2号线从规划到开通沿线物业价格“翻筋斗”上涨

　　2号线从规划到开通沿线物业价格“翻筋斗”上涨

 

　　轨道交通2号线进入调试阶段，市民明年5月有望坐上东莞首趟地铁列车。除了2号线外，东莞还规划了1、3、4号线三条轨道交通线路，东莞地铁网将在2020年初具规模。在期待了10年的地铁蓝图里，东莞的房价平稳上涨。在即将到来的轻轨时代，东莞的房价将怎么走？

 

　　探讨

 

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　　轻轨沿线物业10年涨了多少？

 

　　2004年，东莞首轮轨道交通规划了2号线，嗅觉灵敏的开发商瞄准了商机，推出“轻轨上的物业”、“轻轨的春天”概念，借机炒热轻轨盘，同时也催旺了东莞的房地产。

 

　　数据显示，2004年东莞商品房销售均价达2660元/平方米，2014年东莞的商品房销售均价达9151元/平方米，同比增长244%，平均每年涨24%。

 

　　关于地铁概念，早在2005年，毗邻轨道交通1号线的富通地产项目“理想0769”，便打出了东莞房地产界地铁第一张牌，以“未来的轻轨生活”作为项目的广告宣传。当时，市民看中地铁物业概念，“理想0769”曾一度热销，众多的投资客坐等升值。

 

　　东莞“地铁物业”概念炒得最火爆的，莫过于西平片区。西平片区的新城中心站作为轨道2号线与莞惠城轨的交汇点，是莞惠城轨东莞市区最大站点。

 

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲说：“轨道交通2号线等光环的环绕下，西平片区的房价水涨船高，西平沿线物业房价从3000多元/平方米攀升至目前的10000多元/平方米，涨幅达233%，平均每年涨幅23%。”

 

　　目前，西平片区汇集了新中银花园、世纪城国际公馆、中信凯旋公馆、帝景中央、天利中央花园等品牌房企项目。其中，新中银地产是西平片区开发最早的房企，也见证了西平的发展，目前，该项目已开发金色华庭、可可园四期、商道8号等四期项目。

 

　　据记者了解，瑞峰置业代理了新中银地产四期项目的营销。李玲玲回忆：“当年，西平还是一块荒地，周边非常荒凉。新中银也是西平片区开发最早的住宅小区之一，见证了西平片区的变迁和发展。瑞峰置业操盘新中银地产项目以来，金色华府震撼市场，可可园开盘即热销95%，商道8号也备受市场关注，可见该片区项目非常受欢迎。”

 

　　瑞峰置业统计显示，新中银一期项目的平均售价是3000元/平方米，二期项目金色华庭的平均售价是5000元/平方米，三期项目可可园8000元/平方米，现在在售的四期项目商道8号的平均售价是11000元/平方米。

 

　　探讨

 

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　　轻轨开通前还有一波涨价潮？

 

　　经过5年的建设，轨道交通2号线将于今年底开通试运行。按照计划，在完成一系列的调试和试运行后，明年5月，市民有望坐上东莞的首趟地铁列车。距离轻轨正式运营还有9个月，在这段时间，轻轨沿线楼盘是否还有一波涨价潮？

 

　　“等待了10年，沿线物业的价值是否能兑现，要看轻轨正式运营后，大家对其的适应度了。”在“理想0769”买了一套房的陈女士说，“等待的时间已经非常漫长，现在我更多是持观望的态度。”

 

　　一开始，开发商以“轻轨”概念抢占了销售先机，将“地铁概念”进行循环式炒作，占领价格的绝对领地。沿线物业与非沿线物业相比，沿线物业在价格上稍贵，大概贵500元—1000元/平方米。随着时间的推移，慢慢地，购房者对轻轨盘并没有以前那么热衷了。

 

　　10年过去了，东莞“轻轨梦”一再失约，地铁2号线历经数次更改时间，目前尚未正式运营，其他的三条轨道交通线路也没有时间表。

 

　　若轻轨如期而至，沿线轻轨物业是否有较大的涨价空间？对此，合富辉煌市场研究部经理李兴旺认为，轻轨开通之际，将一定程度上引发购房热，但效果不会太明显。“东莞市民并没有体验轻轨，并不了解轻轨所带来的交通便利。地铁物业是否升值，得看后期的升值潜力。市民体验之后，接下来的第二条、第三条轻轨所带来的炒房热潮将较为明显。”

 

　　“纵观东莞房价，2012年后，房价就呈现小幅增长趋势，因此，轻轨的正式运营，不会引起房价的大涨大跌。”李兴旺说。

 

 

　　数据显示，2012年—2014年历年上半年，东莞房价连续3年涨幅在5%以内，年均涨幅仅3.7%，2015年上半年东莞住宅签约均价9466元/平方米，同比涨3.7%。

 

　　“轻轨只是城市配套的其中一个手段，房价的涨跌与城市的经济实力、城市的配套、产品的优劣、地段等要素有着密切关系。鉴于目前东莞的环境，房价上涨有限。”瑞峰置业总经理陈强说。

 

　　随后，记者采访东莞众多沿线楼盘的开发商，开发商均表示暂未有计划涨价，若是涨价，也是小幅上涨。“去年，房地产环境萧条，很多房企没有完成任务，今年在政策的拉动下，东莞的房地产表面上有明显回升。实际上，热销的项目以临深片区为主，深圳客占了70%，其他区域的项目销售平淡。因此，明年涨价的几率不大。”

 

　　探讨

 

　　3

 

　　轻轨开通后，是否引发抛房潮？

 

　　受制于有限的土地资源，目前，轨道交通2号线15个站点可售的新楼盘较少，众多的是二手项目。尤其是轻轨概念炒得非常火热的西平，经过10年开发，无论是土地资源还是楼盘项目，都进入最后的售卖阶段，二手房将成为轻轨沿线物业的主角，在此情况下，轻轨开通后，是否会引起抛房潮？

 

　　来到西平片区，有中原地产、合富置业、科威不动产等数十家房产中介机构，记者看到，中介门店的外围贴满了笋盘推荐的租售信息，投资顾问偶尔也会在门店外“拉客”。

 

　　“目前，二手房的交投尚算活跃，很多有意向的市民都会过来咨询。”位于西平某房产中介机构门店置业经理说。

 

　　在西平景湖春晓买了一套复式房的叶先生说：“当初西平的地铁概念炒得非常火，加上西平优质的生活环境，我买了一套房用作投资兼自住。多年过去，房价涨幅还没超过我的预期，那还是先观察地铁开通后的具体情况再作打算。”

 

　　据瑞峰置业研究机构估算，沿线轻轨物业的投资回报率是8%左右，东莞沿线轻轨物业的投资回报率则是4%—5%。

 

　　李兴旺说：“轻轨的正式运营，沿线二手物业的交投将变得活跃，但我觉得不会出现抛房潮，毕竟东莞还不具备这样的条件。”

 

　　同样，瑞峰置业总经理陈强也认为，从东莞购房者的本质来看，以刚需、改善性客户为主，投资客甚少。此外，东莞正处于转型升级的关键时期，外来务工人员的购买力较低，没有足够的消费能力去买房，综上所述，东莞暂不会出现抛房潮。

 

　　他认为，东莞的房地产在短期很难大幅升值，因此难以引起抛房潮。现在东莞与深圳、广州融城还需要时日，因此东莞地铁的开通所带来的影响低于预期。（来源：南方日报）