8月15日起东莞将放开小区停车收费定价

　　8月15日起东莞将放开小区停车收费定价

 

　　日前，东莞市发改局收费价格管理科科长黄鹤权证实，8月15日起，东莞将放开住宅小区停车收费政府定价，改由市场调价。“调整后主管部门将不再介入小区停车场的定价，具体标准将由商家自行确定。”

 

　　行内人士普遍认为，随着政府放开小区停车收费定价，东莞部分小区停车收费标准或会上涨，尤其是中心城区，停车位已十分稀缺，而按照目前东莞私家车的增长速度，停车位供需比将更加失衡，“僧多粥少”，根据市场规律，一些小区停车费将调整。

 

　　已有小区酝酿停车费涨价

 

　　记者了解到，目前东莞住宅小区停车服务收费仍在执行政府指导价，即小车停放首1小时(含)，室内、露天均免费;6(含)小时以内，室内不超过5元，露天不超过3元;6小时以上，室内、露天都是最高每2小时1元;若是按月停放，室内每月不超过350元，露天每月不超过180元。

 

　　“与周边的广深地区相比，东莞的停车费一向处于较低水平。广州住宅区停车服务费执行分段分类收费，小车室内每小时2.5元，露天1元，12小时限价7.5元。而深圳住宅类标准为第一小时5元，第二小时起1元每小时，每天最高收费15元。相对而言，东莞停车收费标准低得多。”东莞市物业管理协会秘书长邓笑华告诉记者，东莞小区停车收费标准12年未变，而管理维护费用却是一直在涨，很多小区停车场经营处于亏损状态。

 

 

　　日前，记者走访了城区多个小区，多数小区物业公司负责人都表示，目前已经有提涨停车费的打算，一旦政府放开小区停车服务收费政府指导价，停车费一定会有一个增长，涨幅多少将由市场来调节。

 

　　“地下停车场维护费用很高，每月50元的物业管理费已无法覆盖照明、保洁、维修等成本，有些地下停车场不仅没有盈利甚至还要靠地面停车场的盈利拉平场地成本。”石竹新花园物业公司总经理郑广士表示，目前物业公司是不得不提涨地下停车场管理费。“至于涨多少，目前还没有定下来，但也不会一下子涨太多。”

 

　　金地·格林小城物业管理公司一姓刘的负责人更是坦言，如果放开，该小区停车费根据市场规律定价，肯定会翻一番，甚至会更多。

 

　　记者了解到，住宅小区的停车费由两部分组成，占用车位的租金和停车场的管理费。

 

　　“租金的多少由产权人说了算。”邓笑华告诉记者，根据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

 

　　“但是，地下停车场管理费由车场管理公司(一般都是小区的物业公司)收取，与小区的物业管理费一样，需要由业主委员会与车场管理公司协商决定，想要提价，必须‘双过半’”。邓笑华表示，《中华人民共和国物权法》第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。停车场管理费属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

 

　　同时，邓笑华表示，地面公共停车场，属于公共产权，停车费无论是租金，还是停车场管理费，想要涨价，也都必须“双过半”。“《中华人民共和国物权法》第74条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同样适用于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条。”

 

　　如果小区无业委会，物业公司想要提涨停车费，业主该怎么办?邓笑华表示， 《物业管理条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。“在这种情况下，物业公司若是想要涨价，须逐一征求每户业主意见，取得业主一致同意才可以。若是物业公司单方面提价，业主可以到市发改局申诉。”

 

　　东莞现行住宅区室内停车场

 

　　停车服务收费标准(元/辆·次)

 

　　【说明】

 

　　1、以上标准为最高收费标准，下浮不限;

 

　　2、购买车位的， 汽车位按不高于50元/月·辆的标准收取，下浮不限;

 

　　3、首 6 小时以内含免费时间;

 

　　4、计费时段内不分停放时间长短，均按相应计费时段的标准计费。

 

　　周边城市收费标准

 

　　广州：住宅区停车服务费执行分段分类收费，小车室内每小时2.5元，露天1元，12小时限价7.5元。

 

　　深圳：一类地区停车费最高，停车费标准第一小时15元，第二小时起3元/小时。住宅类标准为第一小时5元，第二小时起1元每小时，每天最高收费15元。

 

　　佛山禅城：差异化收费，综合考虑设施等级、服务功能、服务对象、地理位置、市场供求关系等因素差别定价。小区露天月费180元，室内包月350元。繁华路段露天白天停车按时收费，最高收费38元封顶。住宅类标准为第一小时5元，第二小时起1元每小时，每天最高收费15元。

 

　　中山：实行按次收费，商场、写字楼露天停车场以及设在城市郊区地段的露天停车场白天4元每次，夜间6元/次，物业服务住宅小区室外包月170元，室内包月300元。

 

　　珠海：地下停车场每车3元/小时，每日最高15元，包月150元到300元，露天2元/小时，包月70元。

 

　　【现状调查】

 

　　城区车位资源稀缺，多个小区停车难

 

　　日前，记者实地走访了城区多个小区，包括早期的楼盘，如石竹新花园和中信·新天地，也有新建的小区，如世纪城·玫瑰公馆等。记者发现，除了极个别高端小区，大多数小区都存在停车难的问题。

 

　　石竹新花园建于2001年，是个比较成熟的小区，总户数2680户，很多业主都有车，但车位却只有450个。现在一到下班时间，业主陈先生就轻松不起来。“一到夜间，小区四周的道路上就停满了车。以前我也是这么做的。上个月，连续收到两张违法停车罚单，这让我不敢再把车停在人行道上了。”陈先生说，他知道停在人行道是违法的，但也确实没有办法。小区地下停车场没车位了，只能把车停外面。

 

　　旁边中信·新天地的业主们也有同样的烦恼。该小区车位配比约1:0.4，车位相当之紧张。为了停车，业主们在小区四周的空地上“见缝插针”，乱停乱放，经常占用人行空间。

 

　　位于西平的新建小区——世纪城·玫瑰公馆，相对来说，车位配比还是比较高的，达到了1:0.8，但现在也仍然有些捉襟见肘。“虽然小区比较新，入住率也不是特别的高，但是车位还是常常显得不够，因为小区的业主平均起来每户至少有一部车。”业主詹先生说。

 

　　记者粗略统计，多数小区的车位配比都无法达到1：0.8，而如今很多小区平均每户业主都有一辆以上的汽车。而且业主拥有汽车的数量还在增加，这就使得车位资源愈加稀缺，停车难问题将越来越严重。

 

　　专家建议

 

　　提高住宅小区车位配比

 

　　记者了解到，2011年，东莞开始跻身“百万汽车俱乐部”。2012年，东莞汽车保有量突破120万辆。发展到2013年，这个数字达到140.2197万辆。截至2014年底，东莞汽车保有量已突破160万辆。而据东莞市车管所统计，今年上半年东莞新车上牌量为142604辆，与去年同期相比增长近五成。

 

　　与迅猛增加的汽车保有量相比，近年来东莞车位供应非常缓慢。东莞中原市场研究部统计数据显示，2011年东莞商品小区新增车位供应量为11436个;2012年略涨一点，达到12395个;2013年，再次小幅增长，达到16312个;2014年，增长到20051个。然而，即便2014年东莞新增车位供应量达到20051个，也仅为当年新车上牌量的十分之一。东莞市车管所数据显示，2014年东莞新车上牌量突破20万辆。

 

　　“车位供应不足，其根本原因在于近年来新建小区车位配比较低。”合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺表示，这些年来，东莞新建小区的车位配比并没有相应提高，反而有下降趋势。“八九年前，不少小区车位配比都能达到1：1，现在反而还少了，大多数新建小区的车位配比都在1:0.6-1:0.8，有些甚至只有1:0.5。

 

　　东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，住宅小区的停车位动辄卖一二十万元，可每个月只能按政府最高限价的350元出租，这本身既不合理，也打击了开发商多建停车位的积极性。

 

　　“很多人都以为只有白线里面的七八个、十来个平方米是车位，其实40-45平方米才能做一个车位。如果要建一个拥有100个车位的停车场，那么整个停车场的面积就要超过4000平方米。车位的造价虽然没有住宅贵，省去了一部分水电、隔墙、门户等的成本，但是也有90%的成本和住宅差不多。”陈骏良表示，由于之前车位建设成本高，租金回报率低，不是一个好的投资产品，很多开发商都是按照车位配比的最低标准建停车场。

 

　　记者了解到，2006年出台的《东莞市城市规划管理技术规定》第9第56条规定，普通住宅(不含别墅)每100平方米的建筑面积配建标准停车位0.5-0.8个。但当时东莞汽车保有量只有50万辆，如今已突破170万辆，执行的却仍是这一标准。

 

　　业内人士表示，目前东莞即将放开小区停车服务收费，这势必将提高开发商建设停车位的积极性。不过，为了尽快提高小区车位配比，建议政府相关部门就此作深入调研，掌握具体情况，规定开发商负有建造小区车位的义务，并进一步规范车位建造数量，严格规定小区车位配比，从根本上解决车位稀缺、停车难的问题。

 

　　【业内声音】

 

　　东莞市福安物业服务有限公司总经理李国雄

 

　　增加供给控制需求

 

　　停车难问题，确实是很多城市发展所面临的一个大问题。在解决这个问题上，现在也是有一些争议的。主要应从两个方面入手，一个是从供给的角度考虑，增加城市中心区的停车位;另外一个就是控制需求，引导市民使用公共交通。

 

　　从供给方面，新的城区可能还好解决，如果是一些老城区，其实很难再挪出地块来专门建设停车场。从国外一些城市目前的经验来看，还是更倾向于多利用公共交通。也就是在核心城区的周边多设立一些停车场，然后城区里面用公共交通来接驳。这样不管是商业还是居住都可以兼顾。当然，这对于公共设施的配套要有很高的要求。随着东莞的轨道交通不断完善，这种方式还是可以期待的。

 

　　东莞市东城中心物业管理有限公司总经理陈雄进

 

　　部分绿地经业主同意后可改建停车

 

　　从现在的情况来看，一些早期的楼盘，因为规划或设计的关系，停车的问题比较突出。有些小区如果停车确实非常困难，可以考虑利用所在居住片区的公共停车场，或者把小区里面的部分绿地改建成停车场。不过，这个前提是一定要经过所有业主的同意，并报批相关部门，实行起来比较困难。

 

　　针对路边停车多，小区内却有空余车位的问题，因为是市政道路，所以只能通过市政相关部门进行整治，通过政府的管理手段，制定相关的标准和发展政策缓解停车难的矛盾。

 

　　【市民心声】

 

　　中信·新天地业主任先生

 

　　担心停车费乱涨价

 

　　没有了政府部门约束，担心停车费乱涨价，特别是现存的临时停车收费混乱会更恶劣。

 

　　世纪城·国际公馆业主刘先生

 

　　给物业公司涨价提供机会

 

　　停车收费放开后，物业公司是否会出现漫天要价，现在有的人是因为后搬进来的，没有买到停车位，如果物业随意抬高停车费，有的人因价高退出，而不在乎价格的人也会买账，这不是给乱涨价提供机会吗?

 

　　金地·格林小城业主林小姐

 

　　政策让业主为了停车互相竞争

 

　　车位本来就很少，停车本来就很困难，现在又放开了小区停车收费，根本就是让我们相互竞争，今后想找个车位停车就更难了，这是逼着我把车停到马路上让交警抄牌啊!

 

　　盛世华南业主李先生

 

　　担心物业公司擅自涨价

 

　　盛世华南小区至今还没有成立业主委员会，如果物业公司决定上涨停车费，我很担心会陷入物业公司擅自涨价的境地。

 

　　星河传说业主陈女士

 

　　物业调价应征求业主意见

 

　　小区停车费涨价的可能性非常大。但是我希望物业公司若将停车费价格上调，也应征求业主们的同意，双方来制订合理的方案，物业公司也应该让业主明白每笔钱花到哪里。

 

　　【记者手记】

 

　　放开定价 但不能放弃监管

 

　　近些年来，私家车数量急剧增加，停车收费自然越来越高，很多小区停车费已经逼近了政府最高限价，甚至高得让政府指导价渐渐失去了“指导”意义，变成了“一纸空文”。在这种情况下，再放开住宅小区停车服务收费，有可能造成住宅小区停车费整体攀升。毕竟，面对这类刚性需求和强势收费，私家车主的选择权十分有限，在一些车位严重匮乏、僧多粥少的小区甚至毫无选择权，只能被动接受。

 

　　故而，在私家车越来越多，车位越来越难找的现实语境下，住宅小区停车费不能“一放了之”。虽然停车服务行业已经是市场化竞争比较充分的行业，而非垄断性行业，但是，停车位是越来越紧俏且需求旺盛的资源，停车服务企业“挟紧俏以涨价”甚至“想涨就涨”是有可能的，不该像其他资源那样“一放了之”。

 

　　在放开小区停车价格后，为防漫天要价，业委会要代表全体业主与物业公司或开发商协商合理收费，并经绝大多数业主同意才能施行。行业主管部门要加强对相关经营主体的监管，严格落实明码标价制度，使之不得利用强势地位进行强制服务和强制收费、胡乱收费。（来源：东莞日报）