东莞公积金贷款限额标准有了新算法

　　东莞公积金贷款限额标准有了新算法

　
　　东莞市政府近日公布了《东莞市个人住房公积金贷款办法》(下称新《办法》)，征询公众意见。如官方此前所透露，调整了“贷款金额不能超过余额8倍”的旧规定，针对贷款限额，推出新的计算方式。不过，直接影响到计算结果的两个关键系数———缴存时间和收入调节系数，官方却表态，要等到新《办法》执行了再发布。这意味着，具体每个人最高能贷到多少住房公积金，还是“蒙查查”。有市民和学者就质疑：这样公开征询意见，是否不够公开？另外，新《办法》中明确，装修不能再申请住房公积金贷款。对于申请贷款购买经适房，则有了新条款覆盖，官方称是“原则性支持”，具体如何执行还待细则出台。

 

　　贷款限额标准有了新算法

 

　　根据现行规定，东莞执行的是2013年2月发布的限额标准：规定住房公积金贷款最高额度不能超过公积金账户余额8倍。这意味着，在满足了上述规定后，假设你的住房公积金账户只剩下2万元了，你最多只能贷到2×8=16万元。这一严苛规定，被称为东莞史上最严的住房公积金新政，直接导致东莞住房公积金去年新增贷款金额同比下滑过半。

 

　　市民呼吁放宽，官方也在近期释放了政策调整的信息。根据新《办法》，贷款限额不再按照8倍计算，而是有了一套新的计算公式：公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B×(缴存时间系数T +收入调节系数I)× 流动性调节系数L。

 

　　公积金资金池越充裕可贷额越高

 

　　其中，流动性调节系数L是根据东莞市住房公积金的个贷率(即存贷比)来调节，当公积金中心资金池中的资金越紧张，该系数就越低，在其他条件不变时，借款人可贷额度也越少。反之，资金池充裕时，借款人可贷的额度就越高。

 

　　根据新《办法》的分档，细分如下：

 

　　1、当个贷率<60%，为流动性过剩，该系数为1.2；

 

　　2、60%≤个贷率≤80%，为流动性正常，该系数为1；

 

　　3、80%<个贷率<90%，为流动性不足，该系数为0.8；

 

　　4、个贷率≥90%，为流动性紧张，该系数为0.6。

 

　　根据官方公布的数据，2013年东莞市住房公积金的个贷率为72 .07%(即符合第二项，流动性正常)。近年来，东莞都采取了更稳健的贷款政策将个贷率维持在60%-80%，即该系数为1。不过，取消8倍的限额后，如果楼市成交量攀高，新增贷款大幅增加，这一系数将有波动。

 

　　按照规定，公积金中心以后将按月向社会公布个贷率。当公积金资金流动性情况发生变化且个贷率连续3个月保持在同一区间时，公积金中心应及时向社会公布，并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。

 

　　高低收入怎么分还未知

 

　　影响贷款限额的还有另外两个系数：缴存时间系数T和收入调节系数I。东莞市住房公积金中心此前就透露，出于公平性上的衡量，新政将向中低收入者和长时间缴存的职工倾斜。

 

　　此次新《办法》中也说明，缴存时间系数(T )是鼓励职工长期持续缴存的调节参数。原则上，缴存时间越长，享有的贷款权益越多。收入调节系数(I)的原则是“控高保低”，抑制高额缴存职工投资、投机性住房贷款需求，保障低额缴存职工满足普通自住住房贷款需求。

 

　　但具体两个系数如何计算出来，征询意见稿中却未有相关说明。记者昨日就此咨询了东莞市住房公积金中心，相关人员只是说明有专门附表参照，但“专业性很强”，负责审核发布新《办法》的市政府决定，要等到该《办法》正式执行了才公布。

 

　　据了解，征询意见的时间为今年8月21日至9月1日。这意味着，在这一阶段，具体每个人最高能贷到多少住房公积金，却没有一套清晰的公式可以套算，普通市民还是“蒙查查”。“究竟谁被划分为低收入者，谁是高收入者都不知道，这样怎么提意见？”有专家昨日就质疑，政府这样征询公众意见是否不够公开？

 

　　[专家观点]

 

　　工薪族担心　被“高收入”

 

　　总的来说，这次调整体现了公平性、灵活性和针对性，区别于以往的一刀切，是一次进步。但具体如何保证政策调整的初衷，就要有一套清晰的计算模式可以套入，目前最关键的缴存时间和收入调节系数没有公布，确实引发公众的猜想，会不会有一部分被“高收入”？即东莞房价一直维持在高位运行，工薪族买房本来就艰难，亦会担心被划入高收入阶层导致难贷。都需要具体的计算模式公布了，才能解答。

 

　　———合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺

 

　　提取说明：

 

　　●根据新《办法》，公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B×(缴存时间系数T +收入调节系数I)×流动性调节系数L。

 

　　●申请住房公积金还需满足旧规定的另外三个限额标准：

 

　　1、首套房最高只能贷总房价的7成，二套房最高贷5成。

 

　　2、公积金贷款的月应还款额，加上借款人本人及配偶的其他各项贷款月应还款额之和，不能超过借款人家庭月收入的55%。

 

　　3、个人贷款最高46万；家庭共同借款的，最高可贷66万。

 

　　新政变化解读

 

　　首获“原则性支持”申请 经适房业主放下心头大石

 

　　要点：新《办法》中，也修订了借款人条件：购买经济适用住房等政府保障性住房的，可增加包括配偶在内的其他家庭成员作为共同借款人，但必须是房屋产权共同所有人，必须符合本办法第七条和本条所规定的各项条件。官方解释，增加保障性住房的共同借款人，是为了提高中低收入职工家庭的购房支付能力。

 

　　解读：据了解，这还是住房公积金政策首次覆盖了经适房购房人群。这一调整让购买经适房的业主喜出望外。“是不是可以申请住房公积金贷款买经适房了？！”刚刚选好经适房的业主“嘻嘻”追问。他和家人已经在雅园新村选好了一套两房，但筹齐17万的房款，对于原本生活就困难的他们来说，无疑是个难题。至今，他一直在为筹齐房款而焦虑。

 

　　据媒体报道，东莞已经有不少人选好经适房陆续办理入住，但大部分至今都没有签订房屋买卖合同，就是因为还没有凑齐房款。“申请经适房的都是困难户，要不然也不会申请得到了。要申请商业贷款，银行又要考虑我们的还款能力，基本上也都拿不到。”

 

　　据业主“嘻嘻”介绍，大家只能把希望寄托在公积金贷款上。他已经在东莞缴存了10年住房公积金，不过，由于经适房的交易很多方面都和商品房不同，目前公积金贷款政策并未覆盖这一群体。

　

　　去年东莞史上最严住房公积金政策出台后，更多的人觉得申请无望，他们收入低，缴存基数也低。以“嘻嘻”为例，虽已缴交了多年，当时的公积金账户上余额只有1万多元，按照规定，最多也只能贷到8万。

 

　　现在新《办法》出台征求意见稿，借款人一项正式覆盖了“经适房”购房人群，8倍限额也取消，将倾向支持中低收入人群购房。对于“嘻嘻”来说，是两大利好。他说：“终于可以放下心头大石！”

 

　　不过，东莞市住房公积金中心昨日解释，对借款人的表述修订后，确实是覆盖了经适房购房群体，“原则上是支持申请住房公积金贷款购买经适房，同时考虑到这个群体收入低，增加共同借款人”。不过，相关负责人也解释，这一政策牵涉到多个部门，具体如何执行，何时开始执行，还待细节出台。

 

　7年仅发放77笔 毛坯房装修贷款将取消

 

　　要点：新《办法》中第三条明确：本办法所称个人住房公积金贷款，是指由公积金中心以归集的公积金为资金来源，委托受委托银行发放给公积金缴存职工定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款。

 

　　解读：这一条款详细规定了住房公积金贷款的用途，也直接取消了东莞此前推行的装修贷款。据了解，早于2007年，东莞就公布了《关于推行住房公积金装修贷款的通知》，首次明确可以提取住房公积金贷款用于装修，最高贷款额15万元，最长贷款期限为10年。装修贷款必须用于装修已付清房款、且是毛坯房的自住商品房。官方当时介绍，有市民买房后，因经济困难无法装修而无法入住，希望该政策的出台能解决这个问题。

 

　　此次新《办法》直接取消了这一规定。东莞市住房公积金中心解释，当时出台是为了释放一部分沉淀的资金，但到了现在，公积金贷款的形势已经转变，很多人购买首套住房还不一定能贷到款，希望回归住房公积金的初衷照顾这部分群体。而且，从2007年来，东莞至今共发放了77笔共975万元装修贷款，效果也不明显。

  新公积金贷款办法征求意见稿 取消出具收入证明

 

　　新版《东莞市个人住房公积金贷款办法》日前出炉征意见，引起多方强烈关注。记者多方采访业界资深人士，为您解读《东莞市个人住房公积金贷款办法》征求意见稿的变化。

 

　　分析人士认为，新修订办法更加突出对《住房公积金管理条例》精神的回归，因此，新办法第五条规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”。新办法还制订了住房公积金贷款的最高可贷额度计算公式，通过其中的缴存时间系数和可贷额度与账户余额挂钩的做法，鼓励职工长期持续缴存住房公积金，同时对申请贷款后恶意停缴住房公积金的借款人保留收回贷款的权利。

 

　　此外，新修订办法对贷款的整个流程的各个环节，都进行了规定。其中，核实还款能力的时候，采用核实借款人、配偶、共同借款人的公积金缴存基数为家庭收入，因此第十二条取消了暂行办法要求提供的单位出具的收入证明，防止证明作假，并促使贷款与缴存更加密切相关。

 

　　链接

 

　　新修订办法主要变化

 

　　1.增加对第三方机构的规定

 

　　第五条明确了中心与受委托银行、担保机构、代理机构、评估公司等合作单位应签订协议并按协议承担各自办理贷款相关业务的风险，支持中心就评估、担保、代理等相关业务收取风险保证金。

 

　　2.增加了异地贷款对象内容

 

　　目前我市与珠三角除深圳外的八个城市支持互贷，第七条定义贷款对象时，将缴存职工从东莞拓展到“或经公积金中心确认的城市缴存公积金的职工”，为异地贷款的实行增加了弹性。

 

　　3.修订了借款人条件

 

　　其一，考虑到外籍人士不属于我市公积金强制性缴存对象，并且其个人信用状况、资产状况难以核查，贷前核查和贷后管理都存在较多不确定因素，贷款风险较大，贷款发放应该放到应缴职工身上，因此第八条将借款人限定“为中华人民共和国公民”。其二，从我市人员流动性大、缴存覆盖面不广的实际出发，将借款人缴存公积金的要求适当放宽，第八条“因单位原因中断缴存的……且已办理补缴”也可以申请贷款。其三，增加了对借款人信用状况的要求，并明确信用标准由中心确定。其四，用保证担保替代了质押担保，但不取消质押等担保形式，目的是为了与目前实际操作相符。

 

　　4.首次设定可贷额度计算公式

 

　　第九条作出以下规定：其一，设定了最低、最高限额。其二，额度的计算综合考虑了房贷比、供收比、缴存贡献、资金占用、还贷能力、信用状况等因素，并首次设定了可贷额度的计算公式，使可贷额度与个人账户余额挂钩，增加了缴存时间系数、收入调节系数和流动性调节系数，希望达到贷款控高保低和资金的可持续使用。

 

　　5.取消单位出具收入证明

 

　　其一，核实还款能力时，采用核实借款人、配偶、共同借款人的公积金缴存基数为家庭收入，因此第十二条取消了暂行办法要求提供的单位出具的收入证明，防止证明作假，并促使贷款与缴存更加密切相关。其二，由于增加了核实征信以及可能需要的评估、保证等业务和环节，因此要求提供相应的授权书或资料。

 

　　6.增加了贷款预申请的规定

 

　　尽管多年来我市公积金资金使用情况十分稳健，但其他城市已经出现的资金使用率和个贷率异常飙升，贷款需要轮候，为了一旦出现类似情况时，有相应的机制作保障，因此第十四条增加了预申请的规定。

 

　　7.增加了评估、保证的规定

 

　　对二手房、部分出证超过一定期限的确权房中心要求评估，同时为了加快贷款发放时间，中心引入房地产开发企业或担保公司提供阶段性连带责任保证担保，这些都是为了防范贷款风险的做法，因此，第五章“评估和担保”对此作了专门的规定。

 

　　8.增加了贷后管理的独立章节

 

　　主要变化有：其一，第二十一条“贷款资产的具体处置可由公积金中心委托专业机构实施”；其二，第二十三条“借款合同的示范文本由公积金中心监制”；其三，第二十七条“受委托银行应加强逾期贷款管理，做好逾期贷款催收工作”；其四，第二十八条“公积金中心……可在借款人公积金账户内直接扣收逾期贷款本息和罚息……申报呆账核销”；其五，第三十条和第三十一条增加了贷款档案管理和对受委托银行考核的要求。（记者　陈淑仪）