东莞力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩

　　东莞力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩

 

　　近日《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》（下称《意见》）发布。今年起，东莞以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上，为推动制造业高质量发展提供空间保障。

 

　　《意见》从“降低成本、提高收益、创新模式、破解难题、机制保障”五个方面提出了34条政策，有效期3年。“工改工”包括连片“工改工”、单宗“工改M1”、单宗“工改M0”、产城融合、园区整治等多种方式，均适用《意见》相关优惠政策。

 

　　《意见》提出，通过保障产业空间，降低补偿成本、用房贡献、公配负担、税费成本、融资成本等6个方面降低改造成本，进一步释放政策红利。

 

　　保障产业空间方面，严格落实工业保护线要求，科学调整市场评估价和折扣系数，推行“工改工”与“工改商居”项目挂钩联动机制，重点解决目前市场上“工改商居”项目火热、“工改工”项目遇冷的问题。

 

　　除规划要求的公共设施用地外，“工改M0”项目相应减少或免于向政府无偿贡献土地和产业用房。轨道交通TOD控制范围内的“工改M0”项目（包括R0部分）不实行利益分成，减轻改造项目的成本压力。

 

　　“工改M1”按需移交公共配套设施用地，“工改M0”集中贡献公共配套设施用地按最低2%比例、不少于3000平方米执行。“工改M0”项目配置配套型住宅（R0）产生的学位需求，可由镇街（园区）通过统筹平衡或异地配建的方式解决，并在配套型住宅（R0）销售前落实（R0作为人才住房的，在销售给个人前落实）。允许异地配建并纳入扣减成本等，降低项目的公配负担。

 

　　鼓励商业银行机构给予优惠贷款支持，推动发行“工改工”专项信托计划和市城市更新“工改工”子基金，积极引入各类低成本资金。探索通过产业地产基金、产业股权基金、融资租赁、收益权信托、资产证券化等方式给予开发主体融资支持，鼓励村（社区）的闲置资金投资“工改工”项目或购买相关金融产品。

 

　　《意见》从鼓励提容增效、实施优惠地价、支持在建工程抵押、提高财政奖补、增加税收奖励、支持产业用房分割转让等方面，提高项目收益。

 

　　《意见》提出，合理放宽容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率调整限制，鼓励高强度开发。例如，在符合规划和建筑安全要求的前提下，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。除安全、消防等特殊规定或行业生产有特殊要求外，“工改M1”项目容积率应不低于2.0，并可按生产需要申请提高容积率；工业保护线内提高后容积率不超过3.5的，按控制性详细规划微调处理。

 

　　国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款，可以补缴地价款延长土地使用年限。国有划拨工业用地补办出让按区片市场评估价的40%补缴土地出让金。

 

　　颇具看点的是，制定城市更新“工改工”项目财政补助扶持办法，每年从城市更新项目地价款市、镇街分成部分安排专项预算，对“工改M1”、园区整治的改造主体按规定标准给予专项财政奖补，补助费用由市、镇街按5:5分担。加大连片改造的奖补力度，75亩以内最高补助1000万元；每增加75亩，封顶金额增加1000万元。

 

　　实行税收留成专项补助，对于拆除面积75亩以上的连片“工改M1”项目，自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工业和信息化局核定的工业企业，其缴交的税收市镇留成部分，其中增值税（市、镇留成25%）、企业所得税（市、镇留成20%），全额补助给改造主体。拆除面积大于50亩小于75亩但亩均税收达到市规定的招商标准的，参照前述规定给予三年补助。

 

　　在多路径创新模式方面，从政府收储改造、农村集体改造、历史用地企业改造，鼓励市属国企参与、人才住房筹建、定制改造等多个角度创新改造思路，进一步丰富“工改工”项目实施路径。

 

　　政府征收村（社区）旧厂房实施“工改工”的，土地出让价款扣除计提项目及镇街（园区）征地拆迁和土地平整等成本费用后，余额可部分或全部用于支持村（社区）发展，土地挂牌条件中可约定配建一定比例的物业补偿给被征收土地的村（社区），以保证村（社区）取得长期的稳定收益。

 

　　集体经济组织将集体土地转为国有土地后自行改造、村企合作（适用于“旧项目”）的“工改工”项目计收的地价款，扣除计提项目后，余额全部用于支持村（社区）发展。村（社区）申请“工改M0”项目开发主体准入认定，无需具备类似项目开发运营经验。支持村（社区）通过磋商交易方式引入产业运营商。

 

　　鼓励历史用地企业改造。原签订历史用地协议使用但未办理流转出让手续的集体土地，经农村集体民主表决同意、镇街（园区）审核后，可按最高年限直接办理集体土地流转出让手续并由受让人作为改造主体，无需通过农村集体资产平台交易，流转出让地价可参照国有建设用地使用权延长使用年限计算。

 

　　《意见》鼓励市属、镇属企业对自有工业园区或收购旧厂房进行升级改造，建设都市型工业园。鼓励市、镇街（园区）安居房公司通过购买、合作开发等方式取得“工改M0”中的配套型住宅R0作为人才住房，扩大我市人才安居住房的筹集渠道。

 

　　《意见》还鼓励提前联合招引开发企业、产业运营商和入驻企业，根据入驻企业工艺、流程的需求，对工业生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化定制建设，实现工艺设计与建筑设计同步、建筑施工与设备安装同步、工程竣工与投产达效同步，缩短企业入园进驻时间。

 

　　对于用地指标规模、标图入库、连片改造、园区整治、拆迁补偿、历史用地手续等难题，《意见》提出了解决办法。

 

　　《意见》明确，每年省“三旧”改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障“工改工”项目和工业腾挪安置建设用地需求。各镇街（园区）腾挪的建设用地规模，优先满足“工改工”项目需求。鼓励各镇街（园区）通过跨省域购买城乡建设用地增减挂钩节余规模和指标，用于解决历史用地建设用地规模和用地指标问题。

 

　　为了破解连片改造难题，《意见》提出，75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。工业保护线内拆除面积300亩以上“工改M1”地块，可与工业保护线外非相连“工改居商”地块捆绑形成一个更新单元，一并核算更新单元划定相关指标，工业用地面积占经营性用地合计面积比例不低于70%，“工改居商”地块与“工改M1”地块捆绑推进，实现土地供应、规划报建、竣工验收三同步。此举，一定程度上解决了连片改造成本高的问题，增强连片改造动力。

 

　　对于已流转出让或签订历史用地协议的集体土地，鼓励村（社区）按原流转出让协议或历史用地协议约定收回土地并给予补偿。对于补偿标准存在争议的，优先由双方协商解决，协商结果经民主决策程序同意即可。如双方协商不一致，由村（社区）提起民事诉讼方式收回集体土地。

 

　　在历史用地手续方面，《意见》明确，2006年8月31日前挂靠镇街（园区）或镇属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地，经镇街（园区）资产管理机构报镇街（园区）批准后，无需进行“招拍挂”，可直接补办协议出让到实际使用单位；涉及地上建筑产权的，可以一并捆绑出让。（来源：i东莞）