宏远被“放弃审议”地产项目陷容积率疑云

　　目前“C06-05”地块已被推成平地

 

　　在7月30日东莞市控规委员会第5次会议上，由宏远地产提交的南城新基片C06-05”地块，欲调整项目规划，在接受审议时，因其容积率的调整“说不清楚原因”被“放弃审议”。

 

　　记者调查发现，该地块容积率及用地性质涉及三次调整，分别是2001年的一类住宅用地（R1）；容积率≤3.6；2008年的五类商住用地(R5)，容积率为2.5；而在7月30日召开的东莞市规委员上，宏远地产提供的该地块申报资料显示调整为二类居住用地(R2)，容积率为3.6。

 

　　记者注意到，根据《东莞市控制性详细规划调整管理规定》（以下简称规定），属于控规一般调整的申请人需报东莞市规划局审查，审查通过公示后，东莞市规划局才按市规委会规定的送审要求，将控规调整提交市规委会审议。

 

　　那么，“C06-05”地块容积率从2008年的2.5调整为3.6，它是如何通过规划局的审查和公示环节的？该公司购入该地块已13年，为何一直未按合同用地类型及时开发？

 

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　　变动容积率追求利益最大化？

 

　　据宏远地产向羊城晚报记者出示的相关材料显示，2001年，宏远地产购入C06-05地块，当时确权总面积为9948平方米，用地类型为商住地，未标明容积率。

 

　　同年，东莞市城建规划局发放规划许可证，显示该地块用地性质R1（备注，一类居住用地，公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地），建筑密度=35%，容积率≤3.6，建筑层数≤12，建筑高度≤36。

 

　　到了2008年，东莞对新基片区进行全面控制规划，记者查看《东莞南城新基片区控制性详细规划》发现，此时“C06-05”地块性质变更为R5（备注，五类居住用地）商住用地，容积率是2.5。

 

　　今年7月30日，在宏远地产提交到市规委会上的汇报材料《东莞市南城新基片区控制性详细规划C06-05地块一般调整》中，对于“C06-05”的开发，调整为“R2”，即作为二类居住用地，也就是市政公用设施齐全，布局完整、环境较好，以多低中高层住宅为主的用地，容积率为“3.6”。

 

　　东莞房产开发业内人士对此分析认为，该地块最初是R1，通俗说是用来建别墅的用地类型和周边配套。如果变为R5，就是简单的村落住宅开发，基本没有配套及市政公用设施，商业价值相对低。如今想调为R2，就是现代花园小区的建设标准，基于当前的土地政策及现实市场环境,这应该是对企业利益最大化的调整。

 

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　　已拆除原空调厂拟重新开发？

 

　　“C06-05”究竟是一块怎样的用地？近日，羊城晚报记者前往现场一探究竟。

 

 

　　东莞南城新基片区C06-05地块，位于南城花园一街与南城步行街交汇地带，四周均是宏远花园的高层居民楼。目前，地块被高墙围着，里面已经被推为平地。“该地块之前是一家空调厂，去年厂房就被拆除了。”宏远花园一位老保安告诉记者，现在听说要用来建房子，正在向上面进行申报。

 

　　这一说法也得到了宏远地产方面的证实。据介绍，宏远在2001年取得该地块的土地权属后，筹建了骏达空调厂，2005年建成，占地面积4448.5平方米，约为地块的47%，一直营运到近年。至于空调厂具体是哪一年停产结束营业？宏远方面有关负责人表示，“停产很久了，情况需要进一步核实。”记者走访周边群众，大多不清楚该空调厂何时停工。据宏远介绍，2013年，骏达空调厂被拆除，于是，宏远将该地块的整体开发建设在2014年提上了议程。

 

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　　容积率调整已通过审查并公示？

 

　　记者了解到，根据相关规定，属于控规一般调整的申请人需报市规划局审查，审查通过公示后，市规划局应按市规委会规定的送审要求，将控规调整内容提交市规委会审议。也就是说，“C06-05”地块在上会审议前，已经通过规划局审议并且公示，那么，这是否说明东莞市规划局对于宏远地产容积率的调整已经“审核通过”？ 东莞市宏远集团房地产开发有限公司董事长助理罗先生对此解释说，“我们将资料送审后，公示了几天，没出现什么（反馈），就上会审议了。”

 

　　事实上，在2008年，东莞对新基片区进行全面控制规划，此时“C06-05”容积率已经调整为2.5，为何事隔6年之后，该地块容积率又可以让规划部门变更为“3.6”？宏远地产是如何做到的？容积率这样调整是否有背于城市规划法规的严肃性，其程序是否严谨合法？

 

　　4日上午，羊城晚报记者就此向东莞市规划局发出采访函，但截止5日下午7时截稿时，仍未收到该局回复。

 

　　专家说法

 

　　权属方有囤地嫌疑属违规行为

 

　　规划局理应依法处罚不能例外

 

　　长期关注东莞城乡规划的深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受羊城晚报采访时分析认为：“同一地块，规划技术指标前后有重大调整，政府规划部门有责任对此给出一个合理合法的解释。但该地块的权属方拿了地之后，并没有按出让合同用地类型及时进行开发，而是临时建了空调厂，想等着地价上涨时，再进行容积率等调整，此举有囤地嫌疑，属违规行为。”

 

　　“既然违规，政府部门就应有处罚决定，没有处罚就不能进行审议。”宋丁进一步分析认为，上述地块的违规，即便规划部门想以历史遗留问题作特例解决也不太可能。因为按照“后法覆盖前法”原则，2001年规划许可不可能压覆2008年的片区控规调整。而且一旦作了特例处理，城市规划的法律法规的严肃性就会受到挑战。

 

　　购地13年而没有按合同开发，宏远地产是否有囤地嫌疑？以企业利益最大化为导向的容积率的调整到底是如何通过规划局审核而被提交到东莞市规委会的？记者将继续关注。（文/记者 秦小辉 陈骁鹏 图/记者 王俊伟）（来源：羊城晚报）