CBD的第二幅地块近期将结束拍卖

万象来源：南方都市报责任编辑：百花残 2014-07-01 10:14:58

　　沉寂已久的南城CBD，终于冒出新进展。就在6月，《东莞市南城国际商务区用地项目准入管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)公布实施。南都记者独家拿到该办法，并从南城国际中央商务区有关负责人处了解到，继C B D首幅地块在2012年被东莞市轨道公司拿下后，CBD的第二幅地块近期将结束拍卖。

　　一场“抢地”大战又将在城中最热的土地上演。不过，要想在这场“抢地”大战中分得“一杯羹”，首先得拿到“入场券”。刚出炉的用地办法，被业内惊呼“高门槛”，不过，也有受访企业表示，“高大上”的CBD定位本身就该制定高标准。

　　商会申请用地或被挡在“门外”

　　银行存款余额300亿元以上、年纳税总额3亿元，总部企业注册资金或净资产在2亿元及以上，上年度年纳税总额6000万元及以上……才能在C B D内申请用地。如果想在这里建设总部大厦，要求就更高。

　　不少企业惊呼“高门槛”，而希冀通过抱团提高“抢地”优势的商会，也可能被直接挡在门外。《办法》强调，申请用地企业必须是单一企业，不能是企业联合体。

　　早已高调宣布要在东莞建“潮商大厦”的潮商民营企业协会，现在还没有敲定用地。“既然不能是企业联合体，那商会也没办法申请了啊。”潮商民营企业协会有关负责人对此表示遗憾。

　　东易日盛家居装饰集团股份有限公司刚刚在台商大厦定下新办公室，东莞分公司总经理张东波得知CBD的用地门槛后则认为，如此高门槛是应该的。“高门槛意味着高标准，符合CBD的定位。作为想进驻的企业，也希望C B D里都是高质量高水准的企业为邻。”

　　沉寂2年CBD第二幅地块近期拍卖

　　南城国际中央商务区，自规划以来，进展速度就被指“缓慢”。在长达7年的酝酿后，才正式进入规划阶段。2012年，C B D首幅商务金融用地顺利拍出，此后就一直沉寂，没什么大的进展。

　　《办法》的出炉，或将引领新一轮的“抢地”大战。《办法》公布后不久，“网挂2014WG 036号”的土地拍卖信息就在东莞市国土资源交易网上挂出。南城国际中央商务区有关负责人透露，这是C B D推出的第二幅地块，近期就将结束拍卖。

　　“网挂2014W G 036号”上显示，竞买人必须达到《东莞市南城国际商务区用地项目准入管理暂行办法》用地项目准入条件。

　　“今年还会继续推出新的土地。”该负责人透露，今年C B D推出的土地，并不止这一块。而C B D内的基础设施建设，也将在今年底启动，并在明年初开始大规模推进。“工商局旁边的一条路，现在已经动工了，北区两年内要完成所有基建。”

　　落子CBD，你够不够格？

　　中央商务区有关负责人表示，商务区提供两种供地模式，一种是符合《办法》中的准入条件可提交申请，获批后参与公开竞拍；也可以通过完全的市场行为，即公开竞拍的形式进来。两者的区别就在于后者没办法享受到商务区的政策优惠。

　　总部企业　　　　金融服务业

　　专业服务业　　　科技服务业

　　商贸服务业　　　房地产业

　　公共设施服务

　　一类项目进CBD　有门槛有优惠

　　一类项目：引导产业发展类项目，主要包括上述总部企业、金融服务业等七大产业项目。该类项目有利于丰富和完善东莞产业结构，提升经济发展质量，增强东莞综合竞争力，促进税源汇集和人才集聚。

　　门槛：准入项目投资方隶属企业须在东莞办理工商税务登记，具有独立法人资格或独立核算资格；申请在金融商务区用地的项目，投资强度原则上不低于2万元/m 2(计容建筑面积)；一类项目投资方须承诺自持物业(计容建筑面积)比例不低于50%，持有物业自建成后持有期不少于10年。

　　优惠：除享受商务区的奖励政策外，同时满足市政府制定的《关于鼓励总部经济发展的实施办法》和《东莞市金融招商奖励办法(试行)》规定的优惠政策条件的，同时享受该两项政策优惠和奖励。

　　二类项目进CBD　没门槛也没优惠

　　二类项目：除一类项目外的其他项目，主要包括住宅、一般商业和办公等项目。

　　门槛：纯市场化行为，不设门槛。(企业参与土地公开拍卖，拍到土地就能进C BD )

　　优惠：不享受本办法的相关奖励政策，但满足市政府制定的相关引进总部企业、金融企业、楼宇经济、人才引进等优惠政策条件的，可享受相关政策优惠和奖励。

　　[解读]

　　以总部产业为主，不能成为第二块房地产“蛋糕”

　　瑞峰置业董事总经理姚丽军：《办法》里要求“一类项目投资方须承诺自持物业(计容建筑面积)比例不低于50%，持有物业自建成后持有期不少于10年”，很明显可以看出政府的意图，是希望引入真正自用的总部企业，而不是拿地后，就用来搞物业出租和房地产。这种情况，在旁边的南城总部基地上，就出现过。

　　对一类企业有限制也有优惠，对二类企业没限制也没优惠。实际上，这就是充分利用好了“两只手”。一个是政府伸出的“友情之手”，希望通过政策上的优惠让利，来引导优质企业进驻C B D，达到产业调控的效果。另一个是市场的“无形之手”，其他的商业、房地产，可以自由的参与土地竞拍，但是也享受不到优惠，好不好就看市场怎么调节了。

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：对二类企业不做限制，这也是为了加快商务区基础开发，这部分是通过完全的市场行为，来进行引导。有些企业，想作为纯粹的房地产项目，也欢迎进入C B D开发。但是商务区总体是以一类的总部企业和金融机构的产业发展为主。

　　金融机构的纳税标尺

　　想抢CB D“入场券”，各类金融机构和总部企业，在存款余额、注册资本、保费收入、证券交易量、营业收入、税收总额等方面要“达标”才“够格”。

　　银行：年纳税总额3亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分5000万元以上

　　保险公司：年纳税总额2亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上；

　　证券公司：年纳税总额6000万元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上；

　　信托公司、金融租赁公司、企业集团财务公司：上年度年纳税总额2亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上；

　　期货公司和基金管理公司：上年度年纳税总额2亿元以上or缴纳各项税收地方分成部分3000万元以上。

　　总部企业的纳税标尺

　　综合型总部企业：上年度在我市纳税的地方分成部分3000万元以上；

　　职能型总部企业，以及外商投资性公司地区总部企业，上年度在我市纳税的地方分成部分3000万元以上；

　　大企业(集团)或跨国公司：上年度年纳税总额6000万元及以上

　　纳税门槛PK

　　南城总部基地VS南城C B D

　　南城总部基地

　　3000万元

　　南城国际中央商务区

　　6000万元

　　[解读]

　　门槛够高，C B D才够“高大上”

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：这主要是考虑到社会经济的发展，以及C B D的区位条件，本身规划定位就比较高。提高了门槛，在招商引资上，就能吸引到更优质有实力的企业进驻。我们的目标不单是针对东莞企业，还希望能吸引市外企业进驻。

　　东易日盛家居装饰集团股份有限公司东莞分公司总经理张东波：毕竟是C B D，入驻企业就应该更高端，这样才能吸引到更优质的企业。

　　有咩“着数”

　　市人民政府综合根据各地块进驻企业对东莞的税收、产业等的贡献度，参照市其他园区的相关引进优质项目的优惠政策，另行制定相关优惠奖励政策，由市财政和南城街道办共同对进驻企业进行奖励。

　　一类项目企业进驻商务区，除享受商务区的奖励政策外，同时满足市政府制定的《关于鼓励总部经济发展的实施办法》和《东莞市金融招商奖励办法(试行)》规定的优惠政策条件的，同时享受该两项政策优惠和奖励。市财政对企业各项奖励资金的总额不超过税收分成中归属市级财政部分。

　　二类项目企业进驻商务区，不享受本办法的相关奖励政策，但满足市政府制定的相关引进总部企业、金融企业、楼宇经济、人才引进等优惠政策条件的，可享受相关政策优惠和奖励。如根据2013年东莞政府出台实施细则鼓励发展楼宇经济，总建筑面积在1万平方米及以上且每1万平方米年度纳税总额在500万元以上的，都可申请获得相关奖励。楼宇引进多家500强企业可获得最高200万元的一次性奖励。

　　[解读]

　　税费至少优惠20 %以上，“着数”才够诱人

　　东易日盛家居装饰集团股份有限公司东莞分公司总经理张东波：希望政府能在税费上，能有30%-50%的优惠幅度，这样实际利益的让利，才能更吸引到企业入驻。

　　瑞峰置业董事总经理姚丽军：说白了企业都是讲利益的，肯定要有相当大的优惠幅度，要远远高于20%幅度的优惠，才有足够吸引力，让别人进驻你这里。从企业角度出发，不会增加他的成本，而且还有增值效应，能提升公司影响力。现在的企业也精明着呢，不会仅仅为了到你这里拿块地，冲着土地税费和资源上的利益就进来，最终还是利益驱动。

　　东莞市南城国际商务区有关负责人：C B D进驻企业的奖励政策，现在还在研究，也要待市政府批复和公布。不过可以肯定的是，进驻的企业，除了享受到商务区的优惠外，还可以同时享受到东莞其他的优惠政策，相当于是双重优惠。

　　时间轴

　　CBD的进程

　　2001年　东莞最早提出要建设中央生活区；

　　2008年　位于中央生活区内一块原本起拍价70.8亿元的土地，因金融危机、楼市雪崩等因素，突然变卦宣布暂停拍卖；

　　2009年　南城提出将中央生活区定位调整为以发展总部经济为主的东莞“中央商务区”；

　　2010年　东莞市城乡规划局发出《东莞市中央商务核心区城市设计国际竞赛报名公告》，正式以“东莞市中央商务核心区”命名该片区，并重金向全球征集片区的规划方案；

　　2011年　东莞市城乡规划局、南城街道办事处组织召开了南城中央商务区城市设计专家评审会；

　　2012年　东莞C B D的首幅商务金融用地顺利拍出，该用地被东莞市轨道交通有限公司以1.8915亿元的价格竞得，地块将兴建成东莞轨道交通线网控制中心综合体；同年，南城企业总部基地一期万科大厦完成报建手续并开始施工；

　　2013年　东莞市南城国际商务区控制性详细规划方案正式拿到“准生证”，通过了规划部门的审批，成果已通过验收，开始实施；

　　2014年《东莞市南城国际商务区用地项目准入管理暂行办法》6月正式出炉，C B D第二块商业文化娱乐用地7月公开拍卖，占地面积为14000平方米，位于海关大厦西侧。

　　2015年　南城国际商务区有关负责人透露，2014年底到2015年初，C B D将大规模推进基础设施的建设，用两年左右时间基本完成北区的基础设施建设。