东莞普通住宅价格标准调整最高减税1.8万

　　东莞普通住宅价格标准调整最高减税1.8万

　　●2014年普通住宅价格标准9月1日起将执行

 

　　●一类区域的普通住宅价格基数首次过万元

 

　　从9月1日起，东莞将执行最新的普通住宅价格标准，南城、东城等13镇区被纳入一类区域，价格标准基数为10115元/平方米，调整后一套144平方米的普通住宅最高可省契税21848.4元。

 

　　业内人士表示，调整幅度让更多购房者受惠，或将有超过80%的洋房被纳入普通住宅价格标准范围，预计楼市成交量将在9月初出现上升。

 

　　13镇区被划入一类区域

 

　　昨天，市住建局官方网站挂出最新调整的2014年东莞普通住宅价格标准，一线区域实际成交价格超过10000元/平方米的住宅，首次被划入普通住宅当中。此外，该标准实行时间由2014年9月1日起至2015年8月31日止，以商品房买卖合同签订时间为准。

 

　　其中长安、虎门、南城、松山湖等13个镇区被纳入一类标准区域，普通住宅价格基数为10115元/平方米（含本数），比去年的8654元/平方米明显上升。 二类标准区域为石龙、沙田、常平等14镇区，价格标准基数为7753元/平方米（含本数）；另外，中堂、企石等6镇区纳入三类标准区域，价格标准基数为6386元/平方米（含本数）。

 

　　按照契税的相关规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%的税率征收契税；91~144平方米普通住宅按照1.5%税率征收契税；豪宅则要按照3%税率征收契税。

 

　　记者按照普通住宅新标准的最大面积和价格计算，一套90平方米普通住宅在调整后最高可省下18207元契税，而一套144平方米普通住宅，最高可省下21848.4元契税。

 

　　寮步、樟木头、黄江“升级”

 

　　从区域调整来看，寮步和樟木头、黄江上升为一类区域，茶山下降为二类区域，道滘、石排、东坑、谢岗上升为二类区域。

 

　　东莞中原地产研究部认为，二、三类区域价差并不十分大，而且整体楼价平稳，而局部三类镇区由于个盘拉动作用明显，区域楼价出现虚高，而被上升为二类区域。

 

　　此外，受供求关系影响，城区房价高位运行，供不应求，房源选择性少，部分城区购房需求向周边区域外溢，如道滘、厚街、石碣、寮步等泛中心城区的周边区域对接部分城区购房需求。寮步近两年楼价涨势明显，从二类区域上升至三类区域，道滘去年楼价上升较大，从三类区域上升至二类区域。

综合多种因素制定价格标准

 

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐对于一类区域普通价格基数过万元表示惊讶：“这说明一线区域的房价上涨比较快？按照新旧标准对照，基数上涨了16.8%，但是从去年的普通住宅价格来看，价格上涨幅度并没有这么高，可能是计算方法不同。”

 

　　对此，市住建局有关人士表示，新的普通住宅价格标准的制定以上年度各镇街普通住房的成交数据作为确定镇街分类和价格标准计算基数的依据，同时执行适度宽松政策，综合考虑普通住房价格涨幅、国家相关文件要求等因素，适当提高价格标准上浮幅度。

 

　　9月初或现集中签约

 

　　为了等待2014年普通住宅价格标准调整，不少购房者延迟签约，部分楼盘也提醒购房者等到9月份再集中进行网签，这也是造成近期成交量相对平淡的主要原因。业内人士认为，目前普通住宅价格调整已经明朗，预计9月将会出现一股集中签约，市场成交量也会有明显上升。

 

　　东莞中原地产策略研究总监车德锐认为，普通住宅价格调整比公积金政策的调整对市场的影响更大，预期其对促进成交作用明显。

 

　　车德锐还表示，按照新的标准，从套数来看的话，将有超过80%的洋房被纳入普通住宅，享受到1.5至2个点的契税优惠。他分析认为，从目前在售的楼盘来看，不少洋房的价格都在普通住宅价格标准线以下，特别是一线区域，除了松山湖和城区有少数几个楼盘价格在10000元/平方米以上以外，大部分洋房价格都在10000元/平方米以下，受惠面很广。

　政策聚焦：昨日，东莞2014年普通住房价格标准出炉，调整幅度前所未有的给力，东莞一类区域普通住房标准首度破万，达到10115元/平方米。

 

　　自月中东莞政府放出房地产促市信号以来，何时调整普通住房价格标准，成为东莞购房者翘首以盼的大事。甚至有购房者暂时hold住购房计划，准备待新标准出炉后再入手，以期省下一笔税费。昨日，东莞2014年普通住房价格标准终于出炉，调整幅度前所未有的给力，东莞一类区域普通住房标准首度破万，达到10115元/平方米。这也意味着，购买在这一标准以内的住房，都不用再征“豪宅税”，符合新政标准的百万元房子最高可减税1.8万。

　每年一调今年力度最大

 

　　房产交易征税环节中，普通住房标准是购房者享受契税、营业税、土地增值税等税种税收优惠政策的依据之一。从2012年起，东莞就对普通住房价格标准实行定期动态调整，实现每年一调，普通住房价格标准逐年提高。

 

　　新标准与前两年相比，调整幅度前所未有的“给力”。其中，一类区域的普通住房标准首度破万，达到了10115元/平方米。“价格定得非常给力，符合普宅的覆盖面更广，比前两次的调整力度大。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅这样评价。

 

　　“前两年定的标准实际上相对偏紧，有些地区相比同期房价偏紧，个别甚至赶不上房价，今年有了较大改进，上浮力度比较大。”东莞市住房和城乡建设局房管科副科长袁少英表示，这次调整仍然以上年度各镇街普通住房的成交数据作为确定镇街分类和价格标准计算基数的依据，并适当提高了价格标准上浮幅度。

 

　　市民多方式要求开发商配合“省税”

 

　　根据新规，新标准自2014年9月1日起至2015年8月31日止执行，并且以商品房买卖合同签订时间为准。这也意味着，离优惠期还有5天的“空当期”。为了配合购房者省税，有开发商明确告诉买家，可以先下定，到9月1日后再行签约，刚好可以享受新政带来的契税优惠。

 

　　也有买家想找开发商协商变更“合同价”。来自南城的黄先生上周末预订购买96平方米、98万元总价的房子，单价约10208元/平方米，刚好在此次公布的新标准范围。“如果合同价低一点点，比如只要低1万元，就是97万元，单价约10104元/平方米，符合新政标准范围，我就可以少交一半的契税，大概能省1.5万。”不过截至发稿，该开发商还未回复。有开发商表示，如今市场不景气，多给予1万元的优惠能帮助消费者省税，那也会在能力范围内尽量配合。

 

　[新政解读]

 

　　变化1

 

　　标准提升“给力”一类地区标准破万

 

　　变化：住建部门在对2013年各镇街(园区)普通住房成交数据进行全面统计分析的基础上，调整了镇街分类并确定了2014年普通住房价格标准，其中一类镇街由8654元/平方米以下调整为10115元/平方米以下，包括13个镇街(园区)；二类镇街由6610元/平方米以下调整为7753元/平方米以下，包括14个镇街；三类镇街由5717元/平方米以下调整为6386元/平方米以下，包括6个镇街。

 

　　解读 一类标准过万 受惠面广

 

　　合富辉煌市场研究部副总监李兴旺：一类标准过万，受众面得到了大幅的提升。其中厚街，寮步，万江，樟木头，黄江这几大区域受益最明显，相对而言，长安，虎门，南城，松山湖，莞城，东城等，受惠力度相对较小。李毅则表示，对于个别区域来说，利好覆盖不大，例如东城、松山湖及南城的区域，个盘均价大多超过新标准界限10115元/平方米。

 

　　变化2

 

　　分类区域“7上1下”茶山跌到二类区域

 

　　变化：多个镇街所属的分类地区发生了变化，7个镇街上升了一个等级，只有茶山一个镇街由原来的一类区域跌落到二类区域。上升镇街中，寮步、樟木头、黄江由原来的二类区域上升到一类区域，石排、谢岗、道滘、东坑由原来的三类区域上升到二类区域。三类区域由原来的10个减少到6个。

 

　　解读 区域划分依市场定 茶山跌到二类普惠面更大

 

　　袁少英表示，价格标准调整的机制是跟着市场走的，主要是根据上一年度该镇街楼市表现如何来确定的，并不是人为的一定要把哪些镇街拉上或拉下。比如黄江，正好上年度销售推出较高，就进入了一类区域。上上落落很正常，也许到明年又会有变化呢。李毅表示，黄江上调至一类地区，是利好黄江，黄江上半年楼价达到9500元/平方米，明显要提升至一类地区。二类区域新标准界定是7753元/平方米以下，同样“给力”。因为二类这些镇上半年均价都低于这个标准，有些镇区远远低于这个标准，例如茶山上半年均价仅仅6548元/平方米，比新标准低了1200元/平方米，普惠面更大。茶山回落至二类地区，是符合实际需求的。

　变化3

 

　　房企土地增值税优惠1%

 

　　变化：跟以往不同的是，此次新政公布还特意突出了对房企税费方面的优惠。目前土地增值税预征率为：普通住房2%，其他类型房产3%，个人转让住房暂免征收土地增值税，土地增值税核定征收率为：房地产企业销售普通住房不低于5%，房地产企业销售其他类型房产不低于6%。

 

　　解读 房企称土地增值税优惠可忽略不计

 

　　袁少英表示，这次调整一方面是扩大了住房税费优惠政策的惠及面，另一方面对开发商也有一定的税费优惠。这样有利于引导中低价位的中小套型普通商品房的开发建设，长远来说，也能促进东莞房地产市场健康发展。一位不愿具名的房企财务负责人则认为，土地增值税实际缴纳分为预缴及清算两个阶段，普通住宅价格标准调整后，表面上看房企也能如市民一样少缴部分的税费，但是仅限于土地增值税预缴环节。土地增值税有四级累进税率的征收方式，更直观的方式是，成本低、利润空间大的项目受到清算的话，要缴纳的费用更多。仅涉及到普宅与非普宅差异性的1%差额几乎就可以忽略不计。

 

　　[算笔账]

 

　　一类地区首套房最高减税1.8万

 

　　根据“普通住房价格标准”政策规定，购买非普通住房则需缴交总价3%的契税，普通住房(同时满足144平方米以下、容积率1.0以上，以及普宅价格标准界定)可享受1.5%的契税优惠，如果面积在90平方米以下的家庭首套房，契税优惠更低至1%。

 

　　一类地区（假定为90m 2首套房，房价为10000元/m 2）

 

　　2013年

 

　　10 0 0 0元/m 2×9 0 m 2×3%＝27000元

 

　　2014年

 

　　10 0 0 0元/m 2×9 0 m 2×1%＝9000元

 

　　契税优惠18000元

 

　　声音

 

　　有很大的突破，与我的期望是一样的。可以说是近年来调整力度最大的一次。———合富辉煌市场研究部副总监李兴旺

 

　　比前两次的调整力度大。更大范围上利好置业者契税优惠，降低购房成本，可以说这是政府通过税 收 手 段 促 市 的 行动。———瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅

 

　　如果合同价低一点点，比如只要低1万元，就是97万元，单价约10104元/平方米，符合新政标准范围，我就可以少交一半的契税，大概能省1.5万。

 

　　———南城黄先生准备找开发商协商，他上周末预订购买96平方米、98万元总价的房子，单价约10208元/平方米，刚好在此次公布的新标准范围。　（记者　陈焓 ）