深圳客在莞投资趋向理性　楼盘视线转向主城区

　　深圳客在莞投资趋向理性　楼盘视线转向主城区

 

　　从3月底起，深圳客在东莞的投资越来越理性，疯狂入市情况不再，近期成交量多数由个盘推动。不少对深圳客吸引力不大的镇区楼盘为了拉动成交，纷纷将视线转向了主城区。

 

　　业内人士也表示，由于深圳客需求被透支，东莞住宅成交下滑。同时，随着主城区供应量紧缺，购房需求无处释放，城区客再次成为楼盘挖掘的购房主力，“大城区”概念再度成为楼盘宣传的热点。

 

　　深圳客需求被透支 城区需求待释放

 

　　近期东莞商品房成交量主要是由个盘集中签约所影响。随着深圳客购房需求被透支，不少楼盘的成交日益平淡。

 

　　瑞峰优慧垛数据中心统计，上周东莞全市住宅成交面积约17.81万平方米，环比下降26%。瑞峰置业市场研究部认为，上周商品房市场温度有所下降，并回落至7月初的水平，主要原因是随着前一周多个项目集中签约进入尾声，上周楼市支撑项目个数减少，楼市成交市场呈现结构性下滑；同时，由于东莞房价处于高位运行，投资价值空间不断缩小，项目拓客主要渠道集中在深圳客，而近一年东莞楼市在经过深圳客的疯狂入侵后，深圳客需求基本被透支。

 

　　深圳客的投资购房需求在东莞减弱，而东莞城区大量的购房需求却亟待释放，不少镇区楼盘开始挖掘主城区的购买力。东莞中原策略研究总监车德锐介绍，东莞城区楼市在2012年开始供不应求，而且这个矛盾越来越突出，供求比从2012年的0.9：1到2016年上半年的0.6：1，供应非常吃紧。

 

　　他告诉记者，城区每年的购房需求保守计在2万套以上，而现在一年的洋房新增供应套数4000套都不到，2016年6月底主城区的洋房库存只有1949套。“现在很多城区的购房需求，要么买二手房，要么外溢到城区周边镇区置业，而二手房里头，改善需求首选的优质楼盘没有几个，而且价格目前已经逼近2万元/平方米。”

 

　　镇区楼盘出“王牌”挖掘城区客

 

　　交通牌:

 

　　借力望洪枢纽 望牛墩楼盘均价破万

 

　　根据东莞中原研究部统计数据显示，望牛墩上周住宅均价达10211元/平方米，而在市统计局公布的数据当中，6月份该镇区的住宅均价不到8000元/平方米。

 

　　记者了解到，该镇区房价上涨主要由海德骏园开盘引起，该项目新推140平方米精装修大户型，以约1.1万元/平方米均价集中成交。据了解，该楼盘在南城第一国际设展多个月，吸引了不少城区购房者的关注。开发商东莞顺海实业投资有限公司总经理陈昊文告诉记者，楼盘距离望洪枢纽站只有8分钟路程，距离主城区只有15分钟车程，因此在销售时除了吸引镇区本地客户外，中心城区购房者同样是目标客户群体。

 

　　而同处水乡片区的麻涌万科、碧桂园两个楼盘洋房定价只有9000元/平方米左右。望牛墩镇楼盘定价却上万元，对此陈昊文认为，东莞本地的消费力还是比较高的，关键是产品好。

 

　　记者了解到，望牛墩镇未来有地铁1号线和望洪枢纽的利好，目前该镇区仅两个楼盘在售，加上距离城区不远，房价差距较大，因此吸引了不少主城区购房者外溢。

 

　　景观牌:

 

　　借助江景资源、豪宅吸引城区客

 

　　今年年初，原住在莞城的梁女士在石碣买了新房，主要原因是主城区房价高，而石碣的新房价格便宜，而且有江景资源，居住舒服。

 

　　记者发现，不少原本住在莞城的购房者因不愿意远离莞城的生活氛围，但又不愿意到房价较高的南城买房，因此选择到与莞城相连的石碣镇买房居住。准备于7月31日开盘的中熙君墅湾位于石碣镇东江边上，与莞城、东城隔桥相望，该楼盘开发商将自己定位为大城区。记者了解到，该项目推出5层经济型小别墅和江景洋房，与主城区楼盘相比，在园林、景观、资源上都占有极大优势。最重要的是，按照业内人士的预计，楼盘定价将比城区豪宅低一个价位，因此吸引了不少购房者现场咨询。

 

　　而与该项目距离不远的达鑫·江滨新城开发多年，近两年来也逐渐受城区购房者青睐。长期以来，东莞缺乏江景资源楼盘，随着石碣等片区楼盘的开发并在宣传概念上纳入大城区，江景豪宅片区将成为东莞楼市下一个热点。

 

　　地缘牌:

 

　　城市重心南移 南城购房者到厚街定居

 

　　随着东莞地铁2号线的开通，在城区工作，到厚街万达逛街喝茶成为许多人的生活常态，而在厚街与南城交界处购房居住更成为许多城区购房者的选择。

 

　　上周由于地处厚街与南城接壤的和记黄埔·海逸豪庭集中签约，厚街住宅成交量一举进入了区域排名前三。瑞峰优慧垛数据中心统计，上周厚街镇共成交94套住宅，成交面积1.61万平方米，成交均价为13993元/平方米，其中海逸豪庭成交了87套。记者在踩盘时了解到，海逸豪庭近期推出126~178平方米的迷你小别墅，均价约1.3万元/平方米，由于总价低、地理位置好受到城区购房者的抢购。现场销售人员告诉记者，有不少购房者是一家三代居住，三个房间刚刚够用，但总价却比较低，因此大受欢迎。而对面属于南城的万科·翡丽山洋房均价达到1.4万元/平方米左右，厚街楼盘的价格优势突显。

 

　　此前厚街楼盘富春山居也曾经以“7字头”吸引购房者，因为景观资源好，业主有优先获得学位的优势，吸引了不少厚街、城区的企业主、白领，甚至不少深圳客也沿着高速公路到达该项目购房。

 

　　业内人士告诉记者，随着城市重心南移，南城与厚街的交界地带楼盘日益受到青睐，与其他镇区相比，厚街与南城的距离更近，也更容易获得南城购房者接受。

 

　　观察：

 

　　为卖高价镇区转“傍”深圳客

 

　　不过，由于部分镇区经济较不发达，城区购房者对于镇区的接受度还有待提高。因此不少楼盘在对主城区进行项目推荐的同时，还通过中介拉来深圳客促进成交。

 

　　最为明显的是道滘和寮步镇，道滘镇楼盘此前主攻南城和万江的购房者，楼盘定价也相对主城区低。不过去年大量的深圳客来到东莞购房，道滘楼盘也转向深圳客，随着深圳客的到来道滘房价由“6字头”进入“万字头”。如新世纪·君汇半岛均价由“7字头”上升至1.2万元/平方米，远远超过了本地购房者的购买力，目前的主力客户也以深圳客为主。

 

　　寮步镇是早年打出“纳入大城区”概念最积极的镇区，寮步与东城交界的楼盘都将自己定义为东城东楼盘，但是价格却低于东城房价一半以上，因此吸引了不少城区购房者。不过自去年开始，深圳客大量进入东莞，寮步开始转而“傍上”松山湖，以松湖片区的概念来吸引深圳客。目前，寮步镇有楼盘洋房销售价格在2.5万元/平方米左右，不少楼盘定价在1.5万~2万元/平方米。

 

　　不过，业内人士也表示，随着深圳客日益理性，一些镇区对于深圳客的吸引力变弱，房价或将出现回调，而楼盘的主力购房群体最终还将回归于镇区本地客户和主城区外溢的刚性需求。

 

　　城区上班镇区住 先体验购房

 

　　在周边镇区用较便宜的价格买房，再买一辆车上下班，是许多承受不起主城区高房价的购房者一个比较好的选择。但是，在城区上班，到镇区居住同样需要考虑实际情况。业内人士提醒，与城区楼盘相比，镇区楼盘配套相对不足。虽然这些位于镇区的楼盘大多拥有优秀的景观资源，但是不少新开发楼盘目前还缺乏商业生活配套甚至是教育配套，购房者在买房前应先了解清楚具体的情况，并依据自身需求决定是否购买，不要因为便宜而贸然出手买房。

 

　　另外虽然多个楼盘宣称到城区时间只有10多分钟，但是随着东莞汽车保有量的增加，堵车现象不时发生。购房前最好了解上下班时间实际的交通状况，确保居住后到城区上班是真的方便。 （记者　蒋幸端 石忠情）（来源：广州日报）