南城名门世家小区为公共收益闹不停
现在的小区已是广告的世界，无论是电梯还是户外LED屏，到处都是广告。加上其他的各种物业收成，这是一笔不小的收入。南城名门世家最近闹得很凶，每年这笔钱有近70万，跟小区80多万的总物业费差不多。作为小区的公共收益，这笔钱去哪了？本报调查显示：9成多居民根本不知道，采访到的多个小区的物业公司也不愿意多谈。
名门世家公共收益争夺正酣
一年公共收益约70万元，这笔钱开发商和业主委员会都说是自己的。
最近，南城名门世家小区为公共收益闹个不停。
6月30日下午，虽然没收到邀请，名门世家小区业委会主任王有志，还是出现在南城信访办的调解室里。
这场为名门世家专门召集的调解会议，出席阵容豪华，由综治办主任主持，规划、信访、城建、房管、综合执法、派出所、居委会、业主代表、现物业、前物业、开发商等各方都在列。中心议题只有一个：小区内公共部位、公共设施的管理和收益权归谁？
当天上午，原定小区泳池今年第一次开放，却因为开发商不同意，被迫再次关闭。
王有志手里拿着一叠资料，在一个多小时的调解中，他不停地出示这些资料，声称包括小区地下车库、泳池、会所等在内的所有设施均应由全体业主共同享有，管理和收益权属于全体业主。
调解并没有达成共识。会后他告诉记者，他预料到“这样的调解谈不出结果的，业主们已经做好打官司的准备。”
在小区公共收益的纠纷上，名门世家走得“有点远”。业主们说，好不容易成立业委会，更换了物业，开发商却又“冒了出来”。“说到底，还是为了利益。”王有志说。
名门世家2008年开始交付使用，有586户。不过住进去一年多后，小区里各种问题就让业主们闹心不已。内外墙面瓷砖大量脱落、物业管理不善服务差、业主正当诉求得不到满足等等，矛盾不断积累。
2011年，小区开始筹备成立业委会，到2013年7月业委会备案成功。随后，又经过一番波折，今年3月15日，新聘的物业与前物业交接。维权至此，应该告一段落，但业主们并未盼来安宁。前物业人员与开发商一直未撤出小区，而是继续运营小区会所、地下车库等设施，称这些设施的管理权和收益均属于开发商，与业主无关。当天的调解会上，开发商代表再次表明了该立场。
市城乡规划局2014年2月19日出具的《关于王有志投诉盛世凯旋相关问题的回复》上显示：开发商将原本规划为健身房、图书室、乒乓球室等公共用途的地方改作商业用途，责令开发商东莞市凯旋门实业投资有限公司整改。
王有志说，很多人以为小区公共收益不起眼，如果把这个账算一算，会大吃一惊，“这块肥肉他们舍不得丢掉。”
“以我们小区为例，公共收益主要来自几个方面，地下车库的车位使用费、会所的租金、电梯广告、泳池经营收入、通信基站场地租金、还有一些临时场地出租费用等。”这些项目里，90多个车位的使用费和1400多平米的会所租金占了绝大部分。
“我们小区地下车库是人防工程，产权属于国家，只能使用不能销售，车位使用费是300元/月，另外还要给物业50元的管理费。” 加上40多个地上临时停车位每月180元租金，每年产生收益就有40多万元。
“1400多平米的会所，按照15元/平的租金预估，一年的租金就是25万多元。”此外，电梯广告一年的外包收入大约四五千元。
加上泳池、基站租赁等，“我们小区一年公共收益大约70万元，这笔钱以前一直都是物业拿去了，业主从来没见过。”
70万是个什么概念，目前名门世家可以收取物业费的面积有3.8万平米，商铺的面积比例很小，按照现在的1.8元/平计算，全年物业费约80万。“如果这笔钱有一半给了全体业主，用于弥补物业费用，那居民物业费价格就可以下降近半。”一名不愿透露姓名的业主如是说。
这个数字，王有志说参与小区维权之前，他也没想到。“这应该算是物业行业的潜规则了。我们小区只有4个单元，规模很小，那些规模大的小区，这笔收入应该会更高。”
东莞市凯旋门实业投资有限公司授权处理名门世家小区事务的崔先生对记者说，开发商投资建设了小区地下车库、会所、泳池，享有收益权。
我市物业服务费政府指导价是2004年制定，物业服务企业成本日益增长和作为唯一收入来源的服务费十年不变产生的矛盾，导致很多物业服务企业无力经营，只能考虑采取开源节流的方式予以维持。——东莞市房管局
应当允许（物业）收获额外的合理利润。合理的做法是，公共收益扣除物业服务成本和合理利润后，其所有权属于全体业主所有。——市物业管理协会秘书长邓笑华
哪些是公共收益？
小区的公共收益，是指利用小区公共部位、公共设施等进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益，小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；自制售水机运营费用；物业管理用房的收益等。
《物权法》规定，小区公共收益归全体业主所有。具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。也可责成物业或业主委员会代管，但代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。
公共收益如何“公共”？
一、相关的小区业主必须先成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。
二、赋予业委会权力，要求物业公司公布小区的公共收益情况和账目，与物业公司签订这方面的合同，约定“收、管、用”三个方面的问题，约定好如何分成问题。
三、如果物业公司不配合，只能通过诉讼去维护业主的权利了。
——广东济律本律师事务所主任律师袁英军
懒得“较真”的业主
61%的受访者不知小区有公共收益，96%的受访者表示小区物业从未公布过公共收益的账目和用途，所有受访者均认为公共收益必须公开透明，但真正去计较的却很少。
名门世家是“一个人”在战斗，但它背后是一个巨大而持久的怪状。
7月1日中午，家住南城中信新天地小区的杨小姐下班归来，进到电梯后，被框架广告上一幅汽车广告吸引，广告上说扫二维码还有神秘礼物送，杨小姐毫不犹豫地掏出手机，扫了扫上面的微信公众号。
记者连日来走访十余个小区，情况大致类似，所有小区内都有商业广告。
大致分为四种：一是出现在业主每天的必经之路上，如电梯里，有的是精美的平面广告，有的是循环播放的电视广告；二是在公共停车位、泳池、小区路边竖立广告牌等；三是各种宣传小单张，总是会出现在信箱里，有的甚至塞到门缝里了（此类广告，众多物业否认收费）；四是各种商家在小区里摆摊设点，甚至是赤裸裸的广告语横幅。
大家对此司空见惯，有些确实给生活带来了便利，但很多人都会疑问这些广告费谁拿走了。但基本上懒得追问，即使有些人想问也问不到，久而久之，成了一笔“糊涂账”。
当记者见到杨小姐，问她是否知道什么是小区公共收益时，杨小姐一脸茫然。
与中信新天地一路之隔的金域华府小区，业主黄女士面对提问同样表示不清楚，“公共收益？应该是物业搞的吧。”
南城景湖春晓小区的孙先生曾对小区里的广告有过疑惑。“电梯是业主共有的财产，没经过业主同意，那些广告怎么进来的呢？”孙先生觉得这些广告费应该归业主所有，但他直言，对此并未认真计较过，“肯定是物业拿去了，不过他服务好就行了，我们也没时间特地去问这事。”
记者采用问卷形式随机调查了数十位小区居民，在收回的77份有效问卷中，47位受访者表示不知小区有公共收益，达到61%。在回答“是否了解所在小区公共收益项目”时，仅有9人表示了解，占不到12%。
高达96%的受访者表示小区物业从未公布过公共收益的账目和用途，所有受访者均认为公共收益账目必须公开透明。在回答公共收益应该由谁支配的问题时，71人认为应该是全体业主，6人认为应由物业支配。
家住万江理想0769四期的业主淦先生“知道”公共收益，但不算很了解。他住这里4年，坦言从未看到过物业公布公共收益账目。“他们肯定不公布啦，这不等于直接挑起业主的不满情绪吗？”他笑了笑。
淦先生坦言，自己更看重物业的服务，对小区公共收益，他“看得很开”。
还有几位业主认为，如果成立业委会，也许今后在很多事情上会跟物业“较真”，更容易引发小区的不稳定因素。在他们眼中，目前物业服务还算过得去，维持现状比较好。
公共收益“躲猫猫”普遍存在
众多物业公司避谈公共收益，市房管局称，大部分物业公司对于公共收益主要用于补贴小区管理费不足，或除成本之外用于公共部位共用设施的维修。
那么，业主们“从来没见过”的公共收益，去哪儿了呢？记者分别向多个走访小区物业进行了咨询。
南城中信新天地有22个单元、44部电梯，每部电梯内“标配”3个框架广告，每个单元一块液晶广告屏。该物业服务部相关负责人说，小区里的公共收益“没多少钱”，都被用于补贴物业管理费。
他并未透露具体项目和数额，而是表示，采访必须经过上级公司。记者随后致电东莞中信物业管理有限公司，被告知相关负责人不在，无法解答。
记者通过业内人士获得了一份2013年6月签署的小区电梯广告外包合同，上面透露，一部电梯一年的外包费用是1320元。
东莞万科物业服务有限公司综合部王小姐向记者表示，要了解公共收益的账目得找公司财务，这需要通过公司相关领导同意，而领导暂时不在。对于南城金域华府等小区公共收益有关问题，她未作答复。
万江理想0769小区物业办公室一位付小姐则干脆回答，小区“不存在公共收益”。
几乎所有的受访物业，在面对公共收益的问题时都采取了回避态度。
长期从事物业工作的业内人士许先生对此并不奇怪。他说物业企业将小区公共收益作为额外收入来源由来已久，当物业面临经营压力时，这部分是很重要的收入保障。一些经营有方的物业，甚至会从中不断开拓财路，依托小区资源开发各种增值服务。“大部分情况下，只要物业做得不过分，服务说得过去，业主一般不会去过问这些。”许先生说。
东莞市房管局则称，“大部分物业公司对于公共收益主要用于补贴小区管理费不足，或除成本之外用于公共部位共用设施的维修。”其原因是：我市物业服务费政府指导价是2004年制定，物业服务企业成本日益增长和作为唯一收入来源的服务费十年不变产生的矛盾，导致很多物业服务企业无力经营，只能考虑采取开源节流的方式予以维持。
这个说法得到市物业管理协会的支持。该协会秘书长邓笑华进一步分析可能存在的问题，“主要是业主不知情，物业管理工作又没做到位，业主自然有意见了。”
对物业的“开源节流”，主管部门和行业自律组织都表示了理解。
邓笑华说，产生公共收益的行为，大多在物业服务合同约定之外，物业投入额外的服务成本带来额外的利润，“应当允许（物业）收获额外的合理利润”。他认为合理的做法是，公共收益扣除物业服务成本和合理利润后，其所有权属于全体业主所有。
法律法规没说透
相关法规并没有明确公共收益具体如何分配。业主和物业的约定显得至关重要。
绝大多数小区里，公共收益是一笔只有物业才能接触到的“糊涂账”。当业主向小区物业进行询问，几乎都会“碰壁”。物业的这一块额外收入，到底有多少，是否真的合理，恐怕只有物业企业才会知道。
不过，公共收益属于全体业主，是法律规定的基本事实。
广东宝威律师事务所律师唐胜利介绍，根据我国《物权法》规定，业主共有部分产生的收益属于公共收益，业主享有共有和共同管理的权利。而物业管理企业仅仅有服务小区的权利，对其他包括公共收益不享有所有权。
广东济律本律师事务所主任律师袁英军，援引国务院《物业管理条例》第55条规定后指出，利用公共部位经营需取得业主大会及相关利益人同意，并依法办理相关手续。“规定并没有明确地说明公共收益具体分配是怎样去操作的。”袁英军说，“谁来收、谁来管、怎么用”的问题更多体现在业主和物业是怎样约定的。“显然，物业来收，物业来管是更为方便的，但要做到透明公正，怎么用是业主决定的事情。”
“业主权利意识模糊、缺乏有效监督是导致公共收益‘糊涂账’的最主要原因。”唐胜利说，成立业委会，履行相应职责则是行之有效的维权方式。
记者了解到，我市目前小区业委会成立状况并不理想。据不完全统计，全市目前住宅型小区超过1000家。今年5月，东莞市房管局在回应记者采访时称，截至2013年11月30日，全市共有250个业主委员会进行过备案。
业主委员会尚不普及，相关法律缺乏操作细节，依靠行业自律更是“望梅止渴”：一旦出现纠纷，业主维权常常十分困难。
“作为房管部门也只能出面沟通协调。现行的居委会、物业、业委会分权而治的管理方式，以及滞后的法律法规显然还有待完善。”市房管局说。
小区公共收益这本“糊涂账”，何时才能搞明白？
名门世家业委会主任王有志说，小区前物业至今没有把账目交接，过去几年到底有多少公共收益，可能我们永远也搞不清。但小区业主大会与新聘的安远物业签订的协议中，对公共收益分配有了明确规定，物业与业主三七分成，30%作为物业管理费补贴。
“其实都是有法可依，只要去积极争取，属于业主的权益肯定能拿回。”王有志说。
