张大伟：以价换量将是开发商的明智之选

　　5月接近尾声，由于销售乏力，房企上半年业绩颓势已现。公开资料显示，已披露前四月业绩的企业中，包括中海、保利、世茂、远洋等在内，有超过20家出现了业绩同比下滑的现象。其中，合生创展前4月销售额约12.21亿元，较去年同期的35.08亿元同比下降65.2%，销售均价同比下降11.3%；此外，首开股份、瑞安房地产、恒盛地产的业绩降幅也超过了50%。

　　前4月，房企新房的认购情况不容乐观。中原地产最新数据显示，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%。2014年以来，这21个城市的平均开盘认购率一直低位徘徊，仅有临近春节的三周因推盘很少使得认购率超过去年均值。

　　近期，各地新开楼盘优惠促销活动层出不穷，但开盘认购率仍未有大幅回升。从项目数据来看，中低价位的刚需项目销售情况相对较好。据中原监测数据，上周开盘认购率超过70%的项目，其主力户型多为二房或小三房，且户均面积多在100平方米以内，这些项目面向的客户多为首次置业或改善型的刚性需求。

　　今年2月下旬以来，由杭州引发的“降价潮”席卷至全国，带来各线城市各类房企跟风让利。值得注意的是，经过年初以来业绩增长动力不足的冲击，龙头房企也摆脱了惜售、观望的状态，逐渐加入降价行列。CRIC研究中心监测数据显示，近期，万科、恒大分别在广州、沈阳以7折力度笼络客源。

　　整体看来，销售前列的标杆房企业绩已经明显放缓。中原地产数据显示，截至5月中旬，万科等20大标杆房企年内合计销售18.8万套，销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。而在2013年前5月，20大房企销售额达到了3086亿元。

　　此外，截至5月初，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期的127.36亿元，降幅达到了27%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，随着楼市降温，开发商的资金压力会逐渐显现，要在“熊市”中求生存，提高资金的流转速率至关重要，以价换量将是开发商的明智之选。

　　张大伟进一步分析，房企在2014年销售普遍下滑，半年报压力巨大，在认购下滑的情况下，预计有更多房企面临着将促销转变为实质降价的压力。“特别是6月份，很多房企都将面临最后一搏，预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加”。

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