东莞“拓空间”工作步入“深水区”

　　东莞“拓空间”工作步入“深水区”

 

　　经过四十多年的开发建设，东莞经济发展取得巨大成就，但土地开发强度已接近极限。

 

　　今年市政府的“一号文”确定将拓展与优化城市发展空间(以下简称“拓空间”)，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。当前，东莞的“拓空间”工作已经步入“深水区”，而省委深改委批复同意东莞建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区，则为东莞“涉水过河”提供了重要工具和强大动力。

 

　　经过四十多年的开发建设，当前东莞的土地空间资源、土地利用模式等已经到了一个必须系统盘点清理、重新调整赋能的关键时期。一方面，全市土地开发强度接近极限；另一方面，土地开发中各种历史问题、利益问题、政策问题交织在一起，形成瓶颈，严重制约了全市的进一步发展。

 

　　比如，我市一些镇村低效益、“散乱污”企业多，高效益、高税收企业少的一个重要原因，就是企业质量、土地产出与基层收益没有直接关系，造成项目准入门槛低，土地资源低效利用，基层也缺乏引进好项目、大项目的积极性，长期下去就会形成一种恶性循环。

 

　　这就需要以改革创新求突破、强动力、创红利。具体而言，该怎么创新突破呢？

 

　　上周我市召开的建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区暨“拓空间”工作动员部署大会提出，要着力抓好土地收储、“三旧”改造、镇村工业区改造等重点领域的改革创新。

 

　　在收储新模式方面，要着力构建市级主导、规划引领、多管齐下、利益共享、综合保障的土地收储整备新格局。鼓励和支持镇街（园区）继续多想办法，大胆创新，努力收储更多的土地，市将尽可能给予最大力度的资金、政策支持。市镇联合收储的土地，符合相关条件的，还可以探索适当调高容积率，调动各方参与收储的积极性。

 

　　在完善征收补偿方面，这次改革明确了“基础补偿+增值共享”的思路。征收集体土地，村集体可以分享土地增值收益。收储存量建设用地，原权利人可以分享增值收益。总之，要探索对土地及地上建（构）筑物、附着物给予公平合理补偿，实现共享增值利益。

 

　　在“三旧”改造方面，在确保留足产业空间的前提下，重点在适当调低区片市场评估价、增强配套设施建设等方面进行探索，使得“三旧”改造有利可图，提高市场参与改造的积极性。

 

　　在镇村工业园提升改造方面，探索对“土地性质不变、产权归属不变、建筑主体结构不变 ”的镇村工业园，简化审批流程、优化规划土地审查标准、创新消防安全评估制度，鼓励进行改造提升。要创新连片改造机制，综合运用依法回收、承租改造、政府回购、股份合作、空间置换等手段，推动连片改造和集中利用。

 

　　按要求，到2022年，东莞要建立起强而有力的拓展优化产业发展空间工作机制，收储土地4.8万亩以上，盘活存量土地3万亩以上，实现土地资源更加集约、更加高效、更可持续的高质量利用。

　　

　　自今年市政府"一号文"出台实施以来，从市到园区到镇街的三级“拓空间”指挥部已经成立，各项机制已经初步理顺，城市更新单一主体挂牌招商操作规范等9份配套政策出台。可以说，全市上下“拓空间”的声势和热潮初步形成。那么，各镇街（园区）在土地收储、盘活等方面都有哪些经验和亮点，接下来怎么落实？

 

　　记者从会上获悉，滨海湾新区通过完善土地统筹开发利益平衡机制和土地整备的政策体系，坚持“大统筹”思路一次性完成威远岛全岛土地整备。目前，正加快推进站北市政公园、滨海湾中心农业公园、天安AI+未来产业园、滨海湾青创城、TOD站城综合体等城市更新项目，释放用好14313亩的土地空间，特别是加快完成滨海湾青创城首期500亩土地的统筹改造。

 

　　松山湖高新区将抓紧组织研究空闲用地、低效土地的盘活或回收的新手段新机制，抓紧推动优质项目特别是科技含量高的产业项目的审批制度流程再造，确保土地、政务服务等各类资源要素配置高效合理。同时，充分发挥功能区“1园9镇”的组合优势，聚焦产业协同分工和资源要素优化配置，立足各地实际，深化产业空间布局，促进园镇产业互融、资源互补。

 

　　水乡功能区提出了土地整备工作的新导向：一是政府主导，连片开发。强调政府统筹，通过“肉骨”搭配，连片整合收储零散土地。二是单元平衡、利益共享。对各单元内地块的开发建设成本和收益进行综合测算，把综合成本摊分至每宗地块中，并把增值收益大部分留归镇村。三是多级联动，属地负责。在强调功能区统筹领导的基础上，突出属地镇的主体责任。

 

　　东城目前已统筹储备土地1371.7亩，其中供应为产业项目土地337.8亩。此外，建立街道与社区土地统筹开发机制，上半年，统筹社区物业面积63.47万平方米，完成约46.33万平方米的企业招商项目。鼓励企业参与土地开发，探索“基金+土地+运营”的城市更新模式，以政府基金的方式撬动社会资本参与土地集约开发。出台工业经济高质量发展项目利益共享措施，鼓励权属主体开展“工改工”、厂房物业产业升级，争取年内盘活厂房资源20万平方米。

 

　　8月22日，我市正式出台《东莞市拓展优化城市发展空间试点工作方案》（下简称《工作方案》），首批试点项目“新鲜出炉”。通过充分释放政策红利，形成一批可复制、可推广的亮点工程。

 

　　《工作方案》的试点内容，包括了规划引领类、城市经营类、城市更新类、收储整备类、盘活整治类、集约提效类、生态提质类试点项目。比如中子科学城项目，城总规划面积53.3平方公里，以建设“综合性国家科学中心”为目标，通过局域性科创设施，打造粤港澳大湾区高新科技创新平台。该项目主要是探索统筹土地收储、科学配置资源试点。在功能区国土空间规划引领下，学习深圳光明新区土地整备收储先进经验，创新土地收储整备工作模式，统筹相关镇街重点突破土地收储工作，加快零散土地归并整合，打造更大半径局域性科创设施。

 

　　在城市经营类试点项目中，五大流域周边土地统筹以及环同沙片区周边土地开发利用两个项目令人关注。两个项目主要是探索市重点地区市主导收储整备试点，但各有不同侧重点。

 

　　五大流域主要是指东引运河、寒溪河、黄沙河、茅洲河和石马河，五大河流域全长200多公里，途经20多个镇街，是构成我市水系的骨架。为实现五大流域的治理与利用相协调，结合城市经营理念，计划在五大流域周边划定市重点整备收储地块，推行“市级主导”或“市镇联合”土地收储，引导优质产业优质项目落地，推动五大流域周边镇街、村集体经济发展，实现各方主体利益共享。 

 

　　环同沙片区周边土地开发利用项目，则是围绕高品质、高标准“产城融合”目标，紧密联系“一心两轴三片区”中心城区品质提升工程，充分发挥邻近中心城区、松山湖功能区的独特地理优势，高质量、高规格编制环同沙片区国土空间专项规划，强化城市设计，因地制宜拓展生产、生活、生态空间，逐步打造城市中央生态公园、城市创新产业高地、城市公共生活枢纽有机融合的环同沙新城。

 

　　此外，试点项目中有不少项目属于探索镇村工业园高质量改造提升的内容。比如，广深科创走廊石鼓赤岭片区改造升级，高标准构建粤港澳合作的产城融合生态圈；东城牛山旧工业园区片区改造项目，重点探索村级工业园改造升级的定位、连片统筹、利益平衡机制等；虎门镇北栅高速出入口周边环境提升“三旧”改造项目，重点探索由当地村集体通过依法回收老旧厂房进行集中统筹、连片改造，采取“集体+原权利人”自行改造的模式，以“拆除重建+综合整治”的方式，打造滨海片区镇村工业园改造提升样板。（来源：i东莞）