多重政策利好 专家称小户型是未来楼市供应主流

　　上月底，楼市新政密集来袭，信贷和税收双双放松，利好幅度超预期，刺激措施被称为“7年来最大力度”。

 

　　多重政策利好刺激之下，今年以及未来一段时间，楼市能否回暖？成交量和房价将会有怎么样的变化？目前时间节点，是否适合下手买房？就这些问题，本报特邀国家行政学院决策咨询部研究员王小广、广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强，以及合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江发表看法。

 

　　【成交上涨？】

 

　　王小广：政策利好，跌幅收窄

 

　　记者：短期内这一轮刺激会否推动楼市成交量明显上涨？

 

　　王小广：目前看，销售量大涨的可能性不大，但跌幅可能会收窄一点。因为房地产问题是多方面的：第一是资金链问题，现在资金都不愿流入房地产。第二是供给链问题，房子供给量太大了，而且还在增加，但是消费量在下降。第三是价格问题，一线城市价格太高，二线城市价格偏高，三四线城市价格不是很高，但需求都满足了。我认为，目前这些楼市利好政策，可能只是会暂时抑制销售下跌的趋势，去年至今年前两个月，楼市销售下跌在加快，现在只是缓解了一点。

 

　　钟振强：我的预测是，接下来楼市销售会有一定上涨，此次刺激会导致改善型的住房需求有一定放量，但不会太大。主要是因为这段时间股市太火，很多资金进了股市，一般的规律是，股市盘整或获利回吐之后，资金慢慢就会被挤入楼市。改善型住房需求的迫切性，没有刚需的迫切性那么大，所以，上半年应该主要还是刚需为主，改善型的需求只会部分被启动，要到下半年之后，随着股市获利回吐，资金会逐渐流到投资需求和改善型的住房需求环节上来。

 

 

　　黎文江：我认为影响不大。第一，楼市不像股市，对于政策刺激，不会有那么快的反应，银行对相关政策进行操作，需要时间。第二，首付四成，想申请的人增加，但银行放贷额度如果没有增加，也没有那么多钱可以批，而且，第一套房如果还没还清，再贷第二套房，银行就要评估风险。所以，这两个因素制约之下，不管出台什么新政，银行那里也不一定能过关。除非未来降准，贷款额度增加，成交量才有可能上去。

 

　　【政策把脉】

 

　　钟振强：政策由打压转向引导

 

　　记者：中长期看，刺激政策之下楼市能否走出疲弱？

 

　　黎文江：这一轮刺激政策，要到今年9月份才能显示出效果。如果此轮刺激还不足以使楼市反弹，政府后续可能还会加码刺激需求。目前很大的问题是消化库存，而且库存不少都是大户型，不是那么容易卖得出去。所以，即使新政出台，开发商也不可能涨价。所以，短期内，成交量和价格都不会上升。

 

　　王小广：总体看，今年楼市成交量肯定还是要跌，目前的政策会缓解压力，但改变不了整体趋势，楼市大反转是不可能了。实际上，政策效应最大的，不是现在这一轮刺激政策，而恰恰是之前限购政策的取消。我认为，中国房地产主要是投资性需求，自住性需求大部分都满足了。实际上房地产真正的需求是投机需求，投机需求就要有赚钱效应，现在房地产不但没有赚钱效应，反而不少人都被套住了，相比较而言，股市目前却一直在涨，所以这一轮楼市刺激政策效果很有限，包括他们炒作的北京上海“半夜排队买房”“二环四万元”等，都是瞎编的，网上瞎编的这些利好，十有八九都不对！

 

　　钟振强：从中长期来看，政府楼市政策有一定转向，由打压型转向引导型。毕竟，改善型需求是合理需求，上世纪90年代或2000年左右买了一套四五十、五六十平方米的刚需房，现在十多年之后成家立业，有改善住房的需要，政策对此应该是满足为主，而不是打压或封堵。有一点要说明，二手房免税期限由5年改为2年，实际是通过免税减低流通门槛，鼓励房主有改善型需求的时候，最好享受税收优惠，让原来的房子进入二手房市场，满足另外一些人的刚需。

 

　　【房价趋势】

 

　　黎文江：楼市9月份或现上扬

 

　　记者：预计未来特别是今年内，楼市总体的走向会是怎么样的？请着重谈谈房价的变化。

 

　　钟振强：楼市今年是有机会走上去的。比如东莞楼市，就是以刚需和改善型需求为主。而刚需在前两年是处于被打压的状态，现在政府开始支持合理的改善型购房需求，而原来住刚需房的人换房需求满足之后，也会引发良性循环，他们原来的房子会有一部分重新进入市场，作为二手房或出租房的房源，这对补充目前刚需等房源是有帮助的。在政府楼市调控政策相对稳定，预计房价虽然主要是稳定为主。随着股市获利回吐，以及楼市政策利好真正在市场上显现，房价会逐渐进入稳中有升的通道。

 

　　王小广：楼市像其他商品一样，经过十年高速增长之后，现在最好的办法就是降价促销。必须要把房价降下来，如果降20%，可能就有人抄底了，你不跌，就没有空间。释放投资需求，要通过降价才能实现；而增加自住需求，也应该降价。政府应该出台的核心政策，就是要促进开发商降价促销，而靠利率优惠等促进几乎就是“毛毛雨”。

 

　　黎文江：开发商的利润现在已经很低了，还怎么降价！地价、人力成本、贷款利息都是越来越高，如果还要降价，那开发商真的不干了。很多开发商现在已经在转型，有的转去了海外，所以未来住宅供应不能再增加很多，主要是消化库存。现在着急的不是开发商，而是地方政府。

 

　　王小广：降价现在不仅仅是我们的主观愿望，不是某一方的一厢情愿，而是说购房者都在等着降价，你还是死扛着、耗着不降，你能把价格再拉上去吗？不可能！2010年的时候，想把房价调下来，不可能，而现在情况已经逆转，已经形成了下降的趋势，想放量，最好的办法就是降价。你的东西已经烂在钱里了，还想着卖高价，那你就等着胡子白了吧！我认为，很多房地产企业都会死掉。

 

　　黎文江：今年4月至9月，主要是消化库存，预计到9月或10月份，成交量才会慢慢回升，价格才有可能拉上去，开发商不会继续供应大户型的产品，而是主要开发适合刚需的产品。开发商只会开发市场能消化的产品，如果市场不能接受的产品，开发商干脆就不供应，所以，房价降下来的可能性是不大的。

 

　　【买房时机】

 

　　钟振强：现在买房时机合适

 

　　记者：现在这个时间窗口，该不该买房？很多人还在观望。

 

　　钟振强：今年全国两会之后，这届政府的楼市政策方向越来越明确，如果这种政策的取向不发生改变，那么，现在买房是一个合适的时机。虽然现在政策利好，但因为去年楼市比较疲软，开发商房子挤压比较多，所以，今年“五一”假期，开发商将主要是走货为主，而不是以涨价为主，在这种主旋律下，开发商可能会有一些优惠推出。这与之前是不同的，以前政策一放，房价就涨，政策一收，房价就跌，现在不管是开发商还是买房者都趋于理性。

 

　　王小广：如果是投机性买房，现在就不要再考虑；如果是为了自住，而房价又没有降，没有很大实惠，一般人可能还不会下手。现在买新房不太合适，买二手房还好一点。而且，如果是刚需，可以分步来，先买过渡性的小房子，以后再伺机换大的。

 

　　黎文江：如果观望是想着房价会下跌，那观望就是没有必要的，因为房价是不会下跌的，开发商成本都在上升，与其亏本，不如不降价，干脆放在那里。而且那么多利好政策之下，开发商还会降价吗？绝对不会降价，而且9月份之后还会上涨。所以，如果现在看好，还是应该下手买。

 

　　王小广：很多人认为，现在降价会造成楼市崩盘，我不同意这种观点。各种商品包括手机、汽车、家电等，都是在降价中发展起来的，到了一定程度，必然是要打价格战的，解决房地产问题，最终也是要降价促销。(来源：东莞时报)