轨道交通开通将助东莞房价追赶深圳
近日召开的政治局会议首度没有再提“调控”和“让房价合理回归”，而是变成了“促进房地产市场平稳健康发展”，很多业内人士认为以后的政策或趋向温和，你如何理解?
叶檀：首先来说，这次的表态对房地产调控政策不会有太大的影响，房地产能保持稳健是大家之前就有的共识，只不过以前都是在乱猜，现在意识到了房地产经济和金融的重要性，也变相承认了房地产在中国的支柱作用。
此外，虽中央政治局会议对房地产的表述变为平稳健康增长，这并不意味着以后没有措施出台。我认为以后关于房地产的政策依然会有，只不过可能这些措施多是局部的，如房产税。然后会走一步看一步，政策也会比较和缓。
南都：你一直是支持推广房产税的，但目前重庆和上海等试点城市效果依然不明显，你觉得问题出在哪里?
叶檀：首先我认为目前试行的房产税不是国外真正意义上的房产税，它过于温和和温柔了。如重庆就是典型的例子，他们只对高端住宅征收房产税，但高端住宅的标准会随着房价的上升有所提升，这就保证了房产税永远只能针对小部分人群。其次，上海也是这样子，上海房产税征收的比例是不值一提的，所以对整个房地产市场影响不大。
我们只能说，如果没有征收房产税的话，上述地方的房价可能会更高。但是，目前政府对房产税征收会有阳奉阴违现象，像很多地方房产税的征收非常不力，但我认为未来房产税还是会逐步推广，这是一定的，否则地方政府就没钱了。
南都：此前传言深圳等一线城市将开征房产税，未来三到五年内一线城市征收房产税的可能性有多大?财政部财科研究所所长贾康近期称房产税试点今年扩围概率大。
叶檀：对，贾康一直是希望全面推开房产税的，因为他的职务是财政部财科研究所所长，房产税试点扩围当然可以这么说，但问题是很多地方政府不愿意。
南都：你觉得地方政府是最大阻力?
叶檀：现在很多地方政府财政要依靠土地收入，尤其是土地多的地方，现在卖地卖得好好的，干吗要征房产税。但在一线城市房产税试点扩围是有可能的，因为一线城市目前多面临土地资源匮乏的境地，在没有土地可卖的情况下，土地红利差不多已经透支，目前房价也很高，开征房产税的条件比较符合。
谈钱荒
后钱荒时代对中小型企业融资影响不大
南都：刚刚过去的5、6月份，各地因银行流动资金偏紧出现了一波钱荒，当时就有很多业内人士表示，钱荒可能会让企业出现两级分化，大企业融资能力更好，小企业生存环境维艰，你对此如何看待?
叶檀：其实出现钱荒的罪魁祸首是国内大型企业和地方融资平台出现问题，因为他们的负债率太高，负债经营太高，而盈利又很低，所以造成了资金积压在无效的企业身上，这个是钱荒的根本。但钱荒之后，未必会对中小企业不利。
南都：为什么?
叶檀：因为国内中小企业从来没有从银行借到过多少钱，所以其实无所谓有利还是不利。
但现在看来，我觉得可能对中小企业还有所利好，为什么呢?因为银行利率市场化之后有一些商业银行会向中小企业去靠拢，例如民生、招商这些商业银行。我觉得这方面做得最好的如浙江台州的泰隆银行、台州银行等，这些地方金融服务机构对地方中小企业服务做得很好，他们没有扩张，但在当地的份额远远超过工农中建等银行。
此外，电子商务金融平台的兴起对于中小企业的发展是非常有利的，目前在电子商务平台开店的主要是一些中小企业，随着金融跟电子结合度越高，我觉得对于中小企业有很大的促进作用，如果还是想依靠传统银行贷款依然很难融资，是不可行的。
南都：那对一线大型房企的影响主要在哪里?
叶檀：其实，钱荒对大城市和大开发商来说影响并不大。
首先，相比中小开发商来说，一线开发商拿地成本较低，因为它具有品牌号召力，地方政府也愿意低价给地，然后吸引其他更多开发商来提升城市土地的价值。此外，钱荒对大城市影响也不大的，一线城市里购房者来自全国各地的人，因为富裕人群相对较多，所以这些城市里购房者申请贷款的比例相当的低，尤其是北京等一线城市，曾有一度购房贷款比例下降到20%左右，其中绝大部分购买者买房根本不贷款，资金很快就能回流。
此外，中国因其国情多是家族式买房，如果家里有一个大学生在大城市要买房，整个家族凑钱来买房的情况是很普遍的，家族买房也是中国特有的，所以像北上广深等城市尤其是二线省会城市，今年房价都在上涨，这个说明钱荒对大城市影响是不大的。
南都：在我们平时采访中，很多市民会感觉近期银行放贷比原来慢很多，你觉得钱荒会不会影响到新房市场，对开发商的融资会不会有影响?
叶檀：会有一定的影响。一般来说，房贷利率越低、银行放款快会促进房地产市场的发展，对于开发商来说，预售金的来源是其公司运作的重要组成部分，除了土地贷款、开发贷款等外，预售也是很重要的一部分。
如果说预售款这一块减少的话，或者是银行贷款减少的话，对于开发商来说，其自持有的资金比例要求相当的高，以前有可能15%就能运转起来，现在就需要30%到40%才能运转，所以后钱荒时代对开发商自持有资金的要求会比较高。
谈东莞
东莞经济转型升级仍处于阵痛期，远未成功
南都：以东莞为首的珠三角多个城市，在转型升级的近几年G D P增速下滑很明显，但各地方产业园区却一直在不断冒泡，你如何看待这种现象?
叶檀：原来以制造业成名的东莞，经济转型是必须的。在这个过程中，像东莞这种外向型经济为主的城市会出现比较厉害的震动，有阵痛期是很正常的。我认为这种现象还远远没有过去，有时候政府歌舞升平是还没感受到痛。
南都：转型的痛苦主要体现在什么地方?
叶檀：肯定会出现企业倒闭的现象，如企业盈利率下降，出口下滑，这些都已经表现出来了。现在东莞每年还会出现用工荒，每年要去中西部地区招工人，说明东莞的经济转型还没成功。产业园不断涌现不一定代表经济转型成功，可能更多是部分企业借此圈地，就我了解的情况，能把产业园真正做得很成功的很少。
南都：成功的很少?那你对此有何建议?
叶檀：一个地方的经济发展最终还是要靠市场的力量，政府只需要把平台搭好就成，至于这些产业园愿意做什么，到底适合做什么，目前还没有比较好的例子出现。
从理论上来说，东莞作为一个传统的制造业基地和出口基地，若做外贸的深加工或者外贸电子商务平台，然后做服务型的平台，可能对整个城市经济转型升级会更好一些。
谈前海
未来五年深圳前海竞争力将高于上海自贸区
南都：随着近期深圳前海土地拍卖，网上关于上海自贸区和深圳前海的发展前景有很多争论，你有没有关注这两个地方的发展?
叶檀：对，我也在关注，但我认为什么地方发展得好或者坏，不是由领导说了算，若领导可以给你一些比较自由的政策，那肯定也是好事。我觉得上海自贸区和深圳前海，谁将来会是领头兵主要还得看他们怎么做，做得怎么样。就我个人观察而言，我认为在未来五年之内，深圳前海的发展要好过上海自贸区。
南都：你基于什么做出这样的判断?
叶檀：如果说上海自贸区和深圳前海有什么相似的地方，首先都是地价都很贵。但我觉得深圳前海已经有了一些经验，比如深圳跟香港的连接、互动频繁，这些对深圳前海的发展是很重要的。此外，深圳前海已经发行了人民币的离岸债券，这对深圳前海未来的发展很重要。反观现在上海自贸区，除了有一些政策上的表态外，到现在还是白纸一张。
而且我更担心的是，上海自贸区未来国有企业色彩比较浓，自由经济色彩会比较弱，这样想要做出创新的东西会有一定的困难。而深圳前海，自由经济色彩很浓。就目前进展情况来说，我认为未来五年内深圳前海的发展肯定好于上海自贸区。
谈房价
轨道交通开通，广深城市
外溢，东莞房价还会涨
南都：东莞处于广深两城市之间，目前住宅价格是8600元/平方米左右，广深均在20000元/平方米左右，外来开发商觉得东莞房价偏低，但市民依然觉得房价已经很高了，你觉得未来东莞的房价会是怎样的走势?
叶檀：按照东莞特殊的地理位置，目前东莞的房价还没有开始正式启动，未来还会上涨。其房价上涨有两大因素，一是周边大城市房价都比较高，整个珠三角的房价也比较高。第二是轨道交通开通后，会给东莞带来很好的客源，两地外溢的人群会逐渐增多。
但也有一个不利的因素，就是东莞已成为外向型经济转型困难的样本，这个对当地房价上涨有一定的抑制作用，当城市人口不断流失，当地土著的房产出租回报率开始下降的时候，很难指望房价会有跳升，但我依然认为未来东莞房价会涨，特别是被深圳吃掉的可能性会大一点。
南都：你指的吃掉是?
叶檀：我的意思是融合进去，就像北京通州和河北廊坊融合到北京一样。
南都：轨道交通对城市房价的影响力这么大?
叶檀：对，目前深莞惠、广佛等都在打造一小时都市生活圈，这样的城市群随着轨道交通的开通，会促进地方房价不断上涨。再加上东莞本地的消费力也很强劲，未来东莞房价是看涨的，至于未来房价能够上升多少，我个人认为至少有15%左右。
反过来说，由于东莞夹在广深中间，有这个省会城市和副省级城市的辐射，外溢需求会逐步释放。如果东莞和温州一样，资源单一或不能纳入城市群，可能房价早就崩盘了。
采写/摄影：南都记者 陈晶 实习生 朱咏诗
