东莞市物业管理条例公开征求意见

东莞市物业管理条例公开征求意见

 

停车位问题向来备受关注。随着汽车保有量进一步增加，东莞正在不断优化停车供需，解决停车难题。东莞市物业管理条例公开征求意见，停车位问题再次进入公众视野。

 

10月31日，东莞市住建局发布公告，对《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。“停车管理”一栏的“人防车位不得出售、附赠，不得以租代售”内容引起群众关注。

 

征求意见稿拟出台的停车管理规定，将如何影响人防车位开放体量、市民停车便捷性，购买者如何看待购买人防车位使用权的权利保障问题，近日记者走访了解市民对人防车位管理征求意见的反应。

 

《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》出炉，初衷是规范东莞市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益。记者注意到，东莞市物业管理条例涵盖了居民关注的多方面，包括物业服务收费、业主付费、投诉与收费争议、禁止行为、停车管理、车辆充换电设施、共有收益范围、共有收益用途、推动筹备成立业主大会工作、应急服务等。

 

比如，推动筹备成立业主大会工作事项，为市民理顺了筹备成立业主大会的流程，同时明确了建设单位配合业主推动这项工作的职责等。又如，提出人防车位管理的规定，强调物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要，突出服务民生的立法出发点。

 

不过，征求意见稿“停车管理”一栏引发热议：物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，不得出售、附赠，不得以租代售。

 

陈小姐住在莞城一楼盘，对《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》颇为关注。多年前，陈小姐购置了一个人防子母车位。她说：“当时每户可购买一个产权车位，我考虑需要两个车位，产权车位距离居所较远，出行不方便，因此选择了人防车位。”

 

陈小姐与开发商签订了车位使用权转让合同。她说：“合同签订好多年了，我并不担心合同受条例出台的影响，觉得受影响的主要是今后想与开发商签订人防车位转让合同的业主。”

 

据悉，草案征求意见稿公告是此次东莞立法的一个环节，条例正式实施需要经过一系列流程。12月1日前，市民可以向东莞市住建局提交有关意见或建议。

 

停车便利化是民生实事工程。多年来，市民已深度参与到人防车位租赁关系和使用权转让层面，人防车位使用权转让也存在很长时间。大家对物业管理条例征求意见稿有不同的看法，赞成与反对的声音均有。

 

史先生住在南城一楼盘，同样购买了人防车位。史先生说：“小区停车位很紧张，当时电梯口停车位已卖完，我选择在不远的人防车位，主要为了出行方便。”史先生认为，假若新条例实施后，相信之前签订的转让合同会正常履行。

 

在史先生看来，物业管理条例有助于加强对人防车位的规范管理，也要方便广大群众便捷性，人防车位能否以租代售，各有利弊，需要立足群众需求进行考虑。

 

有市民赞同“人防车位以租代售”，认为此举可以解决停放固定车位的问题，有利于提升生活工作便捷性。有市民则认为，人防车位的所有权属性未作改变，是不能以租代售的。

 

也有业主担忧，人防车位管理规定一旦实施或会引发市民一些反应。比如，当业主与开发商已签订20年租赁合同，业主出于维护自身权益，难免将开发商以租代售行为诉至法院。但双方已签合同，业主败诉或会引发投诉。管理规定实施后，希望能够长期租用人防车位的业主难免出现心理落差，或会进行投诉。

 

记者致电东城一楼盘咨询人防车位事宜。一名销售主管表示，可以签订人防车位使用权转让合同，与业主签订合同时会标记清楚注意事项。

 

东莞一地产公司部门经理则表示，人防车位新规是为了规范和完善管理。人防车位使用权转让行为，很大程度源于市场需求，条例的制定需要进行综合考虑，包括群众的实际需求等要素。

 

近年来，对人防车位出路的讨论与探究热度不减，有关法规条例的出台，聚焦群众关注的人防车位供需的社会问题。

 

《民法典》第二百七十五条第一款要求，在一个建筑区域内规划停放车辆停车场和车库的使用权，应当由当事人通过出售、奖励或者租赁的方式约定。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

 

按照《物权法》和《人民防空法》中的“谁投资，谁收益”的原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位的需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可以出售，使用期限为20年，到期后才可以继续租，开发商可以收取一定的租费，战时可强制征用。

 

一名不愿具名的东莞律师则进一步指出：“虽然地下人防车位的财产权受到很大程度的限制，但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人，享有使用权、收益权。实践中开发商与业主的转让或买卖合同，均为使用权的转让而非所有权。”

 

该律师强调，人防车位首先满足全体业主停车需求，开发商不能单独把使用权租售、赠予给小部分业主。(来源：南方日报)