小区几年前已售罄　但至今入住率极低

　　小区几年前已售罄　但至今入住率极低

 

　　“同一时期开盘的项目，为什么有的入住率满员，而有的仅三成不到？这是否说明部分楼盘已经完全脱离刚需的市场？”就在楼价整体向上，众多刚需购房者呼喊房价上涨过猛之时，有读者在与本报记者交流时却透露说，当前楼市产品陷入了一个怪圈，部分小区几年前就已售罄，但至今入住率却极低，从而形成一处处有人买、无人住的“空置楼”。

 

　　记者通过长达半个月的实地走访了解到，目前中心城区的确存在部分入住率极低的中高档小区，这类小区无论在工作日还是双休日，开灯率和入住率均不足三成。有业界人士认为，这种现象的出现，说明部分楼盘楼价虚高，已经脱离了大众承受的范围，而沦为少数人炒作的标的物。

 

　　市民：闹市频现“空置楼”

 

　　“这些楼盘有人买，没人住，基本上成为投资性楼盘。”日前，市民王奇（应本人要求使用化名）来信向本报记者谈及中心城区部分地段楼价虚高的现象。由于自己是物业管理公司员工，王奇表示较为清楚目前一些小区实际入住情况。“楼盘卖完已经几年了，入住率却不足三成。”王奇认为，这种现象的存在，一定程度上反映了，住宅已经沦为少数人炒作、囤积的商品，从而失去了居住需求的原有属性和功能。

 

　　王奇说，南城西平目前有将近二十个大中型楼盘，基本上在2013年之前就售完了，但至今部分楼盘入住率依然只有一成到三成。与其他中低价楼盘相比，相差太大。“同一时期的宏远江南第一城、上东国际、恒大雅园等楼盘，入住率已有八成。”

 

　　近期在网上也有类似的讨论。一位网名为“潇湘客”的网友在百度东莞吧说道，“东莞普通人群收入和楼价脱节了，现在热点区域的楼价直奔两万元，请问工薪族有几人能够承受？”东莞吧昵称为“雪里红”的网友也认为：“楼市产品出现了结构性的配置失衡，有钱买的不住，有居住需求的买不起。”

 

　　记者了解到，除了西平，目前不少热点镇区的中高档楼盘也存在空置现象。

 

　　调查：部分小区空置率居高不下

 

　　实际情况是否真如上述人士所言？为此，根据业界人士公认的夜间开灯率、停车场使用率和小区店铺开张率的入住率统计模式，记者连日来在不同时段，走访了多个楼盘，以图一探“空置楼”的究竟。

 

　　第一站：郡台花园

 

　　该小区位于西平核心区域，大约于2013年左右售完，规模为中小型商住小区。开发商已经撤走，处于正常的物业管理状态。当前二手楼叫价每平方米16000元左右。

 

　　第一次走访时间为工作日，晚九时。从外面看，该小区亮灯率不到20%，除了沿街的店铺灯光明亮之外，楼上居住区域绝大部分楼层处于黑暗状态。该小区的保安告诉记者说，小区内居住率大约两成到三成左右，目前有一部分正在装修。值班保安表示，这里的楼房早就卖完，部分业主就是为了投资所用，因此里面大多数都是毛坯房，至今没动，但是每个月物业管理费用照缴不误。

 

　　第二次走访，星期六晚上八时，楼层开灯率不到10%。

 

　　第二站：天利中央花园

 

　　该小区规模较之郡台花园要大，大约于2012年左右卖完，目前该小区二手住宅叫价达到每平方米18000元左右。

 

　　第一次走访时间为工作日晚九时左右。该小区开灯率整体上大约为一成左右。其中不少是整栋楼无一亮灯，即使有开灯的建筑，也是一整栋楼仅有四个窗户发出灯光。

 

　　天利中央花园为西平中高档楼盘，楼下开发大面积的商业店铺，还配有幼儿园等设施。“目前入住率大约为三成左右，还有一些是在装修当中，以后会好一些。”天利中央花园一位物管人员称。

 

　　第二次走访，周日晚，记者进入到天利中央花园的地下车库查看，发现偌大的地下停车库，除了一层停放了大约10%的位置之外，地下二层停车场没有一台车辆入库，而绝大多数车位已经标注为售出状态。

 

　　接下来的多日，记者继续走访西平片区的弥顿道、景湖荣郡，稍远一些的百域尚城、金色年华最新一期等，这些楼盘入住率与前述郡台花园、天利中央花园基本类似。

 

　　对比：同期开发售价更低的楼盘入住率高

 

　　为了对比市中区各个小区的亮灯率以及停车场使用率情况，记者将调查范围扩大到南城与万江交界处的同期开发产品如江南第一城、万江的上东国际等等。结果显示，这些小区在同一时间内开灯率和停车场使用率远远超过西平部分同期开盘的中高档小区。

 

　　在江南第一城，记者同样选择了工作日的晚上八时左右进行调查，这一时间段住宅开灯率达到七成左右。根据入住率指标之一的停车场使用率来看，也足以证明该小区入住率高。当记者驾车进入小区时，值班保安得知没有长期停车证，表示无法提供停车服务，因为小区无论是地上还是地下停车场均满位。

 

　　记者从江南第一城物管处人员口中获悉，江南第一城小区内一共800个左右的停车位，目前全部售卖完毕。而记者步行入内进行调查后发现，到了晚上八时之后，小区内的停车场九成已经停了车。保安说，该小区入住率基本上是满员的，只买不住的人十分少。

 

　　此外，记者还调查了上东国际和恒大雅苑，此两小区入住率与江南第一城相比相差无几。尤其是恒大雅苑，不但小区内停车位不够使用，夜晚业主们不得不冒着被交警抄牌罚款的风险，将私家车停在了外面的马路上，长长的车龙延伸到了百米开外。

 

　　另外，小区楼下的商业街开张数量与住宅楼上的开灯率几乎呈正比，越是开灯率高的小区，楼下的商铺开张率就越高，反之越低。例如，西平天利中央花园地面楼层配置了大量的商铺，但是由于入住率不理想，这些商铺大量长期空置。

 

　　业内观点

 

　　空置楼盘大多为早前投资盘

 

　　迎龙地产总经理陈轩认为，三、四年前，南城同时开盘的小区，价格在八千元左右的是真正的刚需盘，基本上售完之后，入住率也就跟上了。如江南第一城、金域华府等，而同一时期开盘的西平各大楼盘由于靠近地铁、传闻南城街道办事处迁入西平等，当时售价普遍高出几千元，但这些楼盘入住率相对来说极低，这说明投资盘和刚需盘结局明显不同，两者的购买群体泾渭分明。

 

　　合富辉煌研究部负责人李兴旺也认为今年楼价暴涨，导致本地刚需难以承受而无法出手，结果是深圳客在所在城市更高的楼价之下被迫异地抢购。所不同的是，上一波投资性住房是本地投资者购买，这一波是深圳客蜂拥购买，这种投资性的购买势必造成又一波无人居住的空置楼。今后相当长一段时期，东莞的中高档楼盘依然会有空置现象出现。这种情形对于楼市长期发展来说不是好事。

 

　　部分区域楼价虚高脱离大众购买力

 

　　李兴旺认为，在三、四年前，西平一带的中高档楼盘趁着地铁即将开通、南城街道办事处迁入西平的话题抬高价格，开盘价突破万元大关，这种价格当时已经超出了普通刚需的承受能力，而一批经济能力强、信息灵通，善于分析市场的投资者却大胆持有待涨，这是造成这些楼盘至今空置率高的原因。他透露说这类楼盘现在二手房市场也基本处于有价无市的状态。

 

　　实际上，本报在今年5月份曾经做过一组关于深圳客东莞投资购房，从而造成一批楼盘无人居住的报道，不少深圳购房者因为不了解东莞楼盘的地理位置和所属镇街的经济、交通情况，盲目投资不在少数。

 

　　“天利中央以及周边中高档楼盘都是深圳客和投资客成批购买的，这些买家不缺钱，更不缺房，因此自然会导致楼盘入住率偏低。”李兴旺说，几年前与天利中央差不多同期开盘的凯旋国际至今入住率九成，两相对比，一目了然。李兴旺进一步表示，近年来楼价上涨厉害，已经明显超出了百姓的购买承受力，部分楼盘在二手市场沦为有价无市虚高状态，例如西平二手房动辄叫价15000元每平方米甚至更高，一般的家庭哪里能够承受？，他认为房价虚高，工薪阶层买不起市中区楼盘，只能被迫往郊区走，因此接下来，水乡片区、莆田片区的楼价将会有所上涨。

 

　　一个投资者的购房观

 

　　来自四川的周先生目前在东莞一家文化公司从事管理工作，妻子和上高中的儿子均在老家成都生活。四年前，周先生觉得东莞房价还有上涨的空间，于是按揭购买了西平国际公馆一套140平方米的大户型住宅，当时该楼盘价格为每平方米9000元，每月按揭还款8000多元，对他来说并无压力。由于单位有宿舍，周先生购买的毛坯房一直放置没有打理，他告诉记者说，买此房的目的就是用于投资，自己最终打算还是要回成都生活。

 

　　如今，周先生房屋所在的区域二手房叫价已经上涨至15000元每平方米，几乎每天都有中介打电话询问周先生是否出手，但是，近期前来看房的人有十几个，却没有一个真正愿意还价购买。这种情形让周先生觉得自己的物业看上去涨了不少，但是如果要脱手并不容易，卖方叫价越来越高，买方陷入观望期待降价的心情也很明显。周先生感觉到，这种有价无市的行情在近期市场表露无遗。

 

　　不过，出于对未来预期上涨的看法，周先生并不想降价出售，他告诉记者，自己目前并不缺钱，所以没有人买就放在那里，直到有人愿意出手为止。

 

　　记者调查发现，凡是投资者大多都是上述周先生这种心态，在不急于用钱的他们眼中，投资物业，待价而沽，房价依然有上涨可能。　 （记者 陈明）（来源：广州日报）