少过亿元。今年以来，东莞的土地交易市场只有2宗地块的保证金超过了1亿元，分别是3月份拍出的麻涌镇漳澎村、麻四村的工业地块，以及今年4月份厚街汀山社区拍出的商住用地，保证金都为1 .3亿元。

 

　　现场走访

 

　　步行10分钟可到地铁站

 

　　南都记者在现场走访时看到，该地块土地已经较为平整，周边用围墙和蓝色铁皮围起，内里没有明显的建筑物，只能看到一些草木从围墙内伸出。该地块所在区域靠近工业区，附近毗邻一些中小型食品工厂。

 

　　该地块距离地铁2号线茶山站只有1公里的距离，步行约10分钟可达地铁口。优良的地理位置，使得附近早有保利、广源等外来品牌开发商和本土地产商在此拿地布局。此外，该地块离茶山镇中心有一段距离，周边土地较为空旷平整，适合作大规模的开发建设。

 

　　行家观点

 

　　位置好，对“市区客”有吸引力

 

　　对于这一地块，合富辉煌东莞公司市场研究部总监李兴旺已经前去实地勘探过，认为“位置非常好”。他分析，这一片区已经形成了一定的城市氛围。“而且它离地铁口更近，在步行可达范围内，比保利锦城和纳帕溪谷的地理位置都要好。”该地块离东城只有地铁2-3站的距离，十来分钟的路程，对于一部分买不起市区高价盘，又看不上二手房的“市区客”有一定吸引力。以后在东莞城区上班，在茶山置业，也是一种可预见的新生活方式。

 

　　至于是否能吸引深圳客，李兴旺则表示，茶山离深圳还有一段距离，目前交通并没有那么便利，深圳客投资买房有塘厦、凤岗、虎门、长安等临深片区可选择，没有必要舍近求远来茶山置业。

 

　　目前茶山镇的新房均价在7000元/㎡左右，李兴旺认为这一块土地的楼面价在6000-7000元/㎡左右比较合理，但他预测，由于地块热门势必吸引一大批开发商出手抢地，拍出的价格一定会超出现在茶山镇的均价。而高达1亿元的保证金，也会把大批中小开发商阻拦在外，本土地产商能拿下这一地块的希望很渺茫。这一轮土地拍卖，将会是外来资本大鳄的竞价游戏。

 

　　地块2

 

　　起拍价2.6亿元

 

　　被认为“太务实”

 

　　昨日，东莞市公共资源交易网站上，又公布了同属于茶山镇的另一地块。虽然这两个地块同属于横江村，但并不相邻。这块编号为“2016W G 023号”的建设用地位于茶山南路和安泰路的交界处，靠近东莞市图书馆茶山分馆。

 

　　该地块面积为42518.88平方米，约为前一地块面积的1.44倍。规划用途也是开发商所钟爱的商住用地，具体为“其他商服用地、其他普通商品住房用地”，出让年限分别是“其他商服用地出让40年、其他普通商品住房用地出让70年”。

 

　　相比起前一地块最高容积率达到了4.0，这一地块的容积率要低一些，定为1 .0

 

　　虽然保证金的“准入门槛”较低，但为了将地块价值充分发挥出来，官方将竞价幅度提高了一倍，相比起上一地块500万元的加价，这一地块每一次举牌都要加价1000万元。网上申购于9月21日上午10点截止。

 

　　行家观点

 

　　茶山兼具火车、地铁、路网优势

 

　　中原地产东莞策略研究中心总监车德锐表示，茶山这两宗地块的出让信息让很多开发商都很关心。从地理位置和交通路网来看，他十分看好茶山片区未来的发展，认为“2016年将是茶山片区交通升级的元年”。

 

　　比如有望在明年通车的“从莞高速”，将会从广州从化经过博罗、企石、石排等镇街，经过樟木头和深圳的北二环相接。茶山与石排同属于大石龙片区，今后通过从莞高速，从茶山去深圳将更加便捷。而石龙镇的红海大桥开通以后，也茶山与广州的关系也就将更加密切。

 

　　目前最明显的就是地铁2号线对茶山片区的价值拉动。通了地铁，茶山离市区只有几站路的距离，让一些买不起1 .5万- 2万元/㎡市区房的人，更愿意流向每平方米七八千元的茶山来物色房产。车德锐认为，从整个交通系统上来看，茶山兼具火车、地铁、以及桥梁路网，今后将进一步确立起交通枢纽的地位。（记者　陈静）（来源：南方网）