东莞推莞版特色“三旧”改造改革

　　东莞推莞版特色“三旧”改造改革

 

　　如何解决当前“三旧”改造进度缓慢、改造项目偏重于地产类项目、总体改造项目偏散、偏小等一系列问题？东莞以问题为导向，推出具有莞版特色的“三旧”改造改革。

 

　　市政府昨日正式发布《加强“三旧”改造常态化全流程管理办法》提出，我市将全面建立健全改造单元统筹、市场主体准入、年度实施计划、批后监管退出等“三旧”改造常态化机制，加强“三旧”改造常态化的全流程管理，进而使改造效率更高，改造项目更平衡，改造区域更集中，为东莞新一轮发展增后劲。

 

　　据介绍，全市的“三旧”改造活动将向城市中心和节点区域、近期重点开发区域、交通干线沿线区域等三个改造核心区集中。

 

　　出台“三旧”改造新政解决慢、散、小

 

　　截至2014年1月，全市审批或审查落实的413宗“三旧”改造项目中，206宗在开展拆迁补偿协商，43宗在建。市“三旧”办对外发布的一组数据，清晰交代了“三旧”改造缓慢的原因。因为政策期限影响，为了鼓励多上项目，采用随报随批的方式审批，重审批、赶审批而轻实施、缺监管，造成地产类项目偏多，项目总体偏散、偏小等情况。

 

　　市政府昨日发布《加强“三旧”改造常态化全流程管理办法》，旨在对“三旧”改造流程再造和优化，完善“三旧”改造申报、审批、实施、监管等完整流程，建立健全改造单元统筹、市场主体准入、年度实施计划、批后监管退出等机制，在全流程、各环节深入贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施” 十六字方针。

 

　　从分散改造向核心区域集中改造转变

 

　　办法提出，我市“三旧”改造工作将实现四方面的转变，进一步提质增效。这四个转变分别是改造区域转变、主导方式转变、改造类型转变和管理机制转变。尤其是改造区域转变强调了由过去的分散改造向核心区域集中改造转变。

 

　　另外，还要以年度实施计划为抓手，加快已批改造单元和项目实施；以批后监管台账为抓手，跟踪已批改造单元和项目进度，及时清退批而不动、批而不改的改造单元和项目；将“三旧”改造纳入镇（街道）领导班子考核重要内容，建立与新增用地挂钩的奖惩机制。

 

　“三旧”改造四大转变

 

　　改造区域转变：从全市分散改造向核心区域集中改造转变。“三旧”改造活动向城市中心和节点区域、近期重点开发区域、交通干线沿线区域等三个改造核心区集中。

 

　　主导方式转变：从市场自发改造向政府统筹单元改造转变。实施“两先两后”：先政府统筹，后市场进入；先单元整体统筹，后单宗项目实施。

 

　　改造类型转变：从偏重于地产类项目向各类型项目平衡转变。落实居住用地、商业用地比例控制要求，加快《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2012-2015）》（修编）落实的产业类用地、公益性用地改造。

 

　　管理机制转变：由随意上报、批而不管、只进不退向批次管理、批管结合、有进有退转变。实行改造单元按批次计划申报机制，划定改造单元，开展前期研究，以批次计划申请市政府批准，改变以往随意、零散申报现象。健全市场主体准入机制，引入有实力、信誉好、社会责任感强的企业参与改造，推动高水准的土地二次开发。

 

　　■改造核心区包含以下区域

 

　　城市中心和节点区域，包括中心城区和各镇中心区；

 

　　■近期重点开发区域

 

　　包括水乡特色经济区、粤海产业园、松山湖产业园周边区域、轨道交通站点控制区域；重要交通干线沿线区域。

 

　　■近期实施“三旧”改造的项目

 

　　万江铭丰包装印刷制造研发基地

 

　　南方物流综合电商项目

 

　　厚街万达广场

 

　　长安万科广场

 

　　莞城万科中心

 

　　步步高小天才研发中心

 

　　名流置业名流印象花园

 

　　东坑三甲工业城

 

　　东城格兰名筑

 

　　■新政解读

 

　　《加强“三旧”改造常态化全流程管理办法》是在什么背景下形成的？有何新的变化？本报记者就此采访了市“三旧”办有关负责人，进行了全面解读。据悉，下一步，我市将对“三旧”改造新政进行全流程的培训。

 

　　解读1：建立改造单元

 

　　防止盲目改造建设商品住宅项目

 

　　今后，我市要以改造单元为“三旧”改造规划管控的基本单位，启动“三旧”改造应当从片区的整体需求出发，从完善城市功能、改善人居环境考虑，改变以往经常出现的就项目论项目、以项目盈利倒逼城市规划现象。

 

　　改造单元统筹的主体是镇街政府，具体由镇街政府依据工作指引划定改造单元，统筹研究改造单元的功能定位、开发强度、公共设施布局等，市场主体再进入开展具体地块改造。特别是对于改造为商品住宅的单元，镇街政府务必认真评估新增居住人口交通、教育、医疗、休闲、水电煤、垃圾处理等一系列公共配套设施需求和后续政府财政支出，防止为了短期利益而见缝插针、在不考虑居住人口后续生活配套成本的情况下，盲目改造建设商品住宅项目。

 

　　除以产业类改造、公益性改造为主或经市政府特别批准的改造单元以外，改造单元应集中于改造核心区。

 

　　解读2：健全准入机制

 

　　改造项目应承担公共设施捆绑责任

 

　　健全市场主体准入机制，目的是引进一批实力、信誉好、社会责任感强的企业参与“三旧”改造，实现这一轮土地的“二次开发”是一次高水准的开发，避免“三旧”改造之后形成一批新的“三旧”。同时，强化改造项目应承担的公共设施捆绑责任和接受监管的责任。

 

　　农村集体选择与企业合作改造的，应通过公开程序选择，并应经股东大会或股东代表大会2/3以上成员同意。有关公开选择合作企业的程序在目前市“三旧”办和市农业局共同起草的《集体经济组织实施“三旧”改造操作办法》中予以规范。

 

　　解读3：监管退出机制

 

　　方案获批1年内须办理供地手续

 

　　年度实施计划是对改造单元批次计划的具体落实，以年度为实施周期。当年新增改造单元、改造项目获批的同时，补充纳入当年年度实施计划。对执行情况良好的镇街在下一年度给予新增用地指标奖励，执行情况较差的镇街，暂停受理新增改造单元批次计划申报。

 

　　要建立批后监管退出机制。对于经批准的改造单元，应在批准之日起一年内完成单元规划和单元内首宗改造项目改造方案编报；改造方案获批的非政府主导实施的拆除重建项目，镇街政府与项目主体签订实施监管协议，落实进度安排，其中，原权利人自行改造的项目，须在改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续等。（来源：东莞日报）